№6003-25-00-2к/4088(2)

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 апреля 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Каирбекова А.З., судей Жумагуловой Н.А., Хан Н.С., с участием представителей истца Панкеевой А.О., Шегентаевой А.М., представителей ответчика Садуева М.Х., Соломаха В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску товарищества с ограниченной ответственностью (далее- ТОО) «ЗапчастьТрейд» к ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительным, взыскании суммы переплаты стоимости аренды и эксплуатационных расходов, суммы гарантийного взноса, убытков и реального ущерба, по иску ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) к ТОО «ЗапчастьТрейд» о взыскании суммы задолженности по арендным платежам, суммы задолженности по эксплуатационным расходам, суммы ущерба, договорной неустойки, убытков,

поступившее по кассационной жалобе представителя ответчика Садуева М.Х. на решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 16 мая 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 27 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

22 мая 2023 года между ТОО «Standart LTD» ( далее- арендодатель) и ТОО «ЗапчастьТрейд» (далее- арендатор) заключен договор аренды №2.5-3/1 (далее- договор аренды.) Арендуемое помещение - часть нежилого помещения № 3/1, находящееся на 3 этаже башни Здания, состоящее из помещения свободной планировки, серверного помещения, двух санузлов, прилегающих к лестничным клеткам и лифтовой шахте территорий, общей площадью 650 (шестьсот пятьдесят) кв.м, (далее - нежилое помещение).

Ставка арендной платы за один месяц, за 1 кв. метр, согласно приложения, 6 400 тенге/м2, гарантийный взнос - одна месячная ставка арендной платы 4 160 000 тенге.

Срок аренды начинается с даты, указанной в Акте приема-передачи помещения №2 и завершается по истечении 3-х лет аренды от даты, указанной в Акте приема передачи помещения №2 с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок.

14 июня 2024 года арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды и освобождении помещения до 15 июля 2024 года.

ТОО «ЗапчастьТрейд» обратилось в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что арендодатель, нарушив условия договора, неправомерно

инициировал его одностороннее расторжение, что вынудило истца освободить арендуемое помещение преждевременно. При этом ответчик отказывается компенсировать затраты, понесенные истцом на проведение ремонта, который значительно повысил функциональную и коммерческую ценность указанного объекта. Просит признать уведомление о расторжении договора аренды недействительным; взыскать сумму переплаты стоимости аренды и эксплуатационных расходов в размере 3 107 658,64 тенге; сумму гарантийного взноса в размере 6 361 712,5 тенге; убытки по ремонту 57 862 563,66 тенге и сумму реального ущерба 17 622 287 тенге.

ТОО «STANDART LTD» (Штандарт Лтд) обратился в суд с самостоятельным иском просил взыскать с ТОО «ЗапчастьТрейд» в свою пользу сумму задолженности по арендным платежам в размере 1 017 874 тенге, сумму задолженности по эксплуатационным расходам в размере 147 612,91тенге, сумму ущерба за повреждение имущества 5 163 409 тенге, сумму договорной неустойки (штрафа) за причиненный ущерб имуществу в размере 5 163 409 тенге, сумму убытков (упущенной выгоды) 21 303 672,88 тенге, сумму 10% от договорной неустойки (пени) 2 470 844 тенге, сумму 30% от договорной неустойки (штрафа) за несвоевременную передачу имущества 36 049 386 тенге.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 16 мая 2025 года в удовлетворении основного и встречного иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 27 августа 2025 года решение изменено с отменой решения в части отказа в удовлетворении иска ТОО «ЗапчастьТрейд». Постановлено признать уведомление ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) № 1/24-07-14 от 17 июля 2024 года о расторжении договора аренды №2.5-3/1 от 22 мая 2023 года недействительным. Взыскать с ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) в пользу ТОО «ЗапчастьТрейд» сумму переплаты стоимости аренды и эксплуатационных расходов 3 107 658,64 тенге, сумму гарантийного взноса 6 361 712,5 тенге, убытки по ремонту 57 862 563,66 тенге. В остальной части решение оставлено без изменения. Судом распределены судебные расходы. В кассационной жалобе представитель ответчика просит решение и постановление изменить. Принять новое решение об отказе в удовлетворении иска ТОО « Запчасть Трейд» и удовлетворить иск ТОО «STANDART LTD», указывая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, арендатором не оспаривалось уведомление от 14 июня 2024 года, без согласия произвел строительные работы, чем вывел систему пожаротушения из строя, нанес убытки.

Выслушав представителей ответчика, поддержавших доводы жалобы, возражения представителей истца об отсутствии оснований для

удовлетворения кассационной жалобы, изучив материалы дела, доводы жалобы суд пришел к следующему.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, как арендатору, так и арендодателю исходил из фактического расторжения договора аренды, взаимозачётов сумм сторонами в счет возмещения ущерба.

Судебная коллегия, отменяя решение суда и удовлетворяя иск в части обосновала намерением арендатора по устранению замечаний, указанных в уведомлении, улучшений арендуемого помещения внесенных истцом по основному иску.

Возникшие правоотношения сторон подлежат регулированию нормами главы 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) договор имущественного найма.

Статьей 556 ГК установлен перечень оснований, по которым договор найма может быть расторгнут досрочно:

1. если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;

• 2. если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;

3. если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;

4. если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2 договора, установлено, что арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке: если арендатор не устранит нарушение договора в течение 5 (пяти) дней с момента предъявления соответствующего требования арендодателем.

14 июня 2024 года арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды и освобождении помещения до 15 июля 2024 года, с указанием следующих причин:

• 1. неподписание приложений №4 и 5 к договору аренды на протяжении более года;
• 2. невыполнение требований по пожарной безопасности после проведения СМР;
• 3. проведение СМР без проекта и предварительного согласования с арендодателем;
• 4. изменение инженерных систем без согласования с арендодателем, следствием чего нарушена система вентиляции и кондиционирования здания;
• 5. неоднократная несвоевременная оплата арендных платежей;
• 6. отказ оплаты неустойки в соответствии с пунктом 5.1. и своей части за ремонт лестничной клетки (согласно пп. 3.3. и 4.2.1);

7. невозможность установления конструктивного диалога.

Далее, из переписки сторон следует, что арендатор уведомил арендодателя о планах по разрешению претензий, при этом оплатил за ремонт лестничной клетки, во исполнение устранения замечаний арендодателя 21 июня 2024 года арендатор направил исполнительную схему по вентиляции и электромонтажным работам на согласование. Данные обстоятельства свидетельствуют о признании ТОО «Запчасть Трейд» замечаний, указанных арендодателем в уведомлении.

17 июля 2024 года арендодатель направил письмо, в котором указывал, что в связи с неустранением замечаний в установленные сроки договор аренды считать расторгнутым, просил освободить арендуемое помещение до 22 июля 2024 года.

По факту договорные отношения между сторонами прекращены, истец вывез свое имущество из арендуемого помещения. Оспариваемое истцом письмо от 17 июля 2024 года не является уведомлением о расторжении договора. Кроме того, в силу норм пункта 1 статьи 402 ГК соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Уведомление является обязательным досудебным порядком при расторжении договора и само по себе не несет каких-либо последствий, соответственно, не может быть самостоятельным предметом обжалования. В связи с чем, постановление судебной коллегии в данной части подлежит прекращению.

Из материалов дела следует, что сторонами согласованы и утверждены арендные каникулы на время обустройства офиса (монтажные работы, пол, освещение, перегородки из алюминия и стекла) сроком на 2 месяца с момента подписания договора, что уже предполагало проведение ремонтных работ арендатором в счет арендных платежей.

Арендатором произведены ремонтные работы, на которые затрачено 57 862 563,66 тенге, из которых стоимость отделимых улучшений - 33 367 961,34 тенге, стоимость неотделимых улучшений - 24 494 602,32 тенге, которые были взысканы судом апелляционной инстанции, как причиненные истцу убытки по ремонту.

Между тем, пунктом 2 статьи 555 ГК предусмотрено, что наниматель имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, только в случае, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 7.6. договора аренды, стороны пришли к соглашению, что все неотделимые улучшения, сделанные в помещении или здании

арендатором или за счет арендатора, становятся собственностью арендодателя после прекращения договора. Все отделимые улучшения арендатор демонтирует и вывозит с собой после согласования с арендодателем. Исходя из буквального толкования условий договора сумма отделимых улучшений 33 367 961,34 тенге не подлежит взысканию, т.к. арендатор может их демонтировать и вывести.

В части отказа в удовлетворении встречного иска местные суды обоснованно исходили из норм части 3 статьи 65 ГПК, согласно которой обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Относимых, допустимых доказательств в подтверждение заявленной суммы ущерба 5 163 409 тенге стороной ответчика суду не представлено. Коммерческое предложение по ремонту вентиляционной системы, является только предложением подрядчика и не свидетельствует о сумме понесенных расходов. Кроме того, условиями договора предусмотрен порядок возмещения ущерба за счет гарантийного взноса. Расчет задолженности по арендным платежам рассчитан до 26 июля 2024 года. Тогда как судом установлено, что, начиная с 20 июля 2024 года арендодатель преградил доступ арендатору к спорному помещению. В части упущенной выгоды в размере 21 303 678 тенге, местные суды исходили из фактических обстоятельств дела, учитывая, что 18 июля 2024 года ТОО «STANDART LTD» заключил договор аренды с третьим лицом ТОО «ДПД Казахстан».

Суды правильно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания штрафных санкций, принципа недопустимости двойной ответственности за одно и то же нарушение обязательства, поскольку это не соответствует критериям добросовестности, разумности и справедливости действий участников гражданских правоотношений, установленным пунктом 4) статьи 8 ГК.

Кроме того, исходя из буквального толкования слов и выражений пункта 3.3 договора, штраф начисляется в случае отказа арендатора от приемки помещения. В данном случае арендатор помещение принял, произвел ремонт.

При изложенных обстоятельствах, обжалуемое постановление апелляционной инстанции подлежит корректировке.

При распределении судебных расходов суд руководствуется нормами частей 1, 3 статьи 109 ГПК.

Руководствуясь статьями 449, 451, 453 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 27 августа 2025 года изменить. В части удовлетворения иска о признании уведомления ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) № 1/2407-14 от 17 июля 2024 года о расторжении договора аренды №2.5-3/1 от 22 мая 2023 года недействительным постановление отменить с прекращением производства в данной части. В части взыскания с ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) в пользу ТОО «ЗапчастьТрейд» суммы гарантийного взноса 6 361 712 (шесть миллионов триста шестьдесят одна тысяча семьсот двенадцать тенге) тенге постановление отменить с оставлением в силе решения суда первой инстанции в данной части.

Снизить взысканную с ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) в пользу ТОО «ЗапчастьТрейд» сумму убытков по ремонту с 57 862 564 (пятьдесят семь миллионов восемьсот шестьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят четыре) тенге до 24 494 602 (двадцать четыре миллиона четыреста девяносто четыре тысячи шестьсот две) тенге. В остальной части постановление суда оставить без изменения.

Перераспределить судебные расходы: снизить взысканную с ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) в пользу ТОО «ЗапчастьТрейд» сумму государственной пошлины с 2 021 924 (два миллиона двадцать одна тысяча девятьсот двадцать четыре) тенге до 828 068 (восемьсот двадцать восемь тысяч шестьдесят восемь) тенге, сумму расходов по оплате помощи представителя с 4 120 000 (четыре миллиона сто двадцать тысяч) тенге до 2 760 226 (два миллиона семьсот шестьдесят тысяч двести двадцать шесть) тенге.

Взыскать с ТОО «ЗапчастьТрейд» в пользу ТОО «Standart LTD» (Штандарт Лтд) сумму государственной пошлины уплаченной при подаче кассационной жалобы 595 945 (пятьсот девяносто пять тысяч девятьсот сорок пять) тенге, сумму государственной пошлины при подаче иска в суд первой инстанции 1 191 890 (один миллион сто девяносто одна тысяча восемьсот девяносто) тенге, расходы по оплате помощи представителя в размере 3 900 000 ( три миллиона девятьсот тысяч ) тенге.

Кассационную жалобу представителя ответчика удовлетворить частично.

Председательствующий А. Каирбеков

Судьи Н. Жумагулова

Н.Хан