6001-20-00-3Г/2577

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

20 июля 2020 года город Нур-Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ибрашев Т.А.,

предварительно рассмотрев с истребованием гражданского дела ходатайство представителя истца – адвоката М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау от 10 декабря 2019 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 17 марта 2020 года

по гражданскому делу по иску Б[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «А[...]» (далее - ТОО) о признании недействительными пункта 2 приложения № 1 к договору опциона от 11 марта 2015 года в части, пункта 6 договора купли-продажи квартиры от 28 января 2019 года, взыскании излишне уплаченной суммы и неустойки,

Иск мотивирован тем, что площадь приобретенной квартиры не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи, поскольку, проданная истцу квартира фактически имеет общую площадь 113 кв.м., тогда как, оплата по договору опциона произведена за 128 кв.м. из расчета 138 788 тенге за 1 кв.м.

Решением суда №2 города Актау от 10 декабря 2019 года, оставленного без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 17 марта 2019 года в удовлетворении иска отказано.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска. Заявитель указывает на то, что ответчик фактически продал истцу квадратные метры, занятые внешними стенами, перегородками, вентиляционными шахтами и т.д., что не соответствует действующему законодательству.

Из материалов дела следует, что 11 марта 2015 года между истцом и ТОО заключен договор купли-продажи опциона на покупку квартиры (далее - договор), по условиям которого продавец обязуется построить и продать, а покупатель обязуется купить у продавца и оплатить право (опцион) на покупку трехкомнатной квартиры №[...], расположенной по адресу: Мангистауская область, [...] (дополнительным соглашением номер дома изменен на 35), на 2 этаже, ориентировочной площадью 128 (плюс 2 или минус 2) кв.м.

Истцом оплачено 17 764 860 тенге, из расчета стоимости одного квадратного метра 138 788 тенге.

Из пункта 3 Приложения №1 к Договору срок завершения строительства объекта указан июнь 2015 года.

Однако договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен только 28 января 2019 года.

Из технического паспорта от 19 сентября 2018 года следует, что общая площадь квартиры, составила 113 кв.м.

Отказывая в иске, местные суды ссылаются на то, что договор опциона заключен и исполнен сторонами добровольно на тех условиях, которые он содержит.

Поскольку сторонами соблюдены все существенные условия договора опциона, суды отказали в иске, сославшись на нормы пункта 3 статьи 179 и статьи 368 Гражданского Кодекса Республики Казахстан.

Изучив материалы дела и ходатайство заявителя, судья полагает, что доводы ходатайства заслуживают внимания в силу следующего.

Согласно приложению А.2.2 Правил строительных норм Республики Казахстан «Здания жилые многоквартирные 3.02-06-2011» площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Выводы же судов обоснованы заключением специалиста ГУ «Центр судебной экспертизы института судебной экспертизы по Мангистауской области» №16 от 30 апреля 2019 года (далее – заключение специалиста).

Из этого заключения следует, что «несоответствие площадей квартир, согласно проектов строительства домов, данным указанным в технических паспортах и заключенным договорам купли-продажи квартир и дополнительных соглашений не установлены» (л.д.[...]).

Однако, существенное расхождение в площади квартиры, указанной в техническом паспорте (л.д.[...]) и в приложении №1 к договору купли-продажи опциона (л.д.[...]), - является очевидным.

Вопрос о соответствии либо несоответствии этих площадей проекту строительства к предмету спора вообще никакого отношения не имеет.

Само исследование проведено не по определению суда, где, в соответствии с требованиями части 7 статьи 82 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) каждое лицо вправе представить суду вопросы, которые следует поставить перед экспертом, а по частному обращению Товарищества.

Это обращение не содержит вопросов, ответы на которые могли бы повлиять на разрешение спора.

Ссылка местных судов на данное, явное не корректное заключение специалиста, является необоснованной.

Предметом спора по данному делу является правильность порядка исчисления площади спорного жилого помещения, а именно соответствие положений оспариваемого договора в этой части, - действующему законодательству Республики Казахстан в сфере жилищного строительства. Согласно подпункту 28) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) уполномоченный орган – государственный орган, осуществляющий реализацию государственной политики и государственное регулирование деятельности в сфере государственной регистрации и государственного технического обследования недвижимого имущества.

В силу указанной нормы закона, единственным уполномоченным органом в сфере государственного технического обследования недвижимого имущества в Республике Казахстан является Государственная корпорация «Правительство для граждан».

Какие-либо другие лица, помимо этого уполномоченного органа, не наделены правом производить официальные замеры общей площади квартиры. Согласно подпункту 25 статьи 1 Закона технический паспорт – это составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра.

Таким образом, правовое значение как для разрешения данного дела, так и для любых иных законных операций с недвижимостью имеют исключительно данные уполномоченного органа, содержащиеся в техническом паспорте.

Принятым решением нарушаются права истца, поскольку им оплачены квадратные метры площади, которые им фактически в собственность получены быть не могут.

В связи с этим вывод судов о том, что существенные условия договора ответчиком не нарушены, является неправильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 383 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Вышеуказанные Правила и приложения к ним, определяющие порядок исчисления площадей объектов недвижимости, - носят именно императивный характер и обязательны для всех субъектов гражданского оборота. Решение местных судов противоречит судебной практике, порождает произвольное толкование этих норм и возможность их изменения договорами различной формы.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, для возбуждения кассационного производства по пересмотру судебных актов, который подлежит проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

П О С Т А Н О В И Л:

Ходатайство представителя истца – адвоката М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау от 10 декабря 2019 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 17 марта 2020 года передать для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции Верховного Суда Республики Казахстан. Копию постановления направить сторонам по делу.

Т. Ибрашев

Судья

Копия верна Судья

Т.Ибрашев