П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 ноября 2025 года №6003-25-00-2к/2466 город Астана Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Бастаубаева Г.Б.,

судей Бакытжановой А.А., Майшибаева Ч.И.,

с участием переводчика Токтарбек А.,

представителя истца Степанец А.И., представителя ответчика Сапарулы М., представителя частного нотариуса Саимовой З.Я.,

с применением видеоконференцсвязи, рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Ингашевой Сациты Алиевны к Султаматову Шарипу Асланбековичу, частному нотариусу Қазыбекқызы Баян, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поступившее по кассационной жалобе истца на решение межрайонного суда по гражданским делам города Шымкента от 15 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Шымкента от 9 апреля 2025 года,

У С Т А Н О В И Л :

Домостроение по адресу: город Шымкент, улица Водопьянова, дом №10, является трехквартирным, расположено на земельном участке общей площадью 0,1847 га, с кадастровым номером 22:036:036:004. Земельный участок находится на праве общей совместной собственности собственников домостроения (владельцев трех квартир).

Истец Ингашева С.А. является собственником квартиры №3 указанного дома на основании договора купли-продажи от 20 января 2021 года.

Мадиев Асетилла являлся собственником квартиры №2, площадью 49,6 кв.м., согласно договору купли-продажи от 21 сентября 2010 года.

Собственником квартиры №1 является Габдрафикова А.А.

24 апреля 2024 года между Мадиевым А. (Продавец) и Султаматовым Ш.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №2, указанного дома, с земельным участком под существующий жилой дом. По условиям договора квартира №2 продана за сумму 5 300 00 тенге, земельный участок общей площадью 0,1847 га. находится в общей совместной собственности всех собственников квартир. Договор удостоверен нотариусом Қазыбекқызы Б.

Истец Ингашева С.А. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры №2, мотивируя тем, что поскольку земельный участок, на котором расположен дом, находится в общей совместной собственности, она имеет преимущественное право на покупку квартиры, однако, при отчуждении квартиры ее не уведомили и согласие на продажу квартиры не получили.

В дополнительном иске истец просил перевести на нее права и обязанности покупателя.

Мадиев А. скончался 9 мая 2024 года. Дело рассмотрено с привлечением наследников Мадиева А. в качестве третьих лиц на стороне ответчика: Мадиева Нургали Асатуллаевича, Мадиеву Молдир Асатуллаевну.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшего кассационную жалобу, возражения представителей ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующим выводам. В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами по рассматриваемому делу не допущены.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Право собственности передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 52 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – ЗК) право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 61 ЗК при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке, к другому лицу оно, если иное не установлено настоящим Кодексом, приобретает право на земельный

участок в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Указанные права неотделимы друг от друга.

Истец обосновал свои иск статьей 216 ГК, согласно которой при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих равных условиях, при нарушении которого любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя, а также статьей 220 ГК согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.

Из дела видно, что спорная квартира принадлежала продавцу Мадиеву А. на праве частной собственности на основании договора, заключенного с предыдущим собственником. Какие-либо сведения о долевой собственности других лиц на спорную квартиру не имеются. Следовательно, спорная квартира находилась в личной собственности Мадиева А. без участия иных лиц. Соответственно, продавец Мадиев А. имел право производить отчуждение принадлежащей ему квартиры по своему усмотрению и любому лицу, не уведомляя об этом истца.

В спорном договоре купли продажи квартиры №2 указано, что земельный участок общей площадью 0,1847 га, с кадастровым номером 22:036:036:004, находится (остается) в общей совместной собственности собственников домостроения (квартир). Доли сособственников в земельном участке не определены. Отчуждение земельного участка находящегося в общей совместной собственности собственников домостроения (квартир) не производилось, продавец не распоряжался земельным участком, находящимся в общей совместной собственности.

Как видно из изложенного, судами правильно отказано в иске о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, так как у истца отсутствовало преимущественное право на ее покупку.

Не разрешение судом дополнительного иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя также не влечет отмену судебного акта, этот вопрос подлежит разрешению путем вынесения дополнительного решения в порядке статьи 236 ГПК.

Судами не допущены нарушение норм процессуального и материального права, которые могут повлечь отмену либо изменение судебных актов, на все доводы сторон судами дана надлежащая оценка, все юридически значимые обстоятельства по делу установлены верно, выводы, изложенные в оспариваемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основания для корректировки состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение межрайонного суда по гражданским делам города Шымкента от 15 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Шымкента от 9 апреля 2025 года по данному делу оставить в силе, кассационную жалобу истца оставить без удовлетворения.

Г.Бастаубаев

Председательствующий судья

Судьи

А.Бакытжанова

Ч.Майшибаев