6001-24-00-3гп/331

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 августа 2024 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Шарипова Н.К., судей Балкена М.Т., Боровик М.Г.,

с участием представителя истца Ибрагимовой А.К.,

представителя ответчика Назыровой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи электронное гражданское дело

по иску Товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» к ТОО «Зан TLD» о взыскании суммы задолженности по договору, взыскании неустойки, расторжении договора аренды, выселении из арендуемого нежилого помещения, взыскании законной неустойки,

поступившее по ходатайству представителя истца Ибрагимовой А.К. о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 28 марта 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

ТОО «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» (далее – Общество) обратилось в суд с вышеназванным иском к ТОО «Зан TLD» (далее – Товарищество).

Решением специализированного межрайонного экономического суда области Жетісу от 14 декабря 2023 года иск Общества удовлетворен частично. Постановлено:

• взыскать с ТОО «Зан TLD» в пользу Общества задолженность по арендной плате в размере 5 847 256 тенге, пеню по договору - 1 087 234 тенге, судебные расходы по оплате услуг представителя - 300 000 тенге, всего 7 234 490 тенге;

• расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды от

3 октября 2022 года № 6;

• выселить ТОО «Зан TLD» из нежилого арендуемого помещения по адресу: область Жетісу, город Талдыкорган, проспект Н.Назарбаева, дом 135;

• отказать в удовлетворении иска в части взыскания законной неустойки в размере 9 659 988 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 28 марта 2024 года решение суда изменено.

Решение в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, пени по договору и расторжения договора аренды отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска. Снижены размеры взысканных с ТОО «Зан TLD» в доход государства судебных расходов по оплате государственной пошлины - до 1 725 тенге, в пользу Общества судебных расходов по оплате услуг представителя - до 100 000 тенге. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве представитель заявителя Ибрагимова А.К., ссылаясь на нарушение норм материального права, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит изменить постановление суда апелляционной инстанции в части отмены взыскания задолженности по арендной плате, пени по договору, судебных расходов по оплате услуг представителя и расторжения договора от 3 октября 2022 года № 6, оставив в силе постановление в части выселения ТОО «Зан TLD» из нежилого помещения.

В отзыве на ходатайство представитель Товарищества просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Заслушав представителя истца, поддержавшего доводы ходатайства, возражения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы ходатайства и отзыва, судебная коллегия полагает, что ходатайство подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущены.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор

аренды помещения от 3 октября 2022 года № 6 (далее - Договор).

По условиям Договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 327,22 кв.м, расположенное по адресу: область Жетісу, город Талдыкорган, проспект Н.Назарбаева, дом 135 (далее - Объект).

Из пункта 1.3 Договора следует, что Объект будет использоваться арендатором для ведения бизнеса, связанного с предоставлением услуг по юридическому и консалтинговому обслуживанию, имеющего характер пролонгированного развития, которое является существенным условием Договора.

Договор вступил в силу с момента его подписания, что предусмотрено пунктом 2.1 Договора, и заключен сроком до 3 октября 2025 года. Согласно пункту 2.4 Договора за пользование арендуемыми помещениями начисляется арендная плата в размере 659 675,52 тенге в месяц, а также налоги и сборы, предусмотренные законодательством Республики Казахстан, в том числе налог на добавленную стоимость - 70 679,52 тенге. В сумму арендной платы не входит стоимость коммунальных услуг (электрическая и тепловая энергия, водопользование), на которые будут выставлены счета согласно показаниям счетчика.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск, исходил из ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по Договору.

Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части, указал, что возникновение прав и обязанностей на недвижимое имущество по договору аренды сроком более одного года возникает с момента государственной регистрации, соответственно отсутствие регистрации договора лишает истца права на взыскание арендной платы и неустойки (пени) по Договору, поскольку для сторон не наступили какие-либо правовые последствия. По этому же основанию отменено решение суда в части расторжения Договора аренды.

Вместе с тем, при установленных обстоятельствах выводы апелляционной инстанции являются необоснованными. В рассматриваемом случае, действительно, установлено, что Договор аренды не зарегистрирован в Информационной системе «Единый государственный кадастр недвижимости». Согласно пунктам 1, 2 статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ГК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В силу пункта 1 статьи 544 ГК договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно подпункту 1) пункта 5 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: право пользования на срок не

менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

Вместе с тем, анализ представленных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что в данном случае имеет место нарушение арендатором обязательств в рамках Договора.

По правилам статьи 271 ГК, одним из оснований возникновения обязательства является договор. В силу статьи 272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. По правилам статьи 273 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Согласно положениям статей 540, 581 ГК по договору имущественного найма (аренды) наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование. Судом достоверно установлено, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям Договора аренды.

Так, Договор подписан сторонами добровольно, без принуждения и оговорок; собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний; соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

То есть истец и ответчик связаны обязательством, которое должно исполняться обеими сторонами в соответствии с условиями Договора

Кроме того установлено, что Товарищество добровольно оплачивало арендную плату в период с октября 2022 года по май 2023 года; арендатором были нарушены условия Договора в части использования помещения по целевому назначению; на момент рассмотрения дела арендатор (его работники и имущество) находились в спорном помещении.

Эти обстоятельства и факты стороной ответчика не оспариваются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 264 ГК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд первой инстанции, обоснованно признав допущенные арендатором нарушения существенными, удовлетворил иск в части взыскания арендной платы, пени, расторжения Договора и правомерно выселил ответчика из арендуемого нежилого помещения.

Представленный истцом расчет задолженности и пени является правильным, соответствует условиям Договора и требованиям гражданского законодательства.

Более того, пунктом 2 статьи 22 Закона предусмотрено, что в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.

Соответственно, Товарищество, пользуясь арендованным помещением в течение длительного времени, само нарушало вышеуказанное положение закона, не потребовав при этом от арендодателя произвести государственную регистрацию Договора аренды.

Сторона Договора, не прошедшего государственную регистрацию, в данном случае, не вправе ссылаться на то, что сделка не совершена либо не заключена, и игнорировать соглашение о размере арендной платы.

При этом обоснованными являются доводы стороны истца о том, что основной смысл государственной регистрации заключается в защите прав нанимателя, поскольку возникает гарантия, что объект недвижимости не будет передан другому лицу.

В соответствии со статьей 8 ГК осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права.

Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели – также правила деловой этики. Эта обязанность

не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению в части с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

На основании статьи 117 ГПК с ответчика в доход государства подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 104 940 тенге, от уплаты которой истец при подаче ходатайства о пересмотре судебных актов в кассационном порядке был освобожден.

Руководствуясь подпунктами 2), 8) части второй статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 28 марта 2024 года по данному делу изменить.

В части отмены решения специализированного межрайонного экономического суда области Жетісу от 14 декабря 2023 года о взыскании с ТОО «Зан TLD» в пользу ТОО «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» задолженности по арендной плате, пени по договору и расторжении договора аренды от 3 октября 2022 года № 6, с вынесением нового решения об отказе в иске и перераспределении судебных расходов, постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение специализированного межрайонного экономического суда области Жетісу от 14 декабря 2023 года. В остальной части постановление судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 28 марта 2024 года оставить в силе. Взыскать с ТОО «Зан TLD» в доход государственного бюджета государственную пошлину в сумме 104 940 (сто четыре тысячи девятьсот сорок) тенге.

Ходатайство ТОО «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» удовлетворить.

Председательствующий Шарипов Н.К.

Судьи Балкен М.Т. Боровик М.Г.