П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

4 февраля 2026 года №6003-25-00-2к/3665 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Бастаубаева Г.Б.,

судей Даненовой А.А., Токсанбаева А.Б.,

с участием представителя истца Ахметовой А.У.,

представителя товарищества с ограниченной ответственностью «Адал - Үміт» Гурко И.В.,

представителя акционерного общества «Qazaq Banki» Харес Т.С.,

представителя акционерного общества «ForteBank» Аязбаева М.Б.,

с применением видеоконференцсвязи, рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Қаналина Сәтбека Сағиұлы к товариществу с ограниченной ответственностью «Адал-Үміт», жилищному кооперативу «Арман-2020», акционерному обществу «Qazaq Banki», акционерному обществу «ForteBank», Абдрахмановой Гульнаре Искендяровне, акционерному обществу «Aqtobe su-energy group», акционерному обществу «КазТрансГазАймак», частным судебным исполнителям Эбуову Талгату Муналбаевичу, Картабаеву Алжану Бейбитовичу, Тасболатову Ержану Елжановичу, Петренко Александру Александровичу, Бисенгалиеву Бекнуру Ермековичу, республиканскому государственному учреждению «Департамент юстиции Актюбинской области» о признании действительным соглашения о купле - продаже квартиры, освобождении имущества от обременений, поступившее по кассационной жалобе представителя ответчика акционерного общества «Qazaq Banki» на решение суда города Актобе Актюбинской области от 22 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 9 апреля 2025 года,

У С Т А Н О В И Л :

23 апреля 2014 года между АО «Qazag Banki» (далее - банк) и ТОО «ОксиБилд» заключены cоглашение о предоставлении кредитной линии №04/К91 (далее – cоглашение №1) и cоглашение о предоставлении кредитной линии № 04/К-92 (далее – cоглашение №2), по условиям которых банк открыл ТОО «ОксиБилд» кредитную линию с лимитом на общую сумму 1 500 000 000 тенге, сроком на 36 месяцев.

27 октября 2015 года между ТОО «ОксиБилд» (продавец) и ТОО «АдалҮміт» (покупатель) заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: город Актобе, улица Бокенбай - батыра, дом №155, корпус №2, квартира №76.

24 ноября 2015 года актом государственной приемочной комиссии принять в эксплуатацию жилой комплекс, расположенный по адресу город Актобе, улица Бокенбай - батыра, дом №155, корпус №2, в котором расположена квартиры №76, за ТОО «Адал-Үміт». (дата регистрации - 3 декабря 2015 года).

17 марта 2016 года между ТОО «Адал-Үміт» и ЖК «Арман-2020» заключен договор купли продажи квартиры №76, корпус №2, в доме №155 (далее – спорная квартира) на сумму 5 160 000 тенге.

Указанная сделка не зарегистрирована в уполномоченном органе, спорная квартира значится зарегистрированной за ТОО «Адал-Үміт».

31 марта 2016 года между АО «Qazaq Banki» (залогодержатель) и ТОО «Адал-Үміт» (залогодатель) заключен договор залога, согласно которому спорная квартира передана в залог в обеспечение долга ТОО «ОксиБилд» по договору займа перед Банком. Договор залога зарегистрирован в уполномоченном органе 19 апреля 2016 года.

25 апреля 2016 года между ЖК «Арман-2020» и Каналиным С.С. заключено соглашение о вступлении в ЖК «Арман-2020» №50 (далее - соглашение №50), согласно которому спорная квартира продана истцу за 7 000 000 тенге, в рассрочку сроком на 10 лет, с ежемесячной оплатой в сумме 51 814,58 тенге. (В дальнейшем по соглашению сторон стоимость квартиры уменьшена до 6 000 000 тенге).

Согласно акту приема-передачи квартиры от 27 сентября 2016 года ЖК «Арман-2020» спорную квартиру передал истцу.

8 февраля 2017 года решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области с ТОО «ОксиБилд» и ТОО «АдалҮміт» в пользу Банка взыскана задолженность в сумме 1 054 127 872 тенге.

Приговором суда №2 города Актобе от 6 декабря 2017 года осуждены бывшие руководители ТОО «ОксиБилд», ТОО «Адал-Үміт» и ЖК «Арман2020» за совершение мошенничества в группе лиц по предварительному сговору, с причинением ущерба потерпевшим в особо крупном размере.

Указанным приговором суда установлено, что обременения с квартир по договорам залога были незаконно сняты в результате преступных действий должностных лиц, уполномоченных регистрационных органов.

По данному уголовному делу истец Каналин С.С. признан потерпевшим, установлен размер ущерба, причиненного ему, в сумме 2 839 850 тенге.

Протоколом ТОО «Адал-Үміт» от 2 августа 2024 года подтверждено внесение Каналиным С.С. полной оплаты за квартиру в сумме 6 000 000 тенге и вынесено решение о передаче спорной квартиры в собственность истца.

ЖК «Арман-2020» также подтвердил полную оплату истцом стоимости квартиры и передачу ему квартиру.

Истец Қаналин С.С. в иске просил суд признать действительным соглашения о купле - продаже спорной квартиры, заключенного между ним и ТОО «Адал-Үміт», освободить квартиру от обременений, наложенных во исполнения судебных актов о взыскании долга с ТОО «ОксиБилд» и ТОО «Адал-Үміт» иных кредиторов (в том числе Банка), мотивируя тем, что он произвел полную оплату за квартиру, что подтверждается протоколом общего собрания участников ТОО «Адал-Үміт» от 2 августа 2024 года. С момента передачи квартиры ЖК «Арман-2020» проживает с семьей в указанной квартире, 8 лет открыто пользуется имуществом, несет бремя его содержания. Сделка

купли продажи имущества фактически исполнена сторонами. Не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду имеющихся ограничений.

В уточнении иска Каналин С.С. просил признать сделку (соглашение) о купле-продаже спорной квартиры, заключенную 25 апреля 2016 года между ЖК «Арман-2020» и Қаналиным С.С., состоявшейся (действительной).

Решением суда города Актобе от 22 января 2025 года иск удовлетворен.

Постановлено признать действительным соглашения по купле - продаже квартиры №76, расположенной по адресу: г.Актобе, ул.Бокенбай батыра, д.155, кв.2 от 25 апреля 2016 года между ЖК «Арман-2020» и Қаналиным С.С.

Освободить указанную квартиру от обременений, наложенных на основании договора залога №04/Z-91/95 от 31 марта 2016 года АО «Qazaq Banki», постановлений частного судебного исполнителя Эбуова Т.М. от 14 ноября 2022 года, от 21 ноября 2023 года, от 29 марта 2021 года, 12 ноября 2024 года, постановлений частного судебного исполнителя Тасболатова Е.Е. от 28 февраля 2022 года, от 2 декабря 2022 года, постановления частного судебного исполнителя Петренко А.А. от 8 апреля 2024 года, постановления частного судебного исполнителя Картабаева А.Б. от 20 ноября 2019 года, постановления государственного судебного исполнителя Молдагазиной Э.Т. от 23 ноября 2016 года, постановлений государственного судебного исполнителя Аманжоловой Л. от 13 января 2020 года, от 3 декабря 2020 года, постановления государственного судебного исполнителя Кенжегалиевой Г.К. от 8 сентября 2023 года, постановления частного судебного исполнителя Бисенгалиева Б.Е. от 21 ноября 2024 года, уведомления АО «Qazaq Banki» о невыполнении обязательств №16/1658 от 1 сентября 2016 года.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 9 апреля 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ответчика АО «Qazaq Banki» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в иске в полном объеме, указывая, что договор залога заключен ранее чем соглашение о вступлении истца в ЖК «Арман», следовательно, предмет залога не подлежал отчуждению без согласия залогодержателя, такого согласия не имелось. Деньги от продажи спорной квартиры залогодателю не внесены.

Заслушав пояснения представителей ответчиков АО «Qazaq Banki» и АО «ForteBank», поддержавших кассационную жалобу, возражения представителей истца и ТОО «Адал-Үміт», исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами по рассматриваемому делу допущены.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной.

В силу статьи 406 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Местные суды, удовлетворяя иск о признании сделки состоявшейся, указали, что истец Каналин С.С. при приобретении квартиры по соглашению с ЖК «Арман-2020» от 25 апреля 2016 года не знал и не мог знать о наличии притязаний банка на спорную квартиру, поскольку обременения с квартиры по договорам залога были сняты, кроме того, реализация квартир, заложенных в АО «Qazaq Banki», производилась с согласия этого банка, что установлено из показаний свидетеля Елеуова М., данных им в ходе рассмотрения уголовного дела, стороны соглашения исполнили обязательства по нему, истец оплатил стоимость квартиры, квартира передана ему.

Кассационный суд не соглашается с указанными выводами местных судов, считает, что иск на таких основаниях не подлежал удовлетворению.

Признание сделки состоявшейся возможно в том случае, когда сделка совершена между собственником имущества и покупателем, но не оформлена надлежащим образом.

Первоначально истец просил признать действительной сделку между ним и ТОО «Адал-Үміт». В дальнейшем, истец, изменив иск, просил признать состоявшейся сделку между ним и ЖК «Арман-2020».

Между тем, ЖК «Арман-2020» собственником спорной квартиры никогда не являлся, его право на спорную квартиру не зарегистрировано, квартира до настоящего времени значится зарегистрированной за ТОО «Адал-Үміт».

В свою очередь ТОО «Адал-Үміт» не имело право отчуждать спорную квартиру, поскольку согласно договору залога от 31 марта 2016 года квартира находилась в залоге у АО «Qazaq Banki».

Тем самым, спорное имущество не принадлежало лицу, совершившему его отчуждения, и не подлежало отчуждению самим собственником ввиду нахождения под обременением.

Пунктом 1 статьи 299 ГК установлено, что залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.

Договор залога не оспорен, не признан недействительным, заключен ранее чем сделка, которую истец просит признать состоявшейся, соответственно, препятствует отчуждению предмета залога.

Довод истца о том, что спорная квартира была отчуждена с согласия АО «Qazaq Banki» несостоятелен, поскольку не подтвержден документально. Данный довод основан только на показаниях бывшего директора филиала Елеуова М., что не может быть принято как официальное разрешение залогодержателя. При этом, за спорную квартиру в банк не вносились денежные средства с целью освобождения ее из под залога.

Несостоятелен также довод истца о том, что сделка по отчуждению квартиры совершена в момент аннулирования регистрации залога, поскольку регистрация залога незаконно аннулирована 1 июня 2016 года в результате преступных действий должностных лиц, то есть позднее даты сделки, но в последующем восстановлена.

Приговором суда от 6 декабря 2017 года, по которому истец признан потерпевшим, установлено, что ему причинен ущерб в сумме 2 839 850 тенге. Отсюда следует, что истец до этого оплатил только часть стоимости спорной квартиры. В ходе расследования уголовного дела истцу уже было известно о притязаниях банка. Однако, истец оставшуюся часть стоимости квартиры вносил в ЖК «Арман-2020» после вынесения приговора.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно.

Ввиду вышеизложенного истец не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества.

Иск о признании состоявшейся сделки не подлежал удовлетворению, так как указанная сделка противоречит требованиям закона, предъявляемых к форме, содержанию, участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, не соответствует форме установленной законом, нарушает права и интересы банка.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению дела, что влечет отмену оспариваемых судебных актов.

Поскольку обстоятельства дела установлены местными судами полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, кассационный суд считает, что по делу необходимо вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделки состоявшейся.

Иск об освобождении имущества от обременений зависит от иска о признании сделки состоявшейся, соответственно, также подлежит отказу.

АО «Qazaq Banki» в качестве ликвидируемой финансовой организации в силу статьи 616 Налогового кодекса Республики Казахстан освобождено от уплаты государственной пошлина в судах, однако уплатило государственную пошлину при подаче кассационной жалобы в сумме 2 829 тенге. Указанная

сумма подлежит зачету в пользу государства, с возмещением этих расходов ответчику за счет истца в соответствии со статьей 109 ГПК. Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

Решение суда города Актобе Актюбинской области от 22 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 9 апреля 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Каналина Сәтбека Сағиұлы.

Взыскать с истца Қаналина Сәтбека Сағиұлы в пользу ответчика акционерного общества «Qazaq Banki» судебные расходы в сумме 2 829 тенге (две тысячи восемьсот двадцать девять) тенге.

Кассационную жалобу представителя ответчика удовлетворить.

Г.Бастаубаев

Председательствующий судья

Судьи

А.Даненова

А.Токсанбаев