6001-25-00-3гп/13

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 февраля 2025 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Жусупбековой Г.К., Токтаровой Б.Ж.,

рассмотрев с участием представителей: истца Абжалиевой Ж.А.,

ответчика Наубетовой Д.Т. – Тайжанова С.Ж., ответчиков Смагулова Р.Т. и Ермаганбетова А.И. - Абен С.М.,

в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску Коммунального государственного учреждения (далее – КГУ) «Управление градостроительного контроля города Алматы» к Наубетовой Джамиле Темирбаевне, Ермаганбетову Алмасу Ихласовичу, Смагулову Руслану Темирхановичу, Уалжанову Бауыржану Толегеновичу о признании недействительным акта приемки объекта в эксплуатацию и отмене его регистрации, отмене архитектурнопланировочного задания и согласования эскизного проекта, признании недействительными договоров купли-продажи,

поступившее по ходатайству истца о пересмотре решения Бостандыкского районного суда города Алматы от 6 ноября 2023 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее – Управление) обратилось в суд с вышеуказанным иском о признании недействительным акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 2023 года на садовый дом (со сносом самовольно возведенного строения), расположенного по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, садоводческое товарищество (далее – с/т) «Мамыр», участок 138/3, кадастровый № 20-313-048-457, и отмене его регистрации; отмене архитектурно-планировочного задания (далее - АПЗ) № KZ18VUA00748886 от 22 сентября 2022 года и согласования эскизного проекта № KZ81VUA00770935 от 22 октября 2022 года в КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы» (далее – УГПиУ), признании недействительными договоров купли - продажи садового дома с участком.

Требования мотивированы тем, что введенный в эксплуатацию садовый дом не соответствует выданным разрешительным документам, оспариваемые сделки заключены с целью уклонения от исполнения судебного акта о сносе незаконно возведенного на участке строения.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 6 ноября 2023 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года решение суда оставлено без изменения.

Частным определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года доведено до сведения прокурора города Алматы об установленных по делу обстоятельствах для последующей проверки и принятия соответствующих мер.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить оспариваемые судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска.

Отзыв на ходатайство не предоставлен.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшей ходатайство, возражения представителей ответчиков, исследовав материалы дела и обсудив доводы ходатайства, судебная коллегия Верховного Суда (далее – судебная коллегия) приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

По делу такие основания установлены.

Согласно материалам дела Наубетовой Д.Т. на праве собственности принадлежали земельные участки, находящиеся по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, с/т «Мамыр», 138/2 и 138/3, кадастровый № 20-313048-457.

Вступившим в законную силу решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 21 февраля 2022 года иск Управления к Наубетовой Д.Т. о сносе незаконно возведенных объектов удовлетворен частично. Постановлено снести незаконно возведенные строения, общей площадью 488 кв.м., по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, с/т «Мамыр», участки 138/2 и 138/3, за счет средств ответчика.

Исполнительный лист направлен истцом на исполнение.

5 апреля 2023 года исполнительный документ возвращен Департаментом юстиции города Алматы без исполнения ввиду того, что участок 138/3 зарегистрирован на нового собственника, а построенный на нем объект введен в эксплуатацию собственником самостоятельно.

Установлено, что Наубетовой Д.Т. участки 138/2 и 138/3 объединены в один участок 138/3, площадью 0,2633 га, кадастровый № 20-313-046-457.

По договору купли-продажи от 15 июля 2022 года Наубетова Д.Т. продала участок 138/3 с самовольной постройкой Ермаганбетову А.И., которому выдано АПЗ № KZ18VUA00748886 от 22 сентября 2022 года на строительство на участке садового дома (со сносом возведенного строения) и согласован эскизный проект №KZ81VUA00770935 от 22 октября 2022 года.

Согласно эскизному проекту садовый дом состоит из подвального этажа, 1-го и 2-го этажей, кровли 4-х скатной.

Актом приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 2023 года Ермаганбетовым А.И. введен в эксплуатацию садовый дом со сносом самовольно возведенного строения (далее – Акт приемки).

По договору от 21 февраля 2023 года Ермаганбетов А.И. продал садовый дом с участком Уалжанову Б.Т., который оформил договор куплипродажи от 23 февраля 2023 года со Смагуловым Р.Т.

В этот же день Смагулов Р.Т. заключил с Уалжановым Б.Т. и Ермаганбетовым А.И. договоры купли-продажи 1/2 доли садового дома с участком.

Управление оспорило в суде Акт приемки и его регистрацию, выданное ответчику АПЗ от 22 сентября 2022 года, и согласование эскизного проекта от 22 октября 2022 года, а также сделки по отчуждению садового дома с участком.

Местные суды отказали в удовлетворении иска, мотивируя тем, что истцом не проведена проверка на предмет соблюдения Ермаганбетовым А.И. законодательства при строительстве объекта (со сносом), не доказан факт отсутствия сноса самовольной постройки ранее возведенного строения, ответчиком получены разрешительные документы, что указывает на законность строительства садового дома.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют исследованным доказательствам, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно подпункту 44-1) статьи 1 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон) акт приемки объекта в эксплуатацию – документ,

подтверждающий завершение строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и государственными (межгосударственными) нормативами и полную готовность объекта к эксплуатации.

Статьей 60 Закона установлено, что завершенный строительством объект подлежит приемке в эксплуатацию в соответствии с нормами главы 11 настоящего Закона.

Порядок, сроки оформления и выдачи документов, необходимых для строительства новых и изменения существующих объектов, устанавливаются правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.

Пунктом 22 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, определено, что реализация проектов по строительству осуществляется, в том числе путем разработки и согласования эскиза (эскизного проекта). Пунктом 11 статьи 68 Закона предусмотрено, что разработанная в соответствии с заданием на проектирование, архитектурно-планировочным заданием и иными исходными материалами проектная (проектно-сметная) документация проходит согласование, комплексную вневедомственную экспертизу и утверждение в соответствии с требованиями, установленными государственными нормативными документами.

В силу пункта 6-1 статьи 73 Закона подписание акта приемки объекта в эксплуатацию осуществляется после окончательного осмотра объекта и соблюдения требований, установленных настоящей главой.

Из материалов дела следует, что Ермаганбетову А.И. согласован эскизный проект садового дома, состоящего из подвального этажа, 1-го и 2- го этажей, кровли 4-х скатной.

Согласно Акту приемки в эксплуатацию принят садовый дом с иными показателями: общей площадью 3431 кв.м., жилой площадью 2106,7 кв.м., площадью застройки 890,5 кв.м., объемом здания 7271 куб.м.

В ходе выездного судебного заседания суда апелляционной инстанции визуальным осмотром установлено, что по внешним параметрам построенный объект не соответствует эскизному проекту, здание по форме отличается от чертежа садового дома, указанного в проекте. В связи с чем, для установления обстоятельств, имеющих существенное значение, по делу была назначена судебно-строительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ИП «Issaexpert» № 027/2024 от 18 июня 2024 года здание, расположенное по адресу: город Алматы, Бостандыкский

район, с/т «Мамыр», дом 138/3, введенное в эксплуатацию на основании акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 2023 года, общей площадью 3431 кв.м., жилой площадью 2106,7 кв.м., площадью застройки 890,5 кв.м., не соответствует эскизному проекту, разработанному ТОО «ГЕО 777 KZ» ГСЛ № 15013963, согласованному УГПиУ от 22 октября 2022 года за № KZ81VUA00770935.

Из описательной части заключения следует, что по эскизному проекту, согласованному уполномоченным органом, садовый дом состоит из 2-х этажей и подвала, его наружные размеры составляют 16,86х12.83 м., площадь застройки 271,2 кв.м., общая площадь помещений 627 кв.м., кровля шатровая на деревянном каркасе с покрытием из металлочерепицы. По факту садовый дом состоит из 2-х этажей, цоколя, мансарды, технического этажа, наружные размеры составляют: 1 блок - 16,8x15,6м, 2 блок - сложной формы 17,4x35,1x16,8x21,5м, площадь застройки 890,5 кв.м., площадь помещений 3431,3 кв.м., кровля плоская, с парапетами, используемая как терраса.

Тем самым, экспертным заключением установлено, что технические характеристики объектов исследования не совпадают, построенное здание согласованному с уполномоченным органом эскизному проекту не соответствует, что подтверждает доводы иска.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции надлежащая оценка экспертному исследованию не дана.

Статьей 74 Закона установлен перечень объектов, принимаемых в эксплуатацию собственником самостоятельно, к которым относятся завершенные строительством технически не сложные объекты, указанные в пункте 2 статьи 60 настоящего Закона. В частности, без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) заказчик (собственник) по согласованию с местными исполнительными органами может осуществлять строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей; возведение хозяйственно-бытовых построек на территории индивидуальных приусадебных участков, а также на участках садовых и огороднических товариществ (обществ).

Согласно пункту 3 статьи 74 Закона нормы настоящей статьи не распространяются на строительство индивидуальных жилых домов выше 2-х этажей.

Следовательно, в силу прямого запрета закона Ермаганбетов А.И. не вправе самостоятельно осуществлять приемку в эксплуатацию жилого строения, состоящего из 3-х этажей.

В данном случае ответчиком нарушены требования подпунктов 4-1), 10) пункта 1 статьи 17 Закона, выразившиеся в отклонении от утвержденной в установленном порядке документации либо внесении в нее изменений без разрешения утвердившей инстанции; нарушении установленного законодательством порядка приемки и ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

Доводы Управления о том, что Ермаганбетов А.И. не производил строительно-монтажные работы согласно выданным разрешительным документам, а ввел в эксплуатацию незаконно построенный жилой дом, помимо заключения эксперта подтверждаются также решением суда от 21 февраля 2022 года, которым установлено, что на участке Наубетовой Д.Т. располагается 3-х этажный жилой дом, состоящий из двух блоков: 1 блок прямоугольной формы размером в осях 16,8x15,6м, 2 блок сложной формы размером 17,4x35,1x16,8x21,5м.

Описанные в экспертном заключении технические характеристики введенного в эксплуатацию садового дома идентичны изложенным в судебном решении. В соответствии с подпунктом 1) пункта 6 статьи 13 Закона, если архитектурная, градостроительная и (или) строительная деятельность на данной территории затрагивает интересы граждан, общественных объединений и юридических лиц, то они имеют право на отмену в административном или судебном порядке решения о размещении, проектировании, строительстве (реконструкции) или вводе объектов в эксплуатацию, осуществляемых с нарушением законодательства или государственных нормативов.

Представленные по делу доказательства подтверждают нарушение ответчиком норм и требований (условий, правил, ограничений), установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, свидетельствуют о незаконности и недействительности оспариваемого Акта приемки, в связи с чем, требования Управления являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 4 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

В случае, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что Наубетова Д.Т., заключая договор по отчуждению участка с самовольным строением, в последующем Ермаганбетов А.И., в короткий промежуток времени ноднократно оформляя сделки по реализации садового дома, достоверно знали о вынесенном судебном решении, согласно которому строение подлежит сносу. Тем самым, преследовали цель уклониться от исполнения судебного акта. Ермаганбетов А.И. ранее представлял по доверенности интересы покупателя Наубетовой Д.Т. при заключении сделок по приобретению в собственность земельных участков, в связи с чем, был осведомлен об обстоятельствах спора. Вместе с тем, не принял меры к сносу строения, а продолжил его строительство, после окончания ввел садовый дом в эксплуатацию, что не соответствует критериям добросовестного осуществления гражданских прав участниками гражданского оборота.

В силу пункта 2 статьи 157-1 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

При таких обстоятельствах требования истца о признании сделок недействительными согласуются с вышеуказанными нормами права и доказаны материалами дела, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

Пунктом 5 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан «О судебном решении» от 11 июля 2003 года № 5 разъяснено, что согласно статье 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

Вышеуказанные нормы закона местными судами не соблюдены.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного гражданского дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению спора, что является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и вынесения нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 6 ноября 2023 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года отменить.

По делу вынести новое решение об удовлетворении иска КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы».

Признать недействительным акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 202 года на объект, расположенный по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, садоводческое товарищество «Мамыр», участок 138/3, и отменить его регистрацию.

Отменить архитектурно-планировочное задание № KZ18VUA00748886 от 22 сентября 2022 года и согласование эскизного проекта № KZ81VUA00770935 от 22 октября 2022 года в КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Признать недействительными договоры купли-продажи садового дома с участком 138/3, находящегося по адресу: город Алматы, Бостандыкский район, садоводческое товарищество «Мамыр», заключенные между Наубетовой Джамилей Темирбаевной и Ермаганбетовым Алмасом Ихласовичем Д.Т. от 15 июля 2022 года, между Ермаганбетовым Алмасом Ихласовичем и Уалжановым Бауржаном Толегеновичем от 21 февраля 2023 года, между Уалжановым Бауржаном Толегеновичем и Смагуловым Русланом Темирхановичем от 23 февраля 2023 года, между Смагуловым Русланом Темирхановичем и Уалжановым Бауржаном Толегеновичем от 23 февраля 2023 года, между Смагуловым Русланом Темирхановичем и Ермаганбетовым Алмасом Ихласовичем от 23 февраля 2023 года.

Взыскать в долевом порядке с Наубетовой Д.Т., Ермаганбетова А.И., Смагулова Р.Т., Уалжанова Б.Т. в доход государства государственную пошлину в размере 7 864 (семь тысяч восемьсот шестьдесят четыре) тенге. Ходатайство истца удовлетворить.

Председательствующий

Н. Шарипов

Г. Жусупбекова

Судьи

Б. Токтарова