П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

8 апреля 2026 года 6003-26-00-2к/694 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе

председательствующего – судьи Абдыкуловой А.Т., судей Аймурзиновой А.Ж., Рамазановой А.К.,

с участием представителя истца Махметова Р.М., ответчика Тойшимовой К.М., ее представителя ответчика Бесембаева С.К., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя «Нурасыл» Смағұлова Алмаза Серікұлы к индивидуальному предпринимателю «KARINA» Тойшимовой Карине Михайловне о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и понуждении освободить нежилое помещение, поступившее по кассационной жалобе истца на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 9 декабря 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель «Нурасыл» Смағұлов Алмаз Серікұлы (далее – ИП «Нурасыл», арендодатель) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю «KARINA» Тойшимовой Карине Михайловне (далее – ИП «KARINA», арендатор) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и понуждении освободить нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что ответчик не производит оплату арендной платы в период с января по июнь 2025 года, с учетом частичной оплаты, размер задолженности составляет 1 922 000 тенге, кроме того, ответчик имеет задолженность по коммунальным услугам в сумме 1 784 957 тенге. Увеличив исковые требования, истец также просил взыскать задолженность по арендной плате за три месяца – с июля по сентябрь 2025 года в сумме 2 541 000 тенге. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, истец просил расторгнуть договор аренды и понудить ответчика освободить нежилое помещение.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 6 октября 2025 года иск удовлетворен частично, постановлено:

• взыскать с ИП «KARINA» в пользу ИП «Нурасыл» задолженность по аренде помещения в сумме 4 000 000 тенге, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 41 846 тенге, помощи представителя в сумме 521 126 тенге, оплату услуг нотариуса в сумме 30 394 тенге;

• расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 19 декабря 2022

года;

• обязать ИП «KARINA» освободить нежилое помещение по адресу: город Астана, район Байқоңыр, улица Кенесары, дом 44, 9Б.

В удовлетворении иска о взыскании оставшейся задолженности по аренде в сумме 463 000 тенге, коммунальных платежей в сумме 1 784 957 тенге отказать.

Постановлением судебной коллегии судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 9 декабря 2025 года решение суда изменено. Отменено в части удовлетворения иска ИП «Нурасыл» к ИП «KARINA» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19 декабря 2022 года и обязании ИП «KARINA» освободить нежилое помещение по адресу: город Астана, район Байқоңыр, улица Кенесары, дом 44, 9Б с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

Сумма взысканной с ИП «KARINA» в пользу ИП «Нурасыл» задолженности по аренде помещения с 4 000 000 тенге снижена до 68 590 тенге, судебные расходы по оплате государственной пошлины с 41 846 тенге до 685 тенге, помощи представителя с 521 126 тенге до 6 850 тенге.

С ИП «Нурасыл» в пользу ИП «KARINA» взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 350 000 тенге.

В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционной инстанции, указывая на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение норм материального и процессуального права.

Заслушав пояснения представителей истца, поддержавших кассационную жалобу, возражения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, кассационный суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Нарушения, влекущие изменение обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции при изменении решения суда первой инстанции по делу допущены. 19 декабря 2022 года между арендодателем ИП «Нурасыл» и арендатором ИП «KARINA» заключен нотариально удостоверенный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение – ресторан, кадастровый №21-324-027-951-1, н.п. 9б, общей площадью 166,2 кв.м., этажность – 1, расположенный на земельном участке площадью 0,9153 га, с целевым назначением эксплуатация ресторана, по адресу: город Астана, район Байконыр, улица Кенесары, дом 44, н.п. 9б (далее – НП, ресторан).

Согласно пункту 4.1 договора помещение передано в аренду сроком на пять лет с 25 ноября 2022 года по 25 ноября 2027 года.

По условиям договора размер арендной платы установлен в сумме 700 000 ежемесячно с января 2023 года, в последующем с ежегодным увеличением указанного размера арендной платы на 10 % по достижению соглашения сторон.

Доводы истца основаны на том, что размер арендной платы за 2023 год составлял 700 000 тенге, в 2024 году с учетом увеличения на 10% - 770 000 тенге и с января 2025 года – 847 000 тенге. За период 2023 -2024 года ответчик задолженности не имеет, арендная плата не вносилась ответчиком с января по июнь 2025 года.

Спор между сторонами возник ввиду различного толкования положения договора об установлении размера арендной платы.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено:

• «Арендная плата составляет 700 000 (семьсот тысяч) тенге в месяц с двадцать пятого января две тысячи двадцать третьего года, в дальнейшем ежегодно – с прибавлением десяти процентов от указанной суммы, по соглашению сторон».

Разрешая спор, суд первой инстанции посчитал, что по условиям пункта 5.1. договора, арендатор принял на себя обязательство ежемесячно оплачивать арендную плату арендодателю в размере 700 000 тенге в месяц, ежегодно с прибавлением десяти процентов от указанной суммы. Пунктом 6.3.6 договора предусмотрено, что ответчик обязуется своевременно оплачивать стоимость аренды помещения, коммунальных платежей в размерах и сроки предусмотренные договором.

Стороны в самом договоре предусмотрели увеличение стоимости арендной платы ежегодно в размере 10% от 700 000 тенге, что составляет 70 000 тенге. Последующее увеличение арендной платы предусмотрено условиями договора, что не требует заключения отдельного дополнительного соглашения.

По расчету суда первой инстанции размер арендной платы с января 2025 года составил 840 000 тенге (770 000 + 70 000), приняв увеличение иска по периоду задолженности за июль, август сентябрь 2025 года, суд произвел следующий расчет задолженности: 840 000 х 9 месяцев = 7 560 000 тенге, из которой подлежит вычету сумма внесенных платежей 3 560 000 тенге, в итоге сумма задолженности по арендной плате составила 4 000 000 тенге.

Суд апелляционной инстанции признал несостоятельными эти выводы, так как договором предусмотрено, что такое изменение размера арендной платы допустимо при соглашении сторон, то есть путем заключения дополнительного соглашения.

Размер арендной платы с 25 января 2023 года по день предъявления иска и далее на день вынесения решения - дополнительным соглашением сторон не урегулирован, указанное условие не признано недействительным и

не исключено сторонами в установленном порядке, следовательно, размер арендной платы является неизменным в сумме 700 000 тенге в месяц. Судом апелляционной инстанции произведен следующий расчет всей арендной платы за весь период действия договора аренды:

• с 19 декабря 2022 года и до 24 января 2023 года оплата арендной платы сторонами не предусматривалась;

• с 25 января по 25 декабря 2023 года сумма арендных платежей должна была составлять за 11 месяцев по 700 000 тенге - 7 700 000 тенге, за оставшиеся 4 дня декабря (26-31) в сумме 90 320 тенге, всего за 2023 год сумма подлежащая уплате должна была составить 7 790 320 тенге;

За 12 месяцев 2024 года – 8 400 000 тенге;

За 9 месяцев 2025 года – 6 300 000 тенге.

Всего за весь период действия договора аренды из расчета размера арендной платы 700 000 тенге ежемесячно, оплате арендатором подлежала сумма 22 490 320 тенге.

Суд апелляционной инстанции, принял во внимание, что ответчиком произведена оплата 20 619 000 тенге, без учета оплаченных ответчиком за указанный период коммунальных платежей на сумму 1 792 730,95 тенге.

Общая сумма перечислений, включая арендную плату и коммунальные услуги, равна 22 411 730 тенге, разница между подлежащими уплате в силу договора и фактически полученными истцом денежными средствами, составила 68 590 тенге, которая, по мнению суда апелляционной инстанции, подлежала взысканию с ответчика.

Кассационный суд с выводами суда апелляционной инстанции не согласился в связи со следующим.

Согласно статье 582 ГК, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 583 ГК при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Выводы суда апелляционной инстанции о необходимости заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы, установленной пунктом 5.2. договора соответствуют этим требованиям закона. Однако суд апелляционной инстанции не дал должной оценки следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 5.4. договора оплата арендной платы будет производиться ежемесячно не позднее 29 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому путем перечисления денежных средств на карточку арендодателя в АО «Каспий банк», прикрепленный к номеру телефона, либо на банковский счет ИП «Айсулу» в АО «Каспий Банк».

Анализ произведенных арендных платежей на протяжении 2024 года свидетельствует, что перечисление в указанном порядке на карт -счет арендодателя производился ежемесячно в сумме 770 000 тенге.

При этом в деле отсутствуют какие-либо доказательства несогласия ответчика с увеличением размера арендной платы, тем самым произведенные арендатором платежи в течение длительного времени – 12 месяцев, свидетельствуют о фактическом принятии им увеличенного размера арендного платы и принятие арендодателем этих платежей. Таким образом стороны своими действиями согласовали измененный размер арендного платежа по договору.

Соответственно, правильным будет ежемесячный расчет арендной платы за 2024 год в сумме 770 000 тенге.

Как установлено, с января 2025 года арендатор не производил оплату за аренду помещения, то есть с его стороны отсутствуют действия, которые бы свидетельствовали о принятии нового размера арендной платы как считает истец в сумме 847 000 тенге, и как определено судом первой инстанции – в сумме 840 000 тенге.

Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции в этой части о необходимости заключения дополнительного соглашения, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям законодательства.

Кассационный суд считает, что размер ежемесячной арендной платы за 2025 год должен рассчитываться по последнему принятому и согласованному сторонами размеру ежемесячного платежа в 2024 году в сумме 770 000 тенге.

Иных доказательств – дополнительного соглашения, письменной переписки, а также фактических действий по оплате и принятии иной увеличенной суммы, по делу не установлено.

Следовательно, расчет задолженности за 6 месяцев 2025 года из размера ежемесячной арендной платы составляет 770 000 х 6 = 4 620 000 тенге.

Арендатором за 2025 год внесена арендная плата в сумме 3 560 000 тенге и за вычетом этой суммы задолженность составила 1 060 000 тенге.

С выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований принятия увеличения иска по взысканию задолженности за новый период за 3 квартал 2025 года в сумме 2 541 000 тенге и с отказом во взыскании этой суммы, Кассационный суд согласился.

Пунктом 9.2. договора спор в этой части подлежал урегулированию во внесудебном порядке, истцом такие действия не произведены.

Судами обоснованно отказано в удовлетворении требования истца об уплате задолженности по коммунальным услугам, в связи с тем, что в соответствии с пунктом 5.2 договора, в размер арендной платы включены все эксплуатационные и коммунальные платежи.

Ответчиком встречные требования о взыскании произведенных оплат за коммунальные и эксплуатационные расходы не заявлены.

Кассационный суд признает правильными выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований иска в части расторжения договора аренды и освобождения помещения.

Согласно статье 556 ГК по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.

Подпунктом 3) указанной статьи предусмотрено, что если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом, то договор может быть расторгнут досрочно.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Поскольку истцом не предоставлено надлежащих доказательств тому, что ответчик более двух раз не внес именно бесспорную, согласованную сторонами плату за пользование имуществом, а задолженность сформирована с учетом спорного размера арендной платы, требование о досрочном расторжении договора удовлетворению не подлежит.

Сумма взысканной с ИП «KARINA» в пользу ИП «Нурасыл» задолженности по аренде помещения с 68 590 тенге подлежит увеличению до 1 060 000 тенге, судебные расходы по оплате государственной пошлины с 685 тенге до 10 600 тенге, помощи представителя с 6 850 тенге до 106 000 тенге.

При таких обстоятельствах постановление судебной коллегии подлежит изменению, а кассационная жалоба – частичному удовлетворению.

На основании статьи 113 ГПК заявление ответчика о возмещении судебных расходов по оплате юридической помощи на стадии кассационного рассмотрения дела в сумме 350 000 тенге подлежит удовлетворению.

Затраты ответчика на юридическую помощь на стадии кассационного производства подтверждены договором об оказании юридических услуг, платежным документом и непосредственным участием представителя в заседании кассационного суда.

Пропорционально удовлетворенной части иска с ответчика в пользу истца Кассационный суд взыскивает расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК кассационный

суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 9 декабря 2025 года по настоящему делу изменить.

Взысканную с индивидуального предпринимателя «KARINA» Тойшимовой Карины Михайловны в пользу индивидуального предпринимателя «Нурасыл» Смағұлова Алмаза Серікұлы задолженность по аренде помещения с 68 590 тенге увеличить до 1 060 000(одного миллиона шестьдесят тысяч) тенге, судебные расходы по оплате государственной пошлины с 685 тенге до 10 600(десяти тысяч шестьсот) тенге, помощи представителя с 6 850 тенге до 106 000(ста тысяч) тенге.

В остальной части постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 9 декабря 2025 года оставить в силе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя «Нурасыл» Смағұлова Алмаза Серікұлы в пользу индивидуального предпринимателя «KARINA» Тойшимовой Карины Михайловны судебные расходы по оплате помощи представителя в сумме 350 000(триста пятьдесят тысяч) тенге.

Кассационную жалобу истца удовлетворить частично .

Взыскать с индивидуального предпринимателя «KARINA» Тойшимовой Карины Михайловны в пользу индивидуального предпринимателя «Нурасыл» Смағұлова Алмаза Серікұлы судебные расходы по оплате государственной пошлины в суде кассационной инстанции в сумме 5 800(пять тысяч восемьсот) тенге.

Председательствующий Абдыкулова А.Т.

Судьи Аймурзинова А.Ж.

Рамазанова А.К.