П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 марта 2026 года 6003-26-00-2к/595 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе

председательствующего - судьи Абдыкуловой А.Т., судей Аймурзиновой А.Ж., Рамазановой А.К.,

с участием представителей истца Дудкиной Л.Н., Евсеевой С.И.,

представителя ответчика товарищества с ограниченной ответственностью «DOSTYQ COMFORT» Сагымбаева С.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску объединения собственников имущества «Жарокова 292» к товариществу с ограниченной ответственностью «DOSTYQ COMFORT», товариществу с ограниченной ответственностью «VOGUE AVANTGARDE», Жусекеевой Оразгуль Серикбековне, Мыханову Алматбеку Сартаевичу, Вичевой Вере Павловне, коммунальному государственному учреждению «Аппарат Акима города Алматы», коммунальному государственному учреждению «Управление земельных отношений города Алматы», филиалу Некоммерческого акционерного общества «Государственная Корпорация «Правительство для граждан» о признании недействительными договоров купли-продажи, об аннулировании права собственности, обязании принять земельный участок в коммунальную собственность, о признании недействительным изменения целевого назначения участка, о запрете любых действий, связанных с застройкой и отчуждением в частную собственность, поступившее по кассационной жалобе истца на решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 30 апреля 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 24 июля 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Объединение собственников имущества «Жарокова 292» (далее - ОСИ) обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров куплипродажи, об аннулировании права собственности, возложении обязанности принять земельный участок в коммунальную собственность, признании недействительным изменения целевого назначения участка, запрете любых действий, связанных с застройкой и отчуждением в частную собственность. Иск мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым № 20-313-011510, расположенный между домами 290 и 292 по адресу: город Алматы, улица Жарокова, выделен в частную собственность незаконно. На данном участке проходят магистральные водоводы диаметром 400 мм и более в микрорайоны «Алмагуль», «Орбита» и «Казахфильм», что подпадает в охранную зону водоводов.

В иске приведены доводы о том, что участок исторически использовался как междворовая территория, обеспечивающая доступ к жилым домам. Земельный участок является транзитным проездом к многоквартирным жилым домам, отчуждение в частную собственность приводит к перекрытию проезда к домам по ул. Жарокова, 290, 290 а, 288, 286, 286а.

Указанные обстоятельства являются основаниями для признания недействительными всех договоров купли-продажи земельного участка: 1) от 05.06.2007 года (Вичева В.П.); 2) от 14.11.2007 года (Мыханов А.С.); 3) от 04.07.2008 года (Жусекеева О.С.); 4) от 09.01.2012 года (ТОО «Vogue Avantgarde»); 5) от 29.05.2019 года (ТОО «Dostyq Comfort», собственник земельного участка в настоящее время).

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 30 апреля 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Определением этого же суда от 30 апреля 2025 года производство по делу в части требований о признании недействительным изменения целевого назначения участка, запрете совершения любых действий, связанных с застройкой и отчуждением в частную собственность, прекращено. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 24 июля 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты по тем основаниям, что судами неправильно определен и выяснен круг обстоятельств, имеющих значение для дела, при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Неявка других участников, надлежаще уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в силу части 3 статьи 445 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) не является препятствием для рассмотрения дела.

Заслушав пояснения представителей истца, поддержавших кассационную жалобу, возражения представителя ответчика ТОО «Dostyq Comfort», исследовав материалы гражданского дела, кассационный суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК, основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу не допущены.

Спорный земельный участок, площадью 0,3001 га, расположенный восточнее улица Жарокова, южнее пробиваемой улицы Дунаевского в Бостандыкском районе, с целевым назначением «для строительства и эксплуатации пятиэтажного офиса с подземным паркингом» постановлением Акимата города Алматы от 1 июня 2007 года продан в частную собственность Вичевой В.П. с заключением договора купли-продажи 5 июня 2007 года.

В дальнейшем проведены сделки по отчуждению указанного участка между Вичевой В.П. и Мыхановым А.С. (договор купли-продажи от 14

ноября 2007 года); Мыхановым А. и Жусекеевой О.С. (договор куплипродажи от 4 июля 2008 года); затем, договором купли-продажи от 09.01.2012 года право на участок перешло ТОО «VogueAvantgarde», после чего, договором купли-продажи от 29 мая 2019 года, право собственности отчуждено ТОО «Dostyq Comfort», являющимся собственником участка до настоящего времени.

Мыханов А.С. 17 января 2008 года обратился с заявлением об изменении целевого назначения вышеуказанного земельного участка, и на основании заключения земельной комиссии города Алматы от 31 января 2008 года, целевое назначение земельного участка изменено с «для строительства и эксплуатации пятиэтажного офиса с подземным паркингом» на «для эксплуатация семиэтажного офиса с подземным паркингом».

Суды отказ в удовлетворении иска мотивировали тем, что на момент рассмотрения данного спора постановление акимата о продаже участка Вичевой В.П. не признано незаконным. Применен срок исковой давности к требованиям о признании сделок недействительными.

Из письма жителей дома, адресованного прокурору города Алматы, датированного 6 декабря 2021 года, в числе подписантов значится Дудкина Л.Н., которая в настоящее время является председателем ОСИ, а данный иск подан только 13 января 2025 года.

Кроме того, проводится процедура изъятия спорного земельного участка в государственную собственность, что не затрагивает права и интересы истца.

В постановлении акима города Алматы от 13 февраля 2025 года указано о начале принудительного отчуждения спорного земельного участка с определением даты принудительного отчуждения до 31 декабря 2026 года.

Выводы суда первой инстанции, с которыми правомерно согласился суд апелляционной инстанции, основаны на установленных обстоятельствах дела и соответствуют нормам земельного и гражданского законодательства, а также требованиям процессуального закона.

Процедура продажи спорного земельного участка первому собственнику Вичевой В.П. проведена в соответствии с требованиями статей 43, 48, 49 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс) в действовавшей редакции от 20 июня 2003 года на основании решения земельной комиссии города Алматы от 31 мая 2007 года и постановления акима города Алматы от 1 июня 2007 года. Тем самым постановление акима является основанием предоставления земельного участка, а переход права государственной собственности в частную собственность Вичевой В.П. оформлен договором купли-продажи от 5 июня 2007 года.

В акте на право частной собственности на земельный участок указано на ограничение в использовании и обременения земельного участка - «обеспечить доступ для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей». Из ответа ГКП на ПХВ «Алматы Су» от 12 августа 2024 года следует, что между домами по улице Жарокова 290 и 292 проходят действующие городские водоводы, состоящие на балансе предприятия. Уполномоченным органом - государственным учреждением «Управление санитарно - эпидемиологического контроля Бостандыкского района г. Алматы» в ходе заслушивания 12 августа 2024 года по обращению ОСИ сообщено, что проекты на зону санитарной охраны спорного земельного участка им не согласовывались, сведениями об отнесении участка к санитарной зоне государственное учреждение не располагает. Кроме того, истцом не доказаны нарушения его прав. В порядке требований статей 64, 65, 67 ГПК относимые, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является объектом кондоминиума, его наложение со спорным земельным участком, либо отнесение к придомовой территории, не предоставлены.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды не рассмотрели требование иска о признании незаконным постановления акимата города Алматы от 1 июня 2007 года о продаже земельного участка Вичевой В.П., не состоятельны. 24 апреля 2025 года ОСИ подало заявление об увеличении исковых требований - признать незаконным постановление акимата.

Определением суда от 24 апреля 2025 года в принятии этого заявления отказано, ОСИ его не обжаловало.

Из ответов уполномоченных органов следует, что строительство на спорном земельном участке не ведется, архитектурно-планировочное задание не утверждено.

Республиканским государственным учреждением «Департамент по управлению земельными ресурсами города Алматы Комитета по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства» в письме от 5 июля 2024 года №ЗТ-2024-04015586 сообщено о том, что при предоставлении земельного участка первому собственнику Вичевой В.П., а также при дальнейшей передаче и изменении его целевого назначения, нарушений не установлено.

Таким образом, постановление акима о предоставлении земельного участка в частную собственность Вичевой В.П. принято в 2007 году, которое истцом не оспорено. Договор купли-продажи с ней заключен во исполнение

постановления акима, с иском в суд ОСИ обратилось спустя значительный срок, им не доказано нарушение своих прав, после первого собственника участок четыре раза перепродан, истцом доказательства недобросовестности ответчиков не предоставлены.

Судебные акты основаны на материалах дела и соответствуют нормам материального права.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют, судебные акты являются законными и обоснованными.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК кассационный

суд

Оставить в силе решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 30 апреля 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 24 июля 2025 года. Кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий Абдыкулова А.Т.

Рамазанова А.К.