6001-25-00-3гп-205

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 июня 2025 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Токтаровой Б.Ж., судей Абдрахманова С.А., Куанышбаевой Р.А., рассмотрев с участием истца А[...], ответчика Ж[...], его представителя Қ[...], представителя третьего лица А[...] - К[...],

в открытом судебном заседании гражданское дело по искам А[...], Т[...], М[...], М[...], Н[...] к Ж[...], А[...], М[...], товариществу с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) ««SCG[...]»», ТОО «В[...]», ТОО «МЮ[...]» о признании уведомлений о расторжении предварительных договоров куплипродажи, недействительными предварительных договоров купли-продажи и договоров уступки прав требования, понуждении ТОО ««SCG[...]»» исполнить обязательства,

поступившее по ходатайству истца А[...] о пересмотре решения межрайонного суда по гражданским делам суда города Астаны от 9 июля 2024 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 октября 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с вышеуказанными исками, мотивируя тем, что ответчик ТОО ««SCG[...]»» (далее - Товарищество) незаконно расторг с ними предварительные договоры купли-продажи квартир в жилом комплексе (далее - ЖК) «Семейный» и повторно реализовал их в пользу ответчиков.

Решением межрайонного суда по гражданским делам суда города Астаны от 9 июля 2024 года в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 октября 2024 года решение суда в части требований к ТОО «В[...]» отменено с прекращением производства по делу.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 октября 2024 года решение суда изменено .

Решение в части отказа в удовлетворении исков М[...], М[...], Н[...], Т[...] отменено, вынесено новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Решение в части отказа в удовлетворении иска А[...] оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель просит отменить оспариваемые судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска А[...], ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на ходатайство представитель третьего лица А[...] - К[...] выразила согласие с доводами, изложенными в ходатайстве.

Заслушав пояснения истца в обоснование доводов ходатайства, возражения ответчика и его представителя, представителя третьего лица, поддержавшего доводы ходатайства, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан (далее - судебная коллегия) приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу установлены.

Из материалов дела следует, что 5 февраля 2015 года между Товариществом (далее - Продавец) и А[...] (далее - Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи № 135, в соответствии с которым Продавец принял обязательство продать в будущем, а Покупатель приобрести квартиру с условным № 150, площадью 85,8 кв.м, на 3 этаже блока Д в черновой отделке, в ЖК «Семейный» со встроенными помещениями и паркингом по адресу: город Астана, [...], между улицами Е 51 и Е 49 (далее - спорная квартира).

Общая стоимость квартиры составила 9 495 486 тенге.

Срок окончания строительства многоквартирного жилого комплекса установлен 3 квартал 2015 года.

Согласно нотариально удостоверенному договору цессии от 7 февраля 2017 года А[...] уступил А[...] право требования спорной квартиры за 9 495 486 тенге.

П[...][...] денег по договору подтверждается его распиской.

7 февраля 2017 года между Товариществом и А[...] заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору

№ 135 с изменением наименования и реквизитов покупателя на А[...]

4 марта 2019 года Товарищество уведомило истца о расторжении предварительного договора № 135 в связи с отсутствием оплаты.

15 марта 2019 года в отношении спорной квартиры Товарищество заключило предварительный договор купли-продажи № 301 с генеральным подрядчиком ТОО «В[...]», стоимость квартиры определена сторонами в 20 000 000 тенге, оплаченных ТОО «В[...]» на основании договора генерального подряда от 19 марта 2014 года.

В последующем по договору уступки от 18 марта 2019 года № 1 ТОО «В[...]» уступило ТОО «МЮ[...]» право требования по предварительному договору № 301 в счет погашения задолженности по договору поставки от 27 февраля 2018 год № 24.

На основании договора цессии от 29 марта 2019 года ТОО ««МЮ[...]»» уступило право требования спорной квартиры Ж[...], последним стоимость имущества в размере 16 000 000 тенге оплачена платежным поручением от 29 марта 2019 года № 0001.

1 июня 2019 года на основании акта приема-передачи квартира № [...], нумерация которой изменена на № 186, передана Ж[...], который произвел ремонт и заселился в нее.

ЖК «Семейный» введен в эксплуатацию на основании акта приемки объекта в эксплуатацию от 25 декабря 2019 года.

В этой связи А[...] обратился с настоящим иском в суд, в обоснование доводов о произведенной оплате представил в материалы дела расписку А[...] о получении 16 000 000 тенге за продажу квартиры № [...] в ЖК «Семейный».

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, мотивировал тем, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, законодательство не предусматривает понуждения к заключению основного договора, поэтому истец вправе требовать только возмещения убытков, связанных с уклонением от заключения основного договора.

Суд признал, что истцом нарушены условия предварительного договора по оплате стоимости объекта недвижимости, а действия ответчика по расторжению договора в одностороннем порядке соответствуют закону.

Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части отказа в иске А[...], указала, что Ж[...] является добросовестным приобретателем, который купил право требования на спорную квартиру у ТОО «МЮ[...]», оплатил 16 000 000 тенге согласно платежному поручению АО «Цесна Банк» от 29 марта 2019 года, и с 2019 года проживает в спорной квартире, несет бремя содержания.

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что не представлены доказательства того, что Ж[...] на момент заключения сделки было известно или должно было быть известно об отсутствии у Товарищества права повторно реализовывать квартиру, на которую претендует другое лицо.

С такими выводами судебная коллегия не может согласиться.

Установлено, что ТОО «SCG[...]» являлось застройщиком ЖК «Семейный» со встроенными помещениями и паркингом, расположенного по адресу: город Астана, [...] между улицами Е 51 и Е 49 (в настоящее время [...]). В соответствии со статьей 3 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» настоящий Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, а вторая - произвести оплату и принять квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме.

Как следует из акта приемки объекта в эксплуатацию от 25 декабря 2019 года строительно-монтажные работы по вышеуказанному объекту начаты в октябре 2014 года.

Заключая в феврале 2015 года предварительный договор куплипродажи № 135, и переуступая права и обязанности по договору цессии от 7 февраля 2017 года, Товариществом для осуществления деятельности по организации жилищного строительства были привлечены денежные средства истца А[...]

Так, договор цессии удостоверен нотариусом при предъявлении справки директора Товарищества А[...] от 7 февраля 2017 года об отсутствии задолженности по предварительному договору № 135 и согласии Продавца на переуступку прав требования.

То есть уступка права требования А[...] совершена в письменной форме с соблюдением положений статьи 346 Гражданского кодекса (далее - ГК), с согласия застройщика, о чем свидетельствует заключение 7 февраля 2017 года дополнительного соглашения № 1 к предварительному договору об изменении наименования и реквизитов покупателя.

Справкой от 23 февраля 2019 года, выданной директором Товарищества А[...] вновь подтверждено, что истец по предварительному договору № 135 оплатил в полном объеме 9 495 486 тенге, задолженности не имеет и является единственным владельцем приобретенной квартиры, общей площадью 85,8 кв.м, на 3 этаже блока Д. [...] марта 2019 года в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 5 февраля 2015 года № 135 и дополнительного соглашения от 7 февраля 2017 года № 1 в связи с неоплатой денежных средств в сумме 9 495 486 тенге.

Между тем факт оплаты стоимости квартиры подтвержден распиской А[...] от 7 февраля 2017 года, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру № 127 от 5 февраля 2015 года на общую сумму 62 111 265 тенге, выданной Товариществом.

Однако, несмотря на эти обстоятельства, 1 июня 2019 года Товариществом спорная квартира по акту приема-передачи передана Ж[...]

То есть Товарищество, достоверно зная, что право на спорную квартиру является предметом исполненного обязательства, в нарушение законных интересов истца и требований статей 272, 273 ГК повторно реализовало недвижимое имущество ответчику, лишив истца права на получение квартиры по договору цессии.

Таким образом, судебная коллегия считает, что действия Товарищества по реализации спорной квартиры ТОО «В[...]», с дальнейшей уступкой ТОО «МЮ[...]» и Ж[...] не отвечает принципам добросовестности и справедливости, предусмотренным пунктами 4,5 статьи 8 ГК и направлены на получение материальной выгоды путем повторного отчуждения.

Судебная коллегия не соглашается с выводами судами апелляционной инстанции о признании Ж[...] добросовестным приобретателем, поскольку последний не являлся дольщиком, а приобрел право требования заключить в будущем договор купли-продажи спорной квартиры у ТОО «МЮ[...]», которому в свою очередь права были переуступлены подрядчиком ТОО «В[...]» в счет погашения задолженности по договору поставки.

Кроме того, Ж[...] было известно об отсутствии у Товарищества права повторной реализации квартиры, на которую претендует другое лицо, так как им было подано заявление в органы полиции о привлечении руководства Товарищества к ответственности за продажу ему квартиры, на которую претендовал А[...] Постановлением следователя по досудебному расследованию о невыполнении руководителями ТОО, в том числе и А[...], условий договоров по строительству квартир в ЖК «Семейный», А[...] и Ж[...] признаны потерпевшими.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает заявленные требования А[...] обоснованными.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что местными судами допущены ошибки в применении норм права и по делу не требуется сбора и дополнительной проверки доказательств, судебная коллегия считает необходимым оспариваемые судебные акты изменить, отменив их в части отказа в удовлетворении требований А[...] о расторжении предварительного договора купли-продажи, договора уступки прав требования недействительным, понуждении ТОО ««SCG[...]»» исполнить обязательства, принять в этой части новое решение об удовлетворении иска.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение межрайонного суда по гражданским делам суда города Астаны от 9 июля 2024 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 15 октября 2024 года изменить.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований А[...] о расторжении предварительного договора купли-продажи, договора уступки прав требования недействительным, понуждении ТОО ««SCG[...]»» исполнить обязательства отменить. Принять в этой части новое решение об удовлетворении иска А[...] Признать недействительным договор уступки права требования № 301 от 29 марта 2019 года по предварительному договору купли-продажи квартиры от 15 марта 2019 года № 301, акт приема-передачи квартиры от 1 июня 2019 года, заключенный между ТОО ««SCG[...]»» и Ж[...]

Обязать ТОО ««SCG[...]»» исполнить обязательство согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 5 февраля 2015 года № 135 и договора о переуступке прав и обязанностей (договор цессии) от 7 февраля 2017 года.

В остальной части судебные акты оставить без изменения. Ходатайство удовлетворить.

Председательствующий Судьи

Б.Токтарова С.Абдрахманов Р.Куанышбаева