П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

1 апреля 2026 года № 6003-25-00-2к/3631 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Нурабай С.К., судей Алпысовой Л.С., Тогумбетовой А.О., с участием прокурора Кадылбекова А.Е., представителя истца Абжалиевой Ж.А., представителя ответчика Мадибрагимовой Р.Е., представителя третьего лица Гасановой Д.Т. – Каленовой К., представителя третьего лица товарищества с ограниченной ответственностью «SADAQ Construction» (далее - ТОО) Шалабаева А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску коммунального государственного учреждения «Управление градостроительного контроля города Алматы» к Гасанову Алихану Ясиновичу о признании недействительными актов приемки, архитектурно-планировочных заданий, решения на реконструкцию, об обязании снести незаконно построенные жилые дома, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: коммунального государственного учреждения «Управление градостроительного планирования и урбанистики города Алматы», Гасановой Динары Таир-Мурзаевны, некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация Правительство для граждан» в лице филиала по городу Алматы, ТОО «SADAQ Construction», Абдрахмановой Алии Рымкановны, Умаровой Анары Кайсаевны, Умаровой Мирагуль Кайсаевны, Абдрахманова Бахтияра Таужиеги, Гирич Натальи Сергеевны, Садуакасова Мухтара Касеновича,

поступившее по кассационным жалобам ответчика Гасанова А.Я., третьего лица Гасановой Д.Т. на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 4 июля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» обратилось в суд с вышеуказанным иском. Решением Бостандыкского районного суда от 19 февраля 2025 года иск удовлетворен. На ответчика возложена обязанность по сносу за его счет незаконно возведенных жилых домов. С ответчика взыскана в доход государства госпошлина 9 230 тенге.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июня 2025 года решение суда первой инстанции отменено, дело принято в производство апелляционной судебной коллегии для рассмотрения по существу по правилам суда первой инстанции.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 4 июля 2025 года иск удовлетворен. Постановлено признать недействительными акты приемки построенных объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно от 7 декабря 2023

года; решения на реконструкцию от 15, 19, 20 ноября 2024 года; снести незаконно построенные жилые дома.

В кассационных жалобах ответчик Гасанов А.Я. и третье лицо Гасанова Д.Т., ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие выводов обстоятельствам дела, просят отменить постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Заслушав представителей истца и третьего лица, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя истца, мнение представителя третьего лица, заключение прокурора об оставлении судебных актов в силе, кассационный суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены.

Как следует из материалов дела, Гасанов А.Я. на основании договора купли-продажи от 8 декабря 2021 года является собственником земельных участков по адресам: город Алматы, Бостандыкский район, ПК «Горный Гигант», участок 596/6, (кадастровый номер 20-313-060-591), участок 596/7, (кадастровый номер 20-313-060-593), участок 596/8, (кадастровый номер 20313-060-589), участок 596/9, (кадастровый номер 20-313-060-594), участок 596/10, (кадастровый номер 20-313-060-595), участок 596/11 (кадастровый номер 20-313-060-592) с целевым назначением: для ведения личного подсобного хозяйства.

С целью строительства индивидуальных жилых домов и получения разрешительных документов для строительства, Гасанов А.Я. обратился к специалистам ТОО «RPSK «BAYTEREK» и ТОО «Элит Проект Инжиниринг».

29 марта 2022 года выданы архитектурно-планировочные задания (АПЗ) на строительство жилых домов.

Строительство осуществлялось по эскизным проектам ТОО «RPSK «BAYTEREK» и ТОО «Элит Проект Инжиниринг», которые в период с 16 по 30 июня 2022 года согласованы КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Согласно эскизному проекту предполагалось строительство двухэтажных жилых домов с цокольным и мансардным этажами.

7 декабря 2023 года по завершению строительно-монтажных работ Гасанов А.Я. подписал акты приемки построенных объектов в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности на частные дома.

23 мая 2024 года КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее – Управление) на основании коллективного обращения Абдрахмановой А.Р., Абдрахманова Б.Т., Умаровой А.К., Умарова М.К., Гирич Н.С., Садуакасова М.К. в отношении Гасанова А.Я. назначена внеплановая проверка (акт о назначении проверки №575 от 23.05.2024 года).

В результате проверки установлено, что собственником земельного участка Гасановым А.Я. ведутся строительно-монтажные работы по строительству 6-ти 3-х этажных жилых домов с цокольным этажом без проектно-сметной документации, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, без сопровождения авторского и технического надзоров, без уведомления о начале производства строительно-монтажных работ в нарушение требований подпунктов 4, 4-1, 5, 6, 7 пункта 1 статьи 17 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» (далее – Закон).

11 июня 2024 года выдано предписание об устранении нарушений сроком до 11 июля 2024 года.

18 июля 2024 года по фактам выявленных нарушений в отношении Гасанова А.Я. составлены административные протокола по статьям 316, 321 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях».

Удовлетворяя требования о сносе строений, суд первой инстанции указал, что выявленные в ходе проверки грубые нарушения норм действующего законодательства устранены ответчиком лишь после подачи настоящего иска в суд. Соответствующая разрешительная документация до начала строительства не была получена.

Апелляционная судебная коллегия, отменив решение суда первой инстанции, приняла дело в свое производство для рассмотрения по существу по правилам суда первой инстанции. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцом увеличены исковые требования, судебной коллегией привлечены в качестве третьих лиц жители соседних домов, по жалобе которых проведена проверка. В результате апелляционным судом принято решение об удовлетворении иска в полном объеме, так как ответчик, не получив разрешительных документов, с нарушением строительных норм и правил, осуществил строительство трехэтажных объектов, обладающих признаками самовольной постройки, что нарушает нормы действующего законодательства в области архитектуры и земельного законодательства, следовательно, построенные объекты подлежат сносу.

Выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета требований

норм материального права и их несоответствия обстоятельствам дела.

В силу статьи 164 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – Земельный кодекс) право собственности и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан (далее-ГК) и другими законодательными актами Республики Казахстан.

Подпунктом 1) пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что собственники земельных участков и землепользователи обязаны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением или функциональной зоной на землях населенных пунктов, при временном землепользовании, в том числе в соответствии с договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования).

Материалами дела достоверно подтверждается, что земельный участок, на котором возведены строения, принадлежит ответчику. Целевое назначение земельных участков – для ведения личного подсобного хозяйства.

Положения подпункта 1) пункта 2 статьи 60 Закона допускают осуществление строительства индивидуальных жилых домов не выше двух этажей без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) заказчиком (собственником) по согласованию с местными исполнительными органами городов республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения).

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.

Действительно, ответчик Гасанов А.Я. на принадлежащим ему земельном участке возвел объекты строительства в виде трехэтажных жилых домов с цоколем и мансардой.

Судебной коллегией правильно отмечено, что ответчиком при строительстве не соблюдены требования Закона, поскольку без проектной документации по эскизам собственник по согласованию с местными исполнительными органами может осуществлять строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей.

Между тем, судом не учтено, что строительно-монтажные работы

осуществлены Гасановым А.Я. с июня 2022 года по декабрь 2023 года.

7 декабря 2023 года Гасанов А.Я. как собственник на основании пункта 2 статьи 60 и статьи 74 Закона принял объекты в эксплуатацию самостоятельно.

Все пять актов приёмки от 7 декабря 2023 года содержат сведения, что строительство велось по АПЗ от 29 марта 2022 года, выданным КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Вывод суда апелляционной инстанции о незаконности самостоятельной приёмки объектов противоречит фактическим обстоятельствам и нормам статей 60 и 74 Закона.

Признавая недействительными акты от 07 декабря 2023 года, суд руководствовался результатами проверки июня 2024 года, тогда как объекты имели иные характеристики вследствие начатой реконструкции, судом не исследовано фактическое состояние зданий на декабрь 2023 года.

В своем постановлении судебная коллегия сослалась на пункт 2 статьи 34-2 Закона , согласно которой лица, осуществляющие строительство, обязаны соблюдать требования законодательства и получать предусмотренные разрешительные документы до начала строительно-монтажных работ.

Данная норма Гасановым А.Я. была исполнена, так как ещё до фактического начала строительно-монтажных работ по строительству жилых домов в два этажа им были получены и оформлены все необходимые исходные данные, что подтверждается: заданиями на проектирование; опросными листами для технических условий на подключение к источникам инженерного и коммунального обеспечения; техническими условиями на подключение к сетям в сфере водоснабжения; заявлением о предоставлении исходных материалов; АПЗ на строительство жилых домов, эскизными проектами и их согласованиями.

Все эти документы были предоставлены в уполномоченный орган КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы», которым нарушений или отказов в выдаче разрешительных документов до начала СМР вынесено не было.

Таким образом, требования пункта 2 статьи 34-2 Закона о получении разрешительных документов до начала СМР на строительство двух этажей ответчиком соблюдены, пройдены установленные законом этапы строительства и регистрации объектов, включая государственный учёт актов приёмки и последующую регистрацию права собственности, то есть объекты не являются самовольными постройками.

В силу пунктов 1, 4 статьи 188 ГК право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим

ему имуществом. Осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан, окружающей среде, который может быть причинен при осуществлении принадлежащих ему прав.

Законодательно устанавливается, что снос строения является крайней и исключительной мерой, без применения которой невозможно восстановление нарушенных прав истца.

Кассационный суд, оценивая незначительность нарушений, допущенных при возведении строений, учитывает положения статьи 8 ГК о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав, что явилось основанием к сносу объектов в три этажа.

Кроме того, уполномоченный орган КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» до подачи иска не выносило соответствующий административный акт с указанием о необходимости сноса построенных объектов. В предписании Управления указаны лишь рекомендации по приведению в соответствие с действующим законодательством.

Данным обстоятельствам судом апелляционной инстанции дана неправильная оценка.

Суд апелляционной инстанции в своём постановлении указал, что «разрешительные документы были получены после подачи иска в суд, тогда как должны были быть оформлены до начала строительно-монтажных работ». Таким образом, по мнению суда строительство осуществлялось в отсутствие надлежащих разрешительных документов.

Такой вывод является неверным. Первичные разрешительные документы (АПЗ, эскизные проекты, ТУ) для строительства двухэтажных домов были получены ещё в марте–июне 2022 г., то есть до начала строительства.

Строительство было завершено в декабре 2023 года и подтверждено актами приёмки от 7 декабря 2023 года. Меры, принятые в ноябре–декабре 2024 г. (новые АПЗ, решения на реконструкцию, уведомления о начале СМР, заключения экспертизы) не были связаны с первоначальным строительством, а являлись ответом на предписание ГАСК и были направлены на устранение замечаний и легализацию реконструкции.

Кроме того, нарушения требований статьи 65 Земельного кодекса, в том числе нарушение прав других собственников и землепользователей, достоверно не установлено.

Жильцы соседних домов, привлечённые апелляционной судебной коллегией в качестве третьих лиц, в настоящее время претензий относительно возведённых жилых домов не имеют, что следует из письменных заявлений.

В деле отсутствуют заключения экспертов о негативных последствиях для жизни и здоровья граждан.

Однако суд, не установив угрозы для жизни и здоровья, применил необоснованную меру — снос построек, тогда как возведенные на принадлежащем собственнику земельном участке объекты в виде двух этажей при наличии разрешительной документации, как указано выше, не являются самовольной постройкой.

Также истец не предпринял меры для отмены АПЗ от 29 марта 2022 года, выданных КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы» до истечения срока предписания, то есть до 11 июля 2024 года.

Суд апелляционной инстанции также не дал оценки данному обстоятельству, тогда как АПЗ от 29 марта 2022 года оставались действующими на всём протяжении строительства и до момента истечения срока предписания. Отсутствие действий по отмене АПЗ до окончания срока предписания подтверждает, что уполномоченные органы фактически признали законность строительства.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание представленные ответчиком заключения специалиста от 29 ноября 2025 года Нестеренко Р.Н. об отсутствии угрозы жизни и здоровью и соответствии объектов строительным нормам и правилам, техническое обследование строительных конструкций жилых домов от 27 октября 2025 года ТОО «TUNAY STROY» о невозможности демонтажа существующих жилых домов и подпорных стен, в случае полного сноса которых возможно нарушение равновесия грунта и возникновению оползневых процессов; повреждению соседних земельных участков и строений; смещению грунтовых масс и деформации прилегающей территории, что может вызвать геотехнические последствия, иск подлежал частичному удовлетворению, с возложением на ответчика обязанности о сносе верхнего третьего этажа.

Поскольку у ответчика имелись разрешительные документы на строительство объектов не выше двух этажей, то выводы судебной коллегии о сносе незаконно построенных объектов полностью и признании недействительными актов приемки построенных объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно от 7 декабря 2023 года являются необоснованными.

В этой части обжалуемый судебный акт подлежит отмене, доводы

кассационных жалоб частичному удовлетворению.

Согласно статье 109 ГПК с ответчика подлежит взысканию в доход государства госпошлина в размере 3692 тенге.

Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 4 июля 2025 года по данному делу изменить.

В части удовлетворения иска о признании актов приемки построенных объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно от 07 декабря 2023 года по объектам, расположенным по адресу: г.Алматы, Бостандыкский район ПК Горный Гигант, участок №596/6; №596/7; №596/9; №596/10; №596/11; сносе незаконно построенных жилых домов постановление суда отменить, вынести новое решение о частичном удовлетворении иска.

Обязать Гасанова Алихана Ясиновича за свой счет снести незаконно возведенные 3 (третьи) этажи объектов, расположенных по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, ПК «Горный Гигант», участки 596/6, 596/7, 596/9, 596/10, 596/11, (кадастровые номера 20-313-060-591; 20-313-060-592; 20-313-060-593; 20-313-060-594; 20-313-060-595).

Взыскать с Гасанова Алихана Ясиновича государственную пошлину в размере 3692 (три тысячи шестьсот девяносто две) тенге в доход государства. В остальной части постановление судебной коллегии оставить в силе.

Кассационную жалобу ответчика и третьего лица удовлетворить частично.

Председательствующий С.Нурабай Судьи Л.Алпысова