П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 мая 2026 года № 6003-26-00-2к/333 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Даненовой А.А., судей Ибрагимовой М.Н., Токсанбаева А.Б.,

с участием представителей истца А[...], И[...], представителей ответчика К[...], Д[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества с ограниченной ответственностью «EK[...]» к товариществу с ограниченной ответственностью «EP[...]» о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, встречному иску товарищества с ограниченной ответственностью «EP[...]» к товариществу с ограниченной ответственностью «EK[...]» о взыскании части суммы компенсации, поступившее по кассационной жалобе истца на решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 июня 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 сентября 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество с ограниченной ответственностью «EK[...]» (далее-истец, ТОО) обратилось в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «EP[...]» (далее-ответчик, ТОО) о признании договора аренды нежилого помещения №2 от 27 января 2025 года, заключенный между сторонами недействительным, мотивируя тем, что в соответствии со статьями 38, 52 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - ЗК), статьями 157, 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-ГК) не допускается заключение договора аренды нежилого помещения без соответствующей сдачи в аренду земельного участка находящегося под зданием.

В свою очередь ответчиком подан встречный иск к истцу о взыскании суммы части компенсации в сумме 30 000 000 тенге, мотивируя тем, что в силу пункта 16.4. договора в случае досрочного прекращения настоящего договора по инициативе арендодателя, арендодатель обязан выплатить арендатору компенсацию в сумме 400 000 000 тенге в течение 10 дней со дня вручения уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения №2 от 27 января 2025 года. 7 апреля 2025 года истцом направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с 1 мая 2025 года. Действия арендодателя повлекли досрочное прекращение договора не по вине арендатора. 8 апреля 2025 года ТОО «EP[...]» исходящим № 21 приняло уведомление о расторжении договора с требованием выплатить компенсацию, предусмотренную пунктом 16.4 договора.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 июня 2025 года иск ТОО «EK[...]» удовлетворен (имеется определение суда об исправлении описки в дате). Постановлено признать недействительным договор аренды нежилого помещения №2 от 27 января 2025 года, заключенный между ТОО «EK[...]» и ТОО «EP[...]». Взысканы с ТОО «EP[...]» в пользу ТОО «EK[...]» сумма расходов по оплате услуг представителя в сумме 3 000 000 тенге и государственная пошлина в сумме 1 966 тенге.

В удовлетворении встречного иска ТОО «EP[...]» к ТОО «EK[...]» о взыскании части суммы компенсации в сумме 30 000 000 тенге - отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 сентября 2025 года решение оставлено без изменения. Ответчик в кассационной жалобе, не соглашаясь с судебными актами судов, просит их отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска, указывая, что суды неправильно установили круг обстоятельств, имеющих значение для дела, а также суды допустили нарушение норм действующего процессуального закона, что привело к неправильному разрешению дела.

Выслушав сторон, изучив материалы дела и проверив доводы жалобы, кассационный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее-ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении настоящего дела такие нарушения допущены. В силу части 1 статьи 449 ГПК при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет законность судебных актов, вынесенных судами, по имеющимся в деле материалам в пределах доводов кассационной жалобы.

Согласно положениям части 1 статьи 8 ГПК, судебной защите подлежат нарушенные и оспариваемые права, свободы или охраняемые законом интересы каждого.

Предметом спора истца является признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Вопросы применения норм материального и процессуального права при рассмотрении исков о недействительности сделок регламентированы нормативным постановлением Верховного Суда Республики Казахстан от 7 июля 2016 года №6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» (далее - нормативное постановление).

Нормативным постановлением предусмотрено, что в процессе рассмотрения дела суды должны определить предмет и основание иска, по которым истец обращается в суд, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, и в зависимости от этого применять нормы материального права, которыми регулируется спорное правоотношение, и на основании этих норм разрешать иск (часть первая статьи 225 ГПК).

Согласно статьей 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу положений пункта 1 статьи 392 ГК, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Кассационный суд не соглашается с судебными актами в части удовлетворения иска ТОО «EK[...]» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения №2 от 27 января 2025 года, заключенного между ТОО «EK[...]» и ТОО «EP[...]»; взыскании с ТОО «EP[...]» в пользу ТОО «EK[...]» сумму расходов по оплате услуг представителя в сумме 3 000 000 тенге и государственной пошлины в сумме 1 966 тенге. Истец иск о признании оспариваемого договора аренды недействительным обосновал тем, что договор заключен вопреки требованиям ЗК, земельный участок под указанным зданием, предназначенный для его эксплуатации, не был ему сдан в аренду.

При этом в обоснование иска о признании оспариваемого договора аренды недействительным, ссылается на нормы пунктов 1 и 2 статьи 157 и пункта 1 статьи 158, пункта 11 статьи 159 ГК.

5 мая 2023 года между ТОО «ИЗА[...]» (субарендодатель) и истцом (субарендатор) заключен договор №03-13/28 вторичного землепользования (субаренды) земельными участками, находящимися в государственной собственности (далее-договор №03-13/28), на которых создается специальная экономическая или индустриальная зона, дополнительными соглашениями №№1,2 и 3 к договору субаренды, продлевались сроки субаренды до 1 июля 2025 года.

В рамках оспариваемого договора вторичного землепользования между сторонами по делу заключен договор аренды нежилого помещения №2 от 27 января 2025 года, дата окончания аренды 27 января 2038 года, предметом аренды является помещение, общей площадью 1 465,3 кв.м. расположенное по адресу: город Алматы, [...] (литер Б согласно технического паспорта), расположенного на земельном участке, находящегося во временном владении у истца в рамках договора субаренды до 1 июля 2025 года.

По приложению №3 к договору аренды нежилого помещения, ТОО «EK[...]» передало, а ТОО «EP[...]» приняло вышеуказанное помещение площадью 1 465,3 кв.м.

В данном случае, истец никак не мог заключить договор аренды с ответчиком. Поскольку истец является вторичным землепользователем, временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям и был не вправе заключать договор аренды нежилого помещения без соответствующей сдачи в аренду земельного участка находящегося под зданием.

Более того, земельный участок, занятый строениями, сооружениями и предназначенного для их эксплуатации собственником субарендатору не был сдан во временное землепользование на срок до 27 января 2038 года .

При таких обстоятельствах истцом нарушены нормы пункта 3 статьи 158 ГК, согласно которому лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает требование законодательства Республики Казахстан, устава юридического лица либо компетенцию его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами или намерением уклониться от ответственности. Поэтому требование истца не подлежит судебной защите. Как следует из материалов дела, истцом ответчику изначально было направлено уведомление о расторжении договора аренды, затем, когда ответчик потребовал выплаты компенсации за расторжение договора, данное уведомление истцом отозвано.

По указанным мотивам недопустимо удовлетворение требования юридического лица, сознательно нарушившего законодательство при заключении сделки, а затем ссылаясь на свое же нарушение, требующего признания ее недействительности. В связи с чем, сделка, нарушающая требования законодательства, не может быть признана недействительной по иску истца изначально совершившего нарушения требований законодательства, преследующего цель избежать последующей материальной ответственности.

При таких обстоятельствах судебные акты местных судов в данной части подлежат отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска истца. Также подлежат отмене судебные акты о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в суде первой инстанции в сумме 3 000 000 тенге, в апелляционной инстанции в сумме 300 000 тенге, а также взысканной государственной пошлины в сумме 1966 тенге.

Кассационный суд, соглашаясь с судебными актами в части отказа в удовлетворении встречного иска ТОО «EP[...]» к ТОО «EK[...]» о взыскании части суммы компенсации в сумме 30 000 000 тенге, считает необходимым оставить в силе судебные акты в этой части иска.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска ответчика, пришел к выводу о том, что между сторонами не подписано соглашение о расторжении договора, договор не расторгнут, в связи с чем основания для применения пункта 16.4. договора отсутствуют.

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК, договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

В силу положении статьи 380 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и непредусмотренный законодательством, также по своему усмотрению определяют и условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством (статья 382 ГК). Из пункта 16.2 договора следует, что настоящий договор, может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон.

Пунктом 16.4. договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения настоящего договора по инициативе арендодателя, арендодатель обязан выплатить арендатору компенсацию в сумме 400 000 000 тенге в течение 10 дней со дня вручения уведомления (арендатору) о расторжении настоящего договора.

А согласно пункту 1 статьи 401 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законодательными актами и договором.

В случае если стороны не могут прийти к соглашению при необходимости изменения или расторжения договора, когда односторонний отказ от договора не предусмотрен, наступление подобных последствий возможно по решению суда при обязательном соблюдении сторонами порядка, предусмотренного статьей 402 ГК.

В соответствии с указанной нормой, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела следует, что ТОО «EK[...]» направило в адрес ТОО «EP[...]» письмо исходящим №06-2025 от 7 апреля 2025 года о досрочном расторжении договора с 1 мая 2025 года.

ТОО «EP[...]» направило в адрес ТОО «EK[...]» письмо за №21 от 8 апреля 2025 года о согласии на расторжение договора с выплатой компенсации.

После получения данного письма истцом направлено письмо за №112025 от 21 апреля 2025 года об отзыве уведомления о досрочном расторжении договора.

Таким образом, между сторонами не подписано соглашение о расторжении договора в соответствии со статьей 402 ГК, договор не расторгнут.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что основания для применения пункта 16.4. договора отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении встречного иска отказано правильно Более того, данный договор аренды не зарегистрирован в регистрирующем органе.

Тем самым, выводы судов первой и апелляционной инстанций в этой части иска являются законными и обоснованными. Позиция судов основана на законе и доказательствах, исследованных в судебных заседаниях.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению дела в удовлетворенной части иска, что влечет отмену судебных актов в этой части. Поскольку обстоятельства дела местными судами установлены полно, но допущена ошибка в применении норм материального права, то кассационный суд считает, что судебные акты подлежат изменению, с отменой в части удовлетворения основного иска о признании недействительным договора аренды, с принятием нового решения в этой части - об отказе в удовлетворении иска. В остальной части судебные акты подлежат оставлению в силе. Ввиду чего кассационная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению.

В силу части 3 статьи 109 ГПК подлежит взысканию с ТОО «EK[...]» в пользу ТОО «EP[...]» государственная пошлина при подаче кассационной жалобы в сумме 983 тенге.

Возмещение расходов по оплате помощи представителя в соответствии с частью 1 статьи 113 ГПК предусмотрено стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Ходатайство представителя ответчика о взыскании с истца расходов по оплате помощи представителя в сумме 3 000 000 тенге подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку понесенные расходы не подтверждены соответствующими доказательствами.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 июня 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 сентября 2025 года по данному делу изменить.

Решение и постановление в части удовлетворения иска товарищества с ограниченной ответственностью «EK[...]» к товариществу с ограниченной ответственностью «EP[...]» о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 3 300 000 (три миллиона триста тысяч) тенге, государственной пошлины в сумме 1 966 (тысяча девятьсот шестьдесят шесть) тенге отменить, в этой части вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части судебные акты - оставить в силе.

Кассационную жалобу ответчика - удовлетворить частично.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью «EK[...]» в пользу товарищества с ограниченной ответственностью «EP[...]» государственную пошлину за подачу кассационной жалобы 983 (девятьсот восемьдесят три) тенге.

Председательствующий, судья Даненова А.А.