ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 мая 2026 года 6003-26-00-2к/558 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Майшибаева Ч.И., судей Кочубей Г.А., Бакытжановой А.А., с участием:

истца Сагнаевой М.А., ее представителя Жамантаева К.К.,

представителя третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельное требование на предмет спора, государственного учреждения «Отдел земельных отношений и градостроительства Ерейментауского района» - Битаковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску Сагнаевой Мадины Абуевны к акиму города Ерейментау о признании права собственности на недвижимость, поступившее по кассационной жалобе истца на решение Ерейментауского районного суда Акмолинской области от 12 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 16 октября 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Сагнаева М.А. обратилась в суд с иском к акиму Ерейментауского района, в котором с учетом внесенных ею в судебном заседании уточнений, просила признать в соответствии со статьей 259 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Акмолинская область, город Ерейментау, улица Абая Кунанбаева, № 222, мотивируя тем, что указанный объект недвижимости построен на основании разрешительных документов, на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, дом соответствует архитектурностроительным нормам, но отсутствует акт ввода в эксплуатацию, в связи с чем не имеет возможности зарегистрировать дом в уполномоченном органе.

Решением Ерейментауского районного суда Акмолинской области от 12 августа 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 16 октября 2025 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец, не соглашаясь с вынесенными по делу судебными актами, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит их отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.

Заслушав пояснения истца, ее представителя, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя третьего лица, передавшего разрешение данного вопроса на усмотрение суда, изучив представленные материалы дела и приведенные доводы жалобы, кассационный суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее-ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

По настоящему делу такие нарушения местными судами допущены. Из обстоятельств дела следует, что решением исполкома Ерейментауского городского Совета народных депутатов №12 от 9 июля 1987 года Сагнаевой М.А. отведен земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью 0,05 га, по улице Карла Маркса (в настоящее время улица Абая Кунанбаева), квартал №73, в районе «Черемушек».

16 июля 1987 года между отделом строительства и архитектуры Ерейментауского райисполкома и Сагнаевой М.А. заключен типовой договор №12 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности (далее-типовой договор).

Решением исполкома Ерейментауского городского Совета народных депутатов №13 от 23 июля 1987 года Сагнаевой М.А. выделена ссуда на строительство индивидуального жилого дома в сумме 3 000 рублей.

Согласно сведениям регистрирующего органа истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01-016-002-577, расположенный по адресу: город Ерейментау, улица Абая Кунанбаева, № 222, на основании государственного акта на право пожизненного наследуемого владения землей №237 от 18 декабря 1995 год. Дата регистрации 15 января 2007 года.

Установлено, что на данном земельном участке Сагнаевой М.А. возведен жилой дом.

Местные суды, отказывая в удовлетворении иска, исходили из следующего:

• если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки;

• признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права;

• при возведении жилого дома истцом проигнорированы предварительные разрешительные процедуры на осуществление строительства. - факт соответствия строения архитектурно-строительным нормам, пригодности для эксплуатации, недостаточно для признания права собственности.

Однако данные выводы судов Кассационный суд находит незаконными, так как судами не дана надлежащая правовая оценка всем обстоятельства, имеющие значение для дела.

В силу подпунктов 1), 2) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон):

• ранее возникшее право (обременение права) - право (обременение права) на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 года, действительно при условии его соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права.

В соответствии со статьей 259 Гражданского кодекса Республики Казахстан собственник вправе требовать признание прав собственности.

В данном случае потребность в иске о признании права собственности на жилой дом у истца возникло в связи с тем, что у него права возникли до введения системы регистрации, однако он не имеет необходимых доказательств принадлежащего ему соответствующего права, в связи с ненадлежащим оформлением своих прав.

Так, из типового договора следует, что земельный участок предоставлен истцу для возведения одноэтажного жилого дома шлаколитого, в соответствии с утвержденным проектом от 25 июня 1961 года №104.

Из примечания следует, что план земельного участка и проект застройки является неотъемлемой частью типового договора.

К возведению строения застройщик обязан приступить не позднее одного года со дня подписания типового договора и закончить в течении 3-х лет, то есть 16 июля 1990 года.

К типовому договору приложены план земельного участка и проект застройки.

Типовой договор нотариально удостоверен и подписан уполномоченным лицом отдела строительства и архитектуры райисполкома. Таким образом, из содержания типового договора следует, что перед строительством спорного дома у истца имелись все разрешительные документы, в том числе, план земельного участка (план отвода земельного участка) и проект застройки.

Во исполнение условий типового договора истцом возведен дом и в июле 1991 года Целиноградским областным бюро по технической инвентаризации выдан технический паспорт на дом.

До издания Указа Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 25 декабря 1995 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Бюро технической инвентаризации выдавало технический паспорт как инвентаризационно-технический

документ, который объединял в себе функции учета и подтверждения прав на жилье.

В техническом паспорте имеется отметка о том, что домовая книга истцу выдана 2 августа 1991 года, но отсутствует регистрационное удостоверение, подтверждающее права собственности истца на дом, что повлекло возникновение данного спора.

Кассационный суд считает, что поскольку дом возведен в 1991 году на основании разрешительных документов, на принадлежащем истцу земельном участке, оформлен технический паспорт, следовательно, данное обстоятельство подпадает под понятие-ранее возникшее право.

Из условий типового договора следует, что по окончанию строительства на участке строение вступает в эксплуатацию после признания приемочной комиссией исполкома местного Совета народных депутатов полной готовности возведенных строений и вручения застройщику акта приемки, утвержденного исполкомом местного Совета народных депутатов. Акт приемки в эксплуатацию у истца отсутствует.

Однако такое отсутствие восполнено следующими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64-1 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (далее - Закон) комплексная вневедомственная экспертиза проектов в области строительства объектов проводится экспертными организациями и осуществляется экспертами, аттестованными по соответствующим разделам (частям) технико-экономических обоснований или проектно-сметной документации.

Согласно письму ответчика от 02 июня 2025 №ЖТ- 025-01569233, земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится в населенном пункте и не выходит за красную линию. Ответчиком в письме также разъяснено, что заключение о соответствии самовольной постройки выдается согласно ст. 34-4 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» при техническом обследовании надежности и устойчивости зданий и сооружений, выдаваемое экспертом, имеющим соответствующий аттестат на право осуществления технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений, либо аккредитованной организацией, имеющей в своем составе аттестованных экспертов для определения технического состояния конструкции.

Истцом суду предоставлено техническое заключение №СКЕ/25-03/43 ТОО «Симург-Консалтинг» обследования и оценки технического состояния конструкций индивидуального жилого дома, холодной пристройки от 22 июня 2025 года (подписано тремя экспертами и экспертом - конструктором, имеющими аттестат экспертов).

Из заключения следует, что индивидуальный жилой дом (Литер А) и холодная пристройка (Литер а), по техническому состоянию конструкций соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил Республики Казахстан и относится по техническому состоянию к II категории (работоспособная конструкция). Выполнение строительно-монтажных работ обследуемых индивидуального жилого дома (Литер А), холодной пристройки (Литер а) составляет 100%. Данное сооружения рекомендуются к вводу в эксплуатацию и не требуется усиление каменных и железобетонных конструкций. Исследуемое сооружение расположено от соседних сооружений на расстоянии более 20 метров. Несущие конструкции скреплены в характере жесткой и динамической конструкции. Устойчивость несущих конструкций полностью предусматривается всем опасным явлениям природы (град, ветер, снег, ливень, иней т.д.), а также требованиям СН, СП, ГОСТ РК, EN.

Проведенный комплекс работ по обследованию и сопоставление и объемно—планировочных конструктивных решений обследуемых индивидуального жилого дома (Литер А), холодной пристройки (Литер а), с проектными решениями и требованиями действующих строительных норм позволяют заключить следующее:

Возведенные стальные, каменные и железобетонные конструкции обследуемых индивидуального жилого дома (Литер А), холодной пристройки (Литер а), полностью соответствуют проектным решениям, и полностью соответствуют требованиям безопасности действующих норм.

Итоговая оценка: индивидуальный жилой дом (Литер А) и холодная пристройка (Литер а), по техническому состоянию конструкций (фундамент, наружные и внутренние стены, перекрытия, проемы) полностью соответствуют требованиям СН, СП, ГОСТ РК, EN и относится по техническому состоянию к II категории (работоспособная конструкция).

Таким образом, Кассационный суд приходит к выводу, что жилой дом истца соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, возведен на основании разрешительных документов, сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе истца.

При таких обстоятельствах выводы судов об отказе в удовлетворении иска не основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих защиту права собственности и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Судами неправильно определены юридически значимые обстоятельства и неправильно применены нормы материального права, и поэтому судебные

акты нельзя признать законными и обоснованными, и они подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Ерейментауского районного суда Акмолинской области от 12 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 16 октября 2025 года по данному делу отменить, с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Признать за Сагнаевой Мадиной Абуевной право собственности на строение в виде жилого дома, расположенного по адресу: Акмолинская область, город Ерейментау, улица Абая Кунанбаева, № 222. Кассационную жалобу истца удовлетворить.

Председательствующий судья: Майшибаев Ч.И.

Судьи: Кочубей Г.А.

Бакытжанова А.А.