6001-21-00-3ГП/127

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 апреля 2021 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – председателя коллегии Таймерденова М.Т., судей Бектурганова М.Ж., Макулбекова Б.Д.,

с участием представителей товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «IIG[...]» М[...] и Д[...],

представителя ответчиков К[...]

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи через приложение «TrueConf» гражданское дело по иску ТОО «IIG[...]» к Н[...], К[...], С[...], П[...], Т[...] о признании незаконными решений собрания собственников нежилых помещений, об аннулировании регистрации объекта кондоминиума,

поступившее по ходатайству ТОО «IIG[...]» на предмет пересмотра решения Бостандыкского районного суда от 11 сентября 2020 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 января 2021 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ТОО «IIG[...]» обратилось в суд с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что создание формы управления объектом кондоминиума в административном здании не допускается, кондоминиум может быть создан исключительно в многоквартирных жилых домах.

Решением Бостандыкского районного суда от 11 сентября 2020 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 января 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В ходатайстве ТОО «IIG[...]», не соглашаясь с вынесенными судебными актами, просит отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска.

В отзыве на ходатайство представитель ответчиков К[...] просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, в удовлетворении ходатайства отказать.

Заслушав пояснения представителей ТОО «IIG[...]» М[...] и Д[...], поддержавших ходатайство, возражение представителя ответчиков К[...], исследовав материалы гражданского дела и доводы ходатайства, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступившего в законную силу судебного акта являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении дела такие нарушения местными судами допущены.

Материалами гражданского дела установлено, что ТОО «IIG[...]» (далее – истец) осуществило строительство, в том числе из средств инвесторов, восьмиэтажного административного здания, площадью 4713 кв.м., расположенного по адресу: город Алматы, [...], на неделимом земельном участке, кадастровый номер [...], площадью 0,0846 га. Здание было введено в эксплуатацию на основании Акта ввода №1460 от 13 декабря 2017 года.

Право собственности истца на здание как объект недвижимости зарегистрировано также 13 декабря 2017 года.

На основании постановления акима города Алматы от 20 февраля 2018 года №25 истцу предоставлено право частной собственности на земельный участок общей площадью 0,0846 га, расположенный по вышеуказанному адресу.

20 апреля 2018 года на основании договоров о передаче в собственность недвижимого имущества истец передал в собственность ответчиков Н[...], К[...], С[...], П[...] и Т[...] нежилые помещения №3, №7, №8, №9 общей площадью 2148,9 кв.м. в административном здании, находящиеся по вышеуказанному адресу, Бизнес центр «Taurus».

28 мая 2018 года состоялось общее собрание собственников нежилых помещений по адресу: город Алматы, [...], в ходе которого ответчиками принято решение о выборе формы управления объектом кондоминиума привлеченным юридическим лицом.

9 июня 2018 года на собрании собственников нежилых помещений ответчики приняли решение о привлечении ТОО «[...]» в качестве управляющей компании объектом кондоминиума здания, наделении всеми необходимыми правами для осуществления управления и регистрации объекта кондоминиума в уполномоченных органах и определении размера ежемесячных взносов каждого собственника нежилых помещений.

В соответствии с содержанием протокола собрания, за принятое решение письменно проголосовали 5 собственников нежилых помещений (количество голосов 7), против 0.

На основании данного решения и расчета долей кондоминиума б/н от 18 сентября 2018 года НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан по городу Алматы» зарегистрирован объект кондоминиума.

Истец обратился в суд с требованиями о признании незаконными решения собрания собственников нежилых помещений от 28 мая 2018 года и 9 июня 2018 года, об аннулировании регистрации объекта кондоминиума.

Принимая решение об отказе в удовлетворении предъявленных исковых требований местные суды пришли к выводу о том, что регистрация объекта кондоминиума и избрание формы его управления является актом реализации права собственников помещений на управление объектом кондоминиума, с учетом общего мнения и интересов собственников помещений.

В кассационном ходатайстве истец ссылается на то обстоятельство, что построенный объект является административным зданием и нормы жилищного законодательства к рассматриваемым спорным правоотношениям не применимы.

При принятии решения на собрании собственников нежилых помещений принимали участие не все из 15 собственников, то есть отсутствовал кворум участников собрания.

Изучив материалы гражданского дела и доводы ходатайства, выслушав сторон, коллегия приходит к следующим выводам:

При рассмотрении и разрешении данного гражданско-правого спора местными судами неправильно определен и выяснен круг спорных обстоятельств, имеющих значение для принятия законного решения по делу, выводы судов, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела, также судами четко не определены нормы действующего материального законодательства, регулирующие рассматриваемые спорные правоотношения.

Материалами гражданского дела достоверно установлено, что строительство восьмиэтажного административного здания по вышеуказанному адресу, площадью 4713 кв.м. было осуществлено истцом на неделимом земельном участке площадью 0,0846 га с кадастровым номером [...] с участием инвесторов.

Право собственности на здание как объекта недвижимости было зарегистрировано за истцом 13 декабря 2017 года.

Также на основании постановления акима города Алматы №25 от 20 февраля 2018 года истцу предоставлено право частной собственности на земельный участок общей площадью 0,0846 га.

В Акте на право частной собственности на земельный участок №[...] от 6 марта 2018 года отмечено, что данный участок является неделимым.

Несмотря на эти обстоятельства, за ответчиками 27 июня 2018 года зарегистрировано право на долю в размере 0,0097 га, от 27 июня 2018 года на долю в размере 0,0022 га, 27 июня 2018 года на долю в размере 0,0099 га (№ гос.акта 0162963), 27 июня 2018 года на долю 0,0084 га из общей неделимой земельной площади 0,0846 га.

Поскольку правовой режим общего земельного участка размером 0,0846 га, где расположено восьмиэтажное административное здание, определен как неделимый и являющийся собственностью истца, то каким образом, на основании каких законодательных актов и решений были закреплены за ответчиками вышеизложенные земельные участки, местными судами исследованы не были и этим обстоятельствам не даны соответствующие правовые оценки. Следует отметить, что нежилые помещения в построенном здании были переданы ответчикам на основании договоров инвестирования в объеме инвестиции.

При этом согласно договорам инвестиции основным инвестором здания признан истец и строительство других нежилых помещений, технических устройств (помещений), лестничных пролетов, установка инженерных сетей, лифтового оборудования были произведены за счет истца и понесенные расходы на указанные цели другими инвесторами возмещены не были.

Далее, в декабре 2017 года, истец произвел государственную приемку административного здания в эксплуатацию, где в целях его надлежащего содержания объект был передан на обслуживание в ТОО «УК[...]», которое обслуживает объект на договорной основе с большинством собственников нежилых помещений, как АГФ ОО «Партия Нур-Отан», физические лица Т[...], Б[...], М[...], М[...]., всего собственниками восьмиэтажного административного здания с учетом ответчиков значится 15 юридических и физических лиц.

При изложенных обстоятельствах, по мнению коллегии, обжалуемые судебные акты затрагивают права и охраняемые законом интересы других собственников, которые не были привлечены к рассмотрению данного дела.

Волеизъявление отдельных собственников нежилого помещения по обслуживанию единого комплекса, без учета мнений остальных собственников на данное помещение могут порождать нарушение прав и интересов других собственников.

Согласно подпункту 4) части 4 статьи 427 ГПК решение суда первой инстанции подлежит отмене в любом случае, если суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Таким образом, для принятия законного решения по делу необходимо при рассмотрении дела привлечь всех собственников административного здания и уточнить мнения собственников по обслуживанию не только принадлежащих им на праве собственности нежилых помещений, но и других нежилых помещений единого комплекса в виде подъездов, лестниц, лифтов, крыши, чердака, подвалов, общие инженерные сети и оборудования, почтовые ящики, земельные участки, включая элементы благоустройства и другие имущества общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

В соответствии с пунктами 11 и 15 статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) кондоминиум - форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, и общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности и содержание объекта кондоминиума - это совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума.

Правовой режим принадлежащего истцу и ответчикам по делу на праве собственности нежилого помещения определен как общая долевая собственность.

В статьях 212 и 213 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) содержатся императивные нормы о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по согласию всех её участников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом.

При разрешении рассматриваемого спора местными судами не были исследованы вопросы об отношении всех участников общей долевой собственности в виде восьмиэтажного административного здания - Бизнес центр «Taurus» к вопросам обслуживания и содержания объекта и в силу изложенного принятые по делу решения являются преждевременными.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции сослался на выводы, содержащиеся в решении Бостандыкского районного суда города Алматы от 11 декабря 2018 года, и на решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 30 октября 2019 года, которые вступили в законную силу.

Однако следует отметить, что по указанным делам сторонами выступали другие лица и предметы спора существенно отличались от предмета рассматриваемого иска.

Основным доводом возражения против принятых решений по делу истец указывает, что построенный объект является административным зданием и нормы жилищного законодательства к спорным правоотношениям сторон не применимы.

При этом истец предоставил суду ответы Министерства индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан за №03-24/4486/1-И от 12 марта 2020 года, также Департамента юстиции города Алматы за №1109/ЗТ от 27 февраля 2020 года и утверждает, что по мнению указанного Министерства, регистрация кондоминиума производится только в многоквартирных жилых домах, а Департамент юстиции установил нарушение филиалом НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы положения пункта 1 статьи 30 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» требований законодательства, касающиеся государственной регистрации кондоминиума в административном здании.

Изложенные доводы истца местными судами всесторонне исследованы не были, не опровергнуты и им не даны соответствующие правовые оценки.

В тоже время, суд первой инстанции сделал вывод о том, что нормами действующего законодательства не содержат запрет на регистрацию объекта кондоминиума в административном здании, собственниками помещений которого являются несколько и более лиц.

Если исходить из требований жилищного законодательства, то собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума.

Кроме того, регистрация объекта кондоминиума и избрание формы его управления является актом реализации права собственников помещений на управление объектом кондоминиума, с учетом общего мнения и интересов собственников помещений, что не противоречит требованиям действующего законодательства.

Из содержания изложенных выводов суда первой инстанции вытекает, что создание кондоминиума допускается не только в многоквартирных жилых домах, но и в административных зданиях.

При этом судом не сделаны ссылки на нормы действующего материального законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

По мнению кассационной коллегии, изложенные нарушения требований материального и процессуального законодательства являются существенными и служат правовыми основаниями для признания обжалуемых судебных актов незаконными и подлежащими отмене.

Поскольку судом первой инстанции не привлечены к рассмотрению дела лица, права и обязанности которых затрагиваются принятием решения по настоящему делу, то дело для нового рассмотрения подлежит направлению в суд первой инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела необходимо полно, всесторонне, объективно исследовать доводы истца и возражения сторон, привлечь к рассмотрению дела всех лиц, права и интересы которых затрагиваются рассмотрением данного дела, применить к спорным правоотношениям нормы действующего материального законодательства и в зависимости от собранных доказательств, принять по делу законное и обоснованное решение.

Руководствуясь подпунктом 4) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Бостандыкского районного суда от 11 сентября 2020 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 18 января 2021 года по данному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Бостандыкский районный суд города Алматы в ином составе судей.

Ходатайство ТОО «IIG[...]» удовлетворить частично.

Председательствующий М. Таймерденов Судьи М. Бектурганов

Б. Макулбеков