ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 мая 2025 года №6003-25-00-2к/5644 город Астана №6003-25-00-2к/5644(2)

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Абдыкуловой А.Т., судей Рамазановой А.К., Аймурзиновой А.Ж.,

с участием представителя истца С[...], представителя ответчика А[...], представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, акционерного общества «Фонд проблемных кредитов» К[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску М[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «OB[...]» (далее - ТОО «OB[...]») о признании действия по отказу в заключении договора купли-продажи квартиры незаконным, об обязании заключить договор купли-продажи, признании пункта договора и пункта приложения к Договору - недействительными, взыскании неустойки,

поступившее по кассационным жалобам истца и третьего лица акционерного общества «Фонд проблемных кредитов» на решение районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 27 марта 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

М[...] обратившись в суд к товариществу с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «OB[...]» с иском с учетом уточнения просил: признать действие ответчика по отказу в заключении с ним договора купли-продажи квартиры №[...] незаконным; обязать ответчика заключить с ним нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры №[...]; признать недействительным пункт 5.6. договора; взыскать с ответчика неустойку в сумме 2 513 000 тенге.

Решением районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 27 марта 2025 года иск удовлетворен частично.

Постановлено: признать действие ТОО «OB[...]» по отказу в заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...] с М[...], незаконным. Обязать TOO «OB[...]» заключить нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...] с М[...].

Взыскать с ТОО «OB[...]» в пользу М[...] неустойку в сумме 109 395 тенге, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 785,95 тенге 95 тиын, услуг представителя в сумме 100 000 тенге. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Дополнительным решением суда от 25 июня 2025 года в удовлетворении иска М[...] к ТОО «OB[...]» о признании недействительным пункта 1 Приложения № 2 к Договору, а именно фразу «Стоимость недвижимости составляет 10 939 500 тенге», изложив ее в следующей редакции «Стоимость недвижимости составляет 25 130 000 тенге» в части - отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 сентября 2025 года решение суда оставлено без изменения.

Истец в кассационной жалобе просит изменить постановление суда апелляционной инстанции в части отказа во взыскании его судебных расходов в сумме 200 000 тенге.

В кассационной жалобе третье лицо акционерное общество (далее – АО) «Фонд проблемных кредитов» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в удовлетворении части требований истца отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм процессуального и материального права.

Выслушав позиции сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, доводы кассационных жалоб, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет законность судебных актов, вынесенных судами, по имеющимся в деле материалам в пределах доводов кассационной жалобы, протеста.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции рассматривает дело только в пределах доводов жалобы, не входя в обсуждение законности и обоснованности судебных актов в части отказа в удовлетворении требований истца о признании недействительным пункта 5.6. договора, взыскании неустойки в сумме 2 403 605 тенге, которые не обжалуются.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего Кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела судами допущены.

И[...] материалов дела установлено, 1 марта 2022 года между ответчиком ТОО «OB[...]» и ТОО «NAR[...]» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №1375, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор куплипродажи квартиры, в жилом комплексе «Каусар» расположенном по адресу: город Алматы, [...] (далее - Квартира), стоимостью 10 939 500 тенге.

5 октября 2022 года между сторонами предварительного договора и М[...] (правопреемник) заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве к предварительному договору (с учетом дополнительного соглашения №1 от 23 ноября 2023 года), в соответствии с которым истцу перешли права покупателя по предварительному договору.

Также 5 октября 2022 года между сторонами заключен договор имущественного найма Квартиры №[...].

Договор об аренде расторгнут соглашением от 16 мая 2024 года ввиду исполнения обязательств истцом по оплате по предварительному договору.

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора основной договор подлежит заключению в срок, указанный в приложении №2 при условии полной оплаты обеспечительных вносов покупателем, погашения всех задолженностей и после предоставления покупателем в адрес продавца заявления о полной оплате обеспечительных взносов и намерении заключить основной договор.

Согласно приложению №2 основной договор подлежит заключению и подписанию сторонами после оплаты обеспечительных взносов в полном объеме в течении 90 банковских дней после совершения покупателем последнего платежа.

На основании соглашения о задатке от 25 июля 2022 года истец передал ТОО «NAR[...]» в счет обеспечения заключения договора о переуступке прав и обязанностей по предварительному договору сумму задатка в размере 14 200 000 тенге.

Пунктом 2 соглашения о задатке определена окончательная стоимость Квартиры в сумме 25 130 000 тенге.

Окончательная оплата по предварительному договору истцом произведена 26 марта 2024 года, что подтверждено финансовой справкой об отсутствии задолженности от 27 марта 2024 года, подписанной руководителем ответчика, соответственно, окончательный срок для заключения основного договора купли-продажи истек 26 июня 2024 года.

Однако основной договор купли-продажи Квартиры с истцом не заключен.

М[...] обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды мотивировали тем, что истцу перешли права покупателя по предварительному договору в полном объеме. Истцом обязательства предусмотренные условиями предварительного договора исполнены, тогда как ответчиком они нарушены.

Кассационный суд считает, что указанные выводы не соответствуют установленным обстоятельствам дела, судами допущены нарушения норм материального и процессуального закона.

В силу статей 272, 273 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

31 января 2019 года между АО «Фонд проблемных кредитов», ТОО «GBC[...]» и ТОО «OB[...]» (правопреемник) заключен договор №32 о переводе долга и передаче имущества, согласно которому ответчик принял на себя задолженность ТОО «GBC[...]» перед АО «Фонд проблемных кредитов» в сумме 60 955 921 172 тенге.

В обеспечение исполнения обязательств по договору на основании договора залога недвижимого имущества №FPL-2018-0003 от 5 июля 2018 года (далее - Договор залога) с учетом дополнительных соглашений к нему, АО «Фонд проблемных кредитов» в залог предоставлены объекты недвижимого имущества, в том числе недвижимое имущество в виде Квартиры. Договор залога надлежащим образом зарегистрирован, не расторгнут, не признан недействительным.

5 октября 2022 года ТОО «OB[...]» заключил предварительный договор купли-продажи Квартиры. Истец выплатил стоимость Квартиры.

Квартира является залоговым обеспечением исполнения обязательств ответчика перед АО «Фонд проблемных кредитов».

По условиям пункта 2.3.6. Договора залога ответчик обязан не перезакладывать, не продавать и не отчуждать в любой иной форме предмет залога, а также не совершать деяний, которые могут повлечь такое отчуждение без письменного согласия АО «Фонд проблемных кредитов».

Договором предусмотрен порядок погашения долга ответчика перед АО «Фонд проблемных кредитов».

В соответствии с пунктом 3.5 договора о переводе долга погашение долга ответчиком перед АО «Фонд проблемных кредитов» осуществляется от реализации залогового имущества. Полученные АО «Фонд проблемных кредитов» от ответчика в результате реализации последним каждой отдельной единицы имущества, в том числе Квартиры, засчитывается АО «Фонд проблемных кредитов» в счет исполнения ответчиком своих обязательств по погашению долга. После поступления на счет АО «Фонд проблемных кредитов» денег, вырученных от реализации квартиры, АО «Фонд проблемных кредитов» предоставляет ответчику все правоустанавливающие и технические документы на Квартиру и снимает обременение. Данный порядок ТОО «OB[...]» не соблюден.

Денежные средства от реализации Квартиры в АО «Фонд проблемных кредитов» не перечислены, отсутствует информация о зачислении денежных средств, реестр платежей и прочие необходимые документы. Данное обстоятельство представителем ответчика подтверждено.

И[...] АО «Фонд проблемных кредитов» следует, что основной целью его деятельности является реализация мер, направленных на улучшение качества кредитных портфелей банков второго уровня, а его единственным акционером является Правительство Республики Казахстан.

Приобретение АО «Фонд проблемных кредитов» права требования задолженностей у проблемных должников было направлено на оздоровление и обеспечение стабильности банковского сектора Республики Казахстан (далееРК) и улучшение качества кредитных портфелей банков второго уровня, на что Указом Президента РК от 14 февраля 2017 года №421 «О выделении целевого трансферта из Национального Фонда РК» на 2017 год» выделены денежные средства из Национального Фонда РК, Национального Банка РК и собственных средств Фонда.

Таким образом, не исполнение ответчиком обязательств перед АО «Фонд проблемных кредитов», отсутствие перечисления вырученных от реализации Квартиры денежных средств на его счет, нарушает права и интересы АО «Фонд проблемных кредитов», как залогодержателя, что является недопустимым.

Пунктом 7 статьи 8 ГК определено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктами 3-6 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Однако суды, несмотря на наличие обременения, ограничивающего право ТОО «OB[...]» на совершение сделки, обязали ответчика заключить договор купли – продажи с М[...]

Между тем, исковые требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку наличие обременения в виде залога препятствует заключению договора купли - продажи Квартиры.

По делу не требуется сбора и дополнительной проверки доказательств, обстоятельства спора установлены полно, однако судами первой и апелляционной инстанций допущены ошибки в оценке доказательств и применении норм материального, процессуального права.

Суд кассационной инстанции считает судебные акты, подлежащими изменению. В части признания действия ТОО «OB[...]» по отказу в заключении договора купли-продажи Квартиры незаконным, возложении обязанности заключить договор купли - продажи Квартиры с

М[...], взыскания неустойки в сумме 109 395 тенге отменить с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании части первой статьи 109 ГПК подлежит взысканию с М[...] в доход государства судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 607 тенге. Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение районного суда №2 Алмалинского района города Алматы от 27 марта 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 23 сентября 2025 года изменить.

Отменить решение и постановление в части признания действия товарищества с ограниченной ответственностью «OB[...]» по отказу в заключении договора купли-продажи квартиры незаконным, возложении обязанности заключить нотариально заверенный договор куплипродажи квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...], с М[...], взыскания неустойки в сумме 109 395 тенге, расходов по уплате государственной пошлины в сумме 4 785,95 тенге 95 тиын, услуг представителя в сумме 100 000 тенге.

Принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в этой части.

В остальной части судебные акты оставить в силе.

Кассационную жалобу акционерного общества «Фонд проблемных кредитов» - удовлетворить, кассационную жалобу истца - без удовлетворения.

Взыскать с М[...] в доход государства государственную пошлину в сумме 3 607 (три тысячи шестьсот семь) тенге.

А. Абдыкулова

Председательствующий

Судьи

А. Рамазанова

А. Аймурзинова