6001-24-00-3ГП/303

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

17 июля 2024 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи Бектурганова М.Ж.

судей Молдахметовой Т.А. и Ноздрина В.В.,

с участием прокурора М[...],

представителя истца – ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» Б[...].,

представителя ответчика ТОО «RIA[...]» Н[...],

представителя третьего лица ликвидационной комиссии АО «Capital Bank Kazakhstan» И[...],

представителя третьего лица И[...] – К[...],

рассмотрев посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» к ТОО «RIA[...]» о расторжении договоров аренды земельных участков,

поступившее по ходатайству третьего лица ликвидационной комиссии АО «Capital Bank Kazakhstan» о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 14 августа 2023 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 октября 2023 года

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика: АО «Capital Bank KazakhstanІ», ТОО «IS[...]», И[...], частный судебный исполнитель Р[...]

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 14 августа 2023 года иск удовлетворен.

Постановлено расторгнуть договоры аренды от 3 марта 2015 года земельных участков с целевым назначением «строительство и эксплуатация многофункционального торгово-логистического комплекса» сроком на 10 лет с кадастровым №[...], площадью 22,6874 га (полигон-2) и с кадастровым №[...], площадью 28,0323 га (полигон-1), расположенные на пересечении улиц №С366 и №С316 (проектное наименование), заключенные между ГУ «Управление архитектуры,

градостроительства и земельных отношений города Астаны» и ТОО «RIA[...]».

Распределены судебные расходы.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 октября 2023 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить оспариваемые судебные акты с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Выслушав представителя третьего лица ликвидационной комиссии АО «Capital Bank Kazakhstan» И[...], представителя ответчика ТОО «RIA[...]» Н[...], представителя третьего лица И[...] – К[...], просивших ходатайство удовлетворить, возражение представителя ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» Б[...]., заключение прокурора М[...], полагавшего, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, изучив материалы дела в пределах, предусмотренных частью 2 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК), судебная коллегия полагает, что постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 октября 2023 года подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью пятой статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции были допущены.

Из материалов электронного дела следует, что на основании постановления акимата города Астаны от 20 февраля 2015 года «ОППАНЗУРНПОИРПИСНЗУ[...]» ТОО «RIA[...]» (далее – ТОО) предоставлено право временного возмездного землепользования сроком на 10 лет.

Между ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» (далее – Управление) и ТОО заключены договоры аренды земельных участков от 3 марта 2015 года №9481, расположенных на пересечении улиц №С366 и С316 в городе Астане (проектное наименование), кадастровый номер [...], площадью 28,0323 га (полигон-1) с целевым назначением строительство и эксплуатация многофункционального торгово-логистического комплекса сроком на 10 лет и №9482, кадастровый номер [...], площадью 22,6874 га (полигон2) на пересечении улиц № С366 и С316 (проектное наименование) с целевым назначением «строительство и эксплуатация многофункционального торговологистического комплекса» сроком на 10 лет.

Судом установлено, что Управление 15 марта 2023 года направило ответчику уведомление о предоставлении в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления копии документов, подтверждающих освоение земельного участка (уведомление о начале строительно-монтажных работ, наличие проектно-сметной документации, акт приемки завершенного объекта в эксплуатацию).

Предложение о расторжении договора получено ТОО 7 апреля 2023 года, однако запрашиваемые документы не были предоставлены.

ТОО не были получены архитектурно-планировочное задание (АПЗ), не разработан эскизный проект, не имеется положительного заключения государственной экспертизы. На земельном участке строительно-монтажные работы (далее – СМР) не ведутся.

Удовлетворяя заявленные требования, суд сослался на положения главы 24 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), регулирующей вопросы изменения и расторжения договора, и указал, что ответчик нарушил подпункт 3 пункта 3.2 договора – не использовал землю в соответствии с целевым назначением, а также подпункт 5 пункта 3.2 договора – произвел отчуждение права землепользования, не осуществив выкуп такого права в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса, что является существенными нарушениями условий договора и влекут его расторжение.

С приведенными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

В ходатайстве указано, что 26 декабря 2016 года между АО «Capital Bank KazakhstanІ» (далее – Банк) и ТОО «IS[...]» (далее – заемщик) заключено Соглашение об открытии кредитной линии по предоставлению банковских займов № 77/16 (далее – Соглашение), по условиям которого заемщику была открыта кредитная линия с лимитом финансирования в сумме 150 000 000 тенге, ставка вознаграждения 19% годовых. Соглашение было заключено на условиях срочно платности, возвратности и обеспеченности. Заемные средства освоены заемщиком в полном объеме, то есть Банком выполнены возложенные на него обязательства полностью.

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед Банком в залог предоставлен земельный участок, площадью 22,6874 га, кадастровый номер [...], с правом временного возмездного землепользования на основании Договора ипотеки недвижимого имущества от 26 декабря 2016 года.

Подпунктом 2) пункта 3.1. Договора аренды регламентировано право арендатора сдавать в залог принадлежащее ему право временного возмездного долгосрочного землепользования на срок действия договора аренды.

Таким образом, Банком выданы заемные средства заемщику исключительно под представленное ТОО в обеспечение - залог права временного долгосрочного землепользования земельного участка. Заявитель указал, что в связи с неисполнением заемщиком своих кредитных обязательств перед Банком, вступившим в законную силу решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 13 сентября 2018 года с ТОО «IS[...]» в пользу Банка взыскана задолженность в сумме 186 862 988 тенге и государственная пошлина - 5 605 890 тенге. Решение суда находится на принудительном исполнении у частного судебного исполнителя Р[...], однако не исполнено перед Банком по настоящее время.

Согласно пункту 1 статьи 63 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – Земельный кодекс) земельный участок, находящийся в частной собственности, а также право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.

В соответствии с пунктом 3 статьи 77 Земельного кодекса залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.

В ходатайстве заявитель ссылается на абзац 6 пункта 5 статьи 79 Земельного кодекса, согласно которому согласие собственника земельного участка, находящегося в государственной собственности, при залоге права землепользования не требуется, за исключением случая, предусмотренного абзацем 3 пункта 4 данной статьи (передача в залог земельных участков, на которых расположены стратегические объекты, допускается по согласованию с Правительством Республики Казахстан в порядке и на условиях, установленных законами Республики Казахстан).

Подтверждением данной нормы служит пункт 5 статьи 79 Земельного кодекса, согласно которому для залога земельного участка или права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю: правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок; письменное согласие участников обшей совместной собственности или общего совместного землепользования, удостоверенное в нотариальном порядке; сведения правового кадастра о зарегистрированных правах (обременениях прав) на земельный участок.

Принимая во внимание, что срок права долгосрочного землепользования ТОО истекает 20 февраля 2025 года и то, что в ходе проведения исполнительских действий проверено имущественное положение должника (заемщика), установлено отсутствие денежных средств, а также иного имущества, на которое можно обратить взыскание, вступившим в законную силу решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 23 ноября 2022 года обращено взыскание в пользу Банка на залоговое имущество с определением начальной продажной стоимости залогового имущества в сумме 573 374 123 тенге.

Данное право залогодержателя регламентировано в пункте 12 статьи 79 Земельного кодекса, из которого следует, что в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Заявитель отмечает, что договор залога не оспорен и имеет юридическую силу, соответственно, залоговое имущество является единственным способом исполнить решение суда и погасить задолженность перед Банком.

В рамках исполнительного производства от 24 января 2023 года и статьи 74 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» 17 февраля 2023 года между ТОО и И[...] в присутствии ЧСИ Р[...] заключен договор купли-продажи арестованного имущества. В целях регистрации данного договора проводятся мероприятия по снятию арестов с залогового имущества.

Вопрос о правомерности обращения взыскания (реализации) залогового имущества в пользу Банка был разрешен судом, соответственно, обстоятельства, установленные судами, не подлежат доказыванию и имеют в соответствии со статьей 76 ГПК преюдициальное значение. В ходатайстве также указано, что Банк представил суду первой инстанции документы, согласно которым правоотношения сторон в отношении залогового имущества установлены и имеют юридические последствия в виде обращения взыскания на право долгосрочного землепользования в принудительном порядке.

Вопреки пункту 11 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 11 июля 2003 года №5 «О судебном решении по гражданским делам» суд первой инстанции не указал в мотивировочной части решения основания для отклонения и не принятия доводов Банка – залогодержателя о том, что наличие права Банка в виде залога на право долгосрочного землепользования является основанием для отказа в иске.

Более того, право временного возмездного землепользования (аренды) может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет), за исключением случаев предоставления права временного возмездного землепользования (аренды) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, предусмотренных Земельным кодексом.

ТОО владело (на правах временного возмездного долгосрочного землепользования) залоговым имуществом на основании договора аренды земельного участка сроком по 20 февраля 2025 года (десять лет).

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса расторжение исполнительными органами договоров временного землепользования в одностороннем порядке, кроме случаев, предусмотренных в данном Кодексе, а также в случаях, когда порядок расторжения указан в самом договоре, не допускается.

В соответствии с пунктом 12 статьи 79 Земельного кодекса, в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Пунктом 3 статьи 81 Земельного кодекса установлено, что право землепользования может прекращаться по основаниям:

истечения срока, на который был предоставлен участок;

досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора временного безвозмездного землепользования, за исключением случаев, когда земельный участок находится в залоге.

Автор ходатайства полагает, что в случае передачи в залог права землепользования, приобретенного на основании договора аренды, досрочное прекращение такого договора не допускается.

Приведенные в ходатайстве доводы заслуживают внимания, они приводились при рассмотрении дела по существу, однако в полной мере не были проверены и опровергнуты судом первой инстанции, который указал лишь на то, что договор купли-продажи, между ответчиком и И[...] заключен с нарушением требований статьи 33 Земельного кодекса, хотя предметом спора по данному делу указанный договор не являлся.

Согласно статье 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были представлены сторонами и исследованы в судебном заседании.

При вынесении решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли заявленное требование удовлетворению (часть 1 статьи 225 ГПК).

Из пункта 5 статьи 226 ГПК следует, что в мотивировочной части решения указываются кратко обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда о правах и обязанностях; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, и законы, которыми руководствовался суд.

По смыслу закона не допускается одностороннее изложение в решении доводов и доказательств стороны, в пользу которой суд принял решение. Суд обязан указать, по каким основаниям им не приняты доводы другой стороны и не применены те нормы материального права, на которые эта сторона ссылалась. Решение не может быть основано на предположениях об обстоятельствах дела. Суд не вправе ссылаться в решении на доказательства, которые не были исследованы в судебном заседании. Суд основывает решение лишь на тех доказательствах, участие в исследовании которых на равных основаниях было обеспечено каждой стороне (п. 11 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 11 июля 2003 года №5 «О судебном решении по гражданским делам»).

Решение суда не отвечает указанным требованиям, а судом апелляционной инстанции приведенные упущения оставлены без внимания. Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, основания прекращения которого предусмотрены статьей 322 ГК. В этой связи при новом рассмотрении дела суду, в частности, следует установить, подлежит ли прекращение залога при расторжении договоров между истцом и ответчиком, вправе ли истец предъявлять требования о расторжении договоров вследствие существенного нарушения условий, если статьей 94 Земельного кодекса предусмотрен специальный порядок принудительного изъятия земельных участков, в том числе находящихся в залоге, не используемых по назначению. Суду также следует установить, является ли отчуждение ответчиком права землепользования И[...] существенным нарушением условий подпункта 5 пункта 3.2 договора, если договор купли-продажи заключен в рамках исполнительного производства.

В ходе нового рассмотрения дела суду, вновь рассматривающему дело, также следует тщательно проверить доводы истца и ответчика, изучить судебные акты, состоявшиеся в отношении заложенного имущества, создать необходимые условия для реализации сторонами процессуальных прав на полное и объективное исследование обстоятельств дела, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь частью 2 статьи 449, подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 26 октября 2023 года отменить.

Дело направить на новое судебное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам суда города Астаны в ином составе.

Ходатайство удовлетворить частично.

Председательствующий

М. Бектурганов

Судьи

Т. Молдахметова

В. Ноздрин