П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

7 апреля 2026 года № 6003-25-00-2к/4965 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Тогумбетовой А.О., судей Мамырбаевой Л.Б., Тлеубаевой А.К., с участием представителя истца Тунгушпаева К.К., представителя ответчика Шамиева Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Объединения собственников имущества «ЖК Құрмет» к товариществу с ограниченной ответственностью «AMETA GROUP», Баймурзиной Тлеулес Ташкеновне о признании недействительным акта приемки объекта в эксплуатацию и договора куплипродажи нежилого помещения, отмене регистрации с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: государственного учреждения (далее - ГУ) «Управление контроля и качества городской среды города Астана», ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны», некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Астана,

поступившее по кассационной жалобе представителя ответчика на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 8 октября 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 4 июля 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 8 октября 2025 года решение суда изменено, в части отказа в иске о признании недействительным акта приемки объекта в эксплуатацию и договора купли-продажи нежилого помещения отменено с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска. Постановлено:

Признать недействительным акт приемки объекта в эксплуатацию от 16 января 2023 года в части ввода в эксплуатацию нежилого помещения №26, расположенного по адресу: город Астана, район Алматы, жилой массив ЮгоВосток (правая сторона), улица Дауылпаз, дом 7/2 (далее - нежилое помещение) за товариществом с ограниченной ответственностью «AMETA GROUP» (далее - ТОО).

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 24 октября 2023 года, заключенного между ТОО и Баймурзиной Т.Т.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ответчика просит отменить постановление апелляционной судебной коллегии, оставив в силе решение

суда первой инстанции.

Заслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истца, изучив материалы дела, кассационный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела, 16 января 2023 года актом приемки объекта введен в эксплуатацию многоквартирный жилой комплекс со встроенными помещениями и паркингом, расположенные по адресу: г.Астана, район Алматы, ул.Дауылпаз 7/2, общей площадью 15054,8 кв.м., состоящий из 9 этажей, технического этажа, без подвала, с паркингом и нежилыми помещениями на первом этаже, со 2 по 9 этажи расположены квартиры. Указанным актом введены в эксплуатацию 176 квартир (9 265,6 кв.м.), 44 нежилых помещения (2 311,2 кв.м.), 18 из которых находятся на техническом этаже (с н.п. 27 по н.п. 44) и 40 парковочных мест (506,1 кв.м.), в том числе спорное нежилое помещение площадью 15,2 кв.м., которое расположено в паркинге ЖК «Құрмет», возле въезда/выезда в паркинг, в помещении смонтирован блок управления видеонаблюдения.

24 октября 2023 года между ТОО и Баймурзиной Т.Т. заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Истец мотивировал свой иск тем, что нежилое помещение находится в паркинге ЖК «Құрмет», по проекту предполагалось как комната охраны, в данном помещении подлежал установке блок управления пожарной сигнализации, то есть помещение должно находиться в ведении ОСИ как техническое и входить в состав общего имущества объекта кондоминиума, так как находится в общей долевой собственности. Однако ТОО в нарушение проектно-сметной документации (далее-ПСД) зарегистрировало право индивидуальной собственности на помещение за собой. Последующее отчуждение помещения в собственность Баймурзиной Т.Т. также не соответствует требованиям законодательства.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что использование нежилого помещения в качестве объекта индивидуальной собственности не нарушает норм пожарной безопасности и не создает угрозы жизни, здоровью либо законным интересам жильцов дома. Нарушений,

влекущих недействительность сделки или свидетельствующих об отчуждении имущества, входящего в состав общего имущества кондоминиума, не установлено.

Апелляционная судебная коллегия признала данные выводы незаконными, указав, что возведение нежилого помещения на площади, принадлежащего кондоминиуму ОСИ «ЖК Курмет», является грубым нарушением рабочего проекта, прошедшего Госэкспертизу. Технический паспорт на нежилое помещение составлен и зарегистрирован в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Астана до введения в эксплуатацию ЖК. Месторасположение нежилого помещения, указанного в техническом паспорте, совпадает с площадью участка, который относится к территории кондоминиума (ОСИ «ЖК Курмет») в соответствии с рабочим проектом и заключением госэкспертизы и не мог быть предметом застройки в местах общего пользования. ТОО обязан был направлять соответствующую информацию о внесении изменений в ПСД в уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства.

Кассационный суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции обстоятельства дела установлены верно, нормы материального права применены правильно.

Так, со ссылкой на пункт 11 статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и заключение Госэкспертизы от 8 ноября 2021 года, суд правильно указал, что площадь строительства нежилого помещения является общей долевой собственностью ОСИ «ЖК Кұрмет». В соответствии с пунктом 5 статьи 63 закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (далее -Закон) порядок внесения изменений в утвержденный проект строительства в ходе строительно-монтажных работ устанавливается государственными строительными нормами и правилами по ведению государственного авторского, технического надзоров, утверждаемыми в установленном законодательством порядке уполномоченным органом по делам архитектуры градостроительства и строительства.

Согласно рабочего проекта, на месте расположения нежилого помещения находится свободная площадь, при застройке которой в силу пункта 12 статьи 64-1 Закона рабочий проект подлежал корректировке.

В этой связи правомерны выводы судебной коллегии, что возведение нежилого помещения на площади, принадлежащей кондоминиуму ОСИ «ЖК Курмет», является нарушением рабочего проекта согласно Госэкспертизы.

Кроме того, технический паспорт на нежилое помещение составлен и зарегистрирован в регистрирующем органе 22 декабря 2022 года, то есть

ранее, чем МЖК введен в эксплуатацию (16 января 2023 года).

При этом ПСД каких-либо изменений, корректировок в этой части не содержит.

Таким образом, ТОО в нарушение законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности самовольно, без корректировки изменив план застройки, построил нежилое помещение в коммерческих целях и зарегистрировал за собой.

Последующее отчуждение нежилого помещения в силу статьи 158 ГК не соответствует требованиям Закона, так как введено в эксплуатацию с нарушением законодательства.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, исходя из названных обстоятельств, руководствуясь принципами разумного подхода в разрешении гражданско-правового спора, правомерно удовлетворил заявленные требования.

Поскольку выводы судов соответствуют принципам гражданского законодательства, обжалуемый судебный акт следует признать законным и обоснованным.

Доводы жалобы не опровергают выводы судебной коллегии и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 8 октября 2025 года по данному делу оставить в силе. Кассационную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.Тогумбетова Судьи Л.Мамырбаева А.Тлеубаева