6001-22-00-3Г/4893

31 октября 2022 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ибрашев Т.А.,

рассмотрев с изучением электронного дела ходатайство третьего лица акционерного общества «Банк ЦентрКредит» (далее – Банк) о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июля 2022 года

по гражданскому делу по иску Б[...] к А[...], А[...], третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования - нотариусу А[...], Банку о признании договора куплипродажи недействительным и переводе прав и обязанностей покупателя,

по встречному иску А[...] к Б[...], третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования - частному судебному исполнителю У[...], филиалу НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» о признании договора купли-продажи недействительным и восстановлении нарушенного права А[...] как покупателя недвижимого имущества путем перевода прав и обязанностей покупателя,

Стороны обратились в суд с вышеуказанными взаимными требованиями, мотивируя нарушением преимущественного права покупки при заключении оспариваемых сделок, ссылаясь на положения статьи 216 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК).

Решением районного суда № 2 Ауэзовского района города Алматы от 11 апреля 2022 года в удовлетворении заявленных требований сторон отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июля 2022 года решение суда первой инстанции изменено.

В части отказа в удовлетворении иска Б[...] отменено с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 201,4 кв.м. (далее – спорное помещение) с долей в 0,0196 га в общем земельном участке общей площадью 0,1300 га, расположенного по адресу: город Алматы, [...] (далее – спорный земельный участок), заключенный 9 ноября 2021 года между А[...] и А[...]

Права и обязанности покупателя спорного помещения - А[...] переведены на Б[...]

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Разрешен вопрос о судебных расходах.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с апелляционным постановлением, просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения, по мнению автора ходатайства, судом апелляционной инстанции допущены.

Из материалов электронного дела следует, что Б[...] является с 30 июня 2018 год собственником нежилого помещения площадью 1364 кв.м. и доли в 0,1109 га в спорном земельном участке.

Указанное нежилое помещение и право на долю в общем земельном участке ею приобретены на основании договора купли-продажи, заключенного с прежним собственником – П[...] в период осуществления ЧСИ У[...] исполнительного производства, в порядке реализации арестованного имущества.

А[...] с 25 марта 2005 года являлась собственником спорного помещения площадью 201,4 кв.м. в здании по указанному выше адресу, в котором находится нежилое помещение Б[...] и доли 0,0196 га в общем земельном участке площадью 0,1300 га.

12 октября 2021 года в адрес Б[...] поступило письмо от А[...] в котором она сообщила о намерении продать спорное помещение за 28 000 000 тенге.

9 ноября 2021 года А[...] (продавец) и А[...] (покупатель) заключили нотариально удостоверенный договор купли-продажи спорного помещения и доли в спорном земельном участке.

10 ноября 2021 года в ответ на данное письмо Б[...] направила удостоверенное нотариусом заявление о готовности приобрести вышеуказанное имущество по озвученной стоимости на основании права преимущественной покупки.

Б[...] обосновала свой иск тем, что уведомление А[...] о намерении продать принадлежащее ей нежилое помещение с земельной долей получила 12 октября 2021 года, письменное заявление о согласии купить данное недвижимое имущество на праве преимущественной покупки направила 11 ноября того же года, однако выяснилось, что 9 ноября 2021 года ответчики А[...] и А[...] заключили оспариваемый договор.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Б[...] суд первой инстанции сославшись на положения статьи 216 ГК исходил из того,

что факт осведомления Б[...] о намерении А[...] продать объект недвижимости установлен, соответствующее уведомление получено, из чего следует, что по истечении месяца от даты уведомления она распорядилась своей долей в общей собственности, а Б[...] своевременно не имела стремления воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемой доли.

Отказывая в удовлетворении встречного иска А[...] суд посчитал его необоснованным, поскольку оспариваемый ею договор куплипродажи является последствием исполнительного производства.

При этом указал, что в рамках исполнительного производства чьи-либо действия не признаны недействительными.

Изменяя решение суда и удовлетворяя иск Б[...], суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что А[...] реализовав спорное помещение А[...] нарушила право Б[...] на преимущественную покупку недвижимого имущества, посчитав месячный срок с момента вручения последней уведомления 12 октября 2021 года.

По делу установлено, что в соответствии с договором банквоского займа от 22 ноября 2021 года, заключенного между Банком и ИП «ВЛДЦ[...]» в лице А[...], последней выдан заем в размере 19 000 000 тенге, сроком на 60 месяцев, под 14,5 %.

В обеспечение обязательств по данному договору в залог Банку предоставлено спорное помещение.

Заявитель утверждает, что суд не учел тот факт, что денежные средства были получены А[...] для покупки под залог спорного помещения.

В ходе судебного разбирательства подтверждено, что А[...] извещала Б[...] о намерении продать принадлежащую ей долю в спорном имуществе.

Переписка через мессенджэр «WhatsApp» между ними велась со 2 сентября 2021 года, неоднократно сделаны телефонные звонки, что подтверждено скриншотами переписок.

Считает, что истец знала о продаже доли в течении двух месяцев и никаким образом не проявляла намерений выкупить спорное помещение.

Судья считает, что суд апелляционной инстанции неправильно определил круг обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильно применил нормы материального права.

Согласно требованиям пунктов 1 и 2 статьи 61 Земельного кодекса Республики Казахстан собственник недвижимости, находящейся на общем земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания (строения, сооружения), если это не противоречит условиям пользования общим земельным участком, установленным законодательным актом Республики Казахстан или договором.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке, к другому лицу оно, если иное не установлено настоящим Кодексом, приобретает право на земельный участок в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В подпункте 11) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» понятию объект кондоминиума дано определение согласно которому это единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок.

Таким образом, кондоминимум – это особая форма собственности, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры, иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок, то есть в кондоминимуме отдельные помещения (жилые и нежилые) находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, общее имущество, в том числе места общего пользования, - в общей долевой собственности собственников помещений.

Кроме того, пунктом 1 статьи 117 ГК определено, что квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Согласно правоустанавливающим документам спорное помещение находится в раздельной индивидуальной собственности, при этом помещений общего пользования нет (коридор, туалет, входные группы раздельные).

Из изложенного следует вывод, что собственник доли имущества, находящегося в долевой собственности, имеет право распорядиться ею по своему усмотрению (продать, подарить и.т.д.).

При этом для распоряжения долей имущества согласие других участников не требуется.

Таким образом, даже при наличии общей долевой собственности на земельный участок собственник нежилого помещения может свободно распорядиться своей долей собственностью без уведомления другого собственника нежилого помещения, так как распоряжается индивидуальной (раздельной) собственностью, а не долей в общей собственности.

В данном конкретном случае к правоотношениям сторон не подлежат применению положения статьи 216 ГК, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки.

В силу пункта 3 статьи 216 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Между тем, требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, совершенному с нарушением преимущественного права приобретения, подлежит удовлетворению, только если лицо, чьё право нарушено, докажет наличие у него реальной возможности исполнить обязанности покупателя.

А[...] приобрела спорное помещение у А[...] в рамках государственной программы поддержки и развития бизнеса «Дорожная карта бизнеса 2025», через Банк, предоставив его в залог.

Перевод прав и обязанностей покупателя спорного имущества на Б[...] судом апелляционной инстанции осуществлен без учета интересов Банка, являющегося залогодержателем.

Более того, А[...] лишена возможности исполнения кредитных обязательств, так как заем являлся целевым. Его погашение предусматривалось именно за счет использования спорного помещения.

Анализ ситуации свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Б[...], выразившемся изначально в длительной, более двух месяцев неопределенности намерения о приобретении спорного помещения, и далее, в реализации права преимущественной покупки путем направления заявления сразу после того, как сделка уже была совершена.

Обжалуемый судебный акт предоставляет Б[...] такую возможность, поскольку по сути, оспариваемый ею договор купли-продажи, каких-либо нарушений ее прав и законных интересов не влечет.

В соответствии с требованиями пунктов 5-7 статьи 8 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктами 3 – 6 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Следует отметить, что недействительность этого договора не свидетельствует о безусловной гарантии того, что Б[...] приобретет спорное помещение по предложенной А[...] стоимости.

Оспариваемый судебный акт лишает А[...], А[...] и Банк того, на что они рассчитывали при заключении соответствующих сделок, то есть является для них существенным и порождает негативные последствия.

Это в свою очередь, противоречит задачам гражданского судопроизводства о защите и восстановлении нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 438 ГПК, для возбуждения кассационного производства по пересмотру обжалуемого судебного акта, который подлежит проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство акционерного общества «Банк ЦентрКредит» о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 5 июля 2022 года передать для рассмотрения в судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан. Копию постановления направить сторонам по делу.

Судья Т. Ибрашев

Копия верна Судья Т. Ибрашев