6001-25-00-3гп/13

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 февраля 2025 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Жусупбековой Г.К., Токтаровой Б.Ж.,

рассмотрев с участием представителей: истца А[...],

ответчика Н[...] – Т[...], ответчиков С[...] и Е[...] - А[...],

в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску Коммунального государственного учреждения (далее – КГУ) «Управление градостроительного контроля города Алматы» к Н[...], Е[...], С[...], У[...] о признании недействительным акта приемки объекта в эксплуатацию и отмене его регистрации, отмене архитектурнопланировочного задания и согласования эскизного проекта, признании недействительными договоров купли-продажи,

поступившее по ходатайству истца о пересмотре решения Бостандыкского районного суда города Алматы от 6 ноября 2023 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года,

УСТАНОВИЛА:

КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее – Управление) обратилось в суд с вышеуказанным иском о признании недействительным акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 2023 года на садовый дом (со сносом самовольно возведенного строения), расположенного по адресу: город Алматы, [...], садоводческое товарищество (далее – с/т) «Мамыр», участок [...], кадастровый № [...], и отмене его регистрации; отмене архитектурно-планировочного задания (далее - АПЗ) № KZ18VUA00748886 от 22 сентября 2022 года и согласования эскизного проекта № KZ81VUA00770935 от 22 октября 2022 года в КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы» (далее – УГПиУ), признании недействительными договоров купли - продажи садового дома с участком.

Требования мотивированы тем, что введенный в эксплуатацию садовый дом не соответствует выданным разрешительным документам, оспариваемые сделки заключены с целью уклонения от исполнения судебного акта о сносе незаконно возведенного на участке строения.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 6 ноября 2023 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года решение суда оставлено без изменения.

Частным определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года доведено до сведения прокурора города Алматы об установленных по делу обстоятельствах для последующей проверки и принятия соответствующих мер.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить оспариваемые судебные акты и вынести новое решение об удовлетворении иска.

Отзыв на ходатайство не предоставлен.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшей ходатайство, возражения представителей ответчиков, исследовав материалы дела и обсудив доводы ходатайства, судебная коллегия Верховного Суда (далее – судебная коллегия) приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

По делу такие основания установлены.

Согласно материалам дела Н[...] на праве собственности принадлежали земельные участки, находящиеся по адресу: город Алматы, [...], с/т «Мамыр», 138/2 и 138/3, кадастровый № [...].

Вступившим в законную силу решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 21 февраля 2022 года иск Управления к Н[...] о сносе незаконно возведенных объектов удовлетворен частично. Постановлено снести незаконно возведенные строения, общей площадью 488 кв.м., по адресу: город Алматы, [...], с/т «Мамыр», участки [...] и 138/3, за счет средств ответчика.

Исполнительный лист направлен истцом на исполнение.

5 апреля 2023 года исполнительный документ возвращен Департаментом юстиции города Алматы без исполнения ввиду того, что участок [...] зарегистрирован на нового собственника, а построенный на нем объект введен в эксплуатацию собственником самостоятельно.

Установлено, что Н[...] участки [...] и 138/3 объединены в один участок [...], площадью 0,2633 га, кадастровый № [...].

По договору купли-продажи от 15 июля 2022 года Н[...] продала участок [...] с самовольной постройкой Е[...], которому выдано АПЗ № KZ18VUA00748886 от 22 сентября 2022 года на строительство на участке садового дома (со сносом возведенного строения) и согласован эскизный проект №KZ81VUA00770935 от 22 октября 2022 года.

Согласно эскизному проекту садовый дом состоит из подвального этажа, 1-го и 2-го этажей, кровли 4-х скатной.

Актом приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 2023 года Е[...] введен в эксплуатацию садовый дом со сносом самовольно возведенного строения (далее – Акт приемки).

По договору от 21 февраля 2023 года Е[...] продал садовый дом с участком У[...], который оформил договор куплипродажи от 23 февраля 2023 года со С[...]

В этот же день С[...] заключил с У[...] и Е[...] договоры купли-продажи 1/2 доли садового дома с участком.

Управление оспорило в суде Акт приемки и его регистрацию, выданное ответчику АПЗ от 22 сентября 2022 года, и согласование эскизного проекта от 22 октября 2022 года, а также сделки по отчуждению садового дома с участком.

Местные суды отказали в удовлетворении иска, мотивируя тем, что истцом не проведена проверка на предмет соблюдения Е[...] законодательства при строительстве объекта (со сносом), не доказан факт отсутствия сноса самовольной постройки ранее возведенного строения, ответчиком получены разрешительные документы, что указывает на законность строительства садового дома.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют исследованным доказательствам, основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно подпункту 44-1) статьи 1 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон) акт приемки объекта в эксплуатацию – документ,

подтверждающий завершение строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и государственными (межгосударственными) нормативами и полную готовность объекта к эксплуатации.

Статьей 60 Закона установлено, что завершенный строительством объект подлежит приемке в эксплуатацию в соответствии с нормами главы 11 настоящего Закона.

Порядок, сроки оформления и выдачи документов, необходимых для строительства новых и изменения существующих объектов, устанавливаются правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.

Пунктом 22 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, определено, что реализация проектов по строительству осуществляется, в том числе путем разработки и согласования эскиза (эскизного проекта). Пунктом 11 статьи 68 Закона предусмотрено, что разработанная в соответствии с заданием на проектирование, архитектурно-планировочным заданием и иными исходными материалами проектная (проектно-сметная) документация проходит согласование, комплексную вневедомственную экспертизу и утверждение в соответствии с требованиями, установленными государственными нормативными документами.

В силу пункта 6-1 статьи 73 Закона подписание акта приемки объекта в эксплуатацию осуществляется после окончательного осмотра объекта и соблюдения требований, установленных настоящей главой.

Из материалов дела следует, что Е[...] согласован эскизный проект садового дома, состоящего из подвального этажа, 1-го и 2- го этажей, кровли 4-х скатной.

Согласно Акту приемки в эксплуатацию принят садовый дом с иными показателями: общей площадью 3431 кв.м., жилой площадью 2106,7 кв.м., площадью застройки 890,5 кв.м., объемом здания 7271 куб.м.

В ходе выездного судебного заседания суда апелляционной инстанции визуальным осмотром установлено, что по внешним параметрам построенный объект не соответствует эскизному проекту, здание по форме отличается от чертежа садового дома, указанного в проекте. В связи с чем, для установления обстоятельств, имеющих существенное значение, по делу была назначена судебно-строительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ИП «I[...]» № 027/2024 от 18 июня 2024 года здание, расположенное по адресу: город Алматы, [...], с/т «Мамыр», дом [...], введенное в эксплуатацию на основании акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 2023 года, общей площадью 3431 кв.м., жилой площадью 2106,7 кв.м., площадью застройки 890,5 кв.м., не соответствует эскизному проекту, разработанному ТОО «ГЕО [...]» ГСЛ № 15013963, согласованному УГПиУ от 22 октября 2022 года за № KZ81VUA00770935.

Из описательной части заключения следует, что по эскизному проекту, согласованному уполномоченным органом, садовый дом состоит из 2-х этажей и подвала, его наружные размеры составляют 16,86х12.83 м., площадь застройки 271,2 кв.м., общая площадь помещений 627 кв.м., кровля шатровая на деревянном каркасе с покрытием из металлочерепицы. По факту садовый дом состоит из 2-х этажей, цоколя, мансарды, технического этажа, наружные размеры составляют: 1 блок - 16,8x15,6м, 2 блок - сложной формы 17,4x35,1x16,8x21,5м, площадь застройки 890,5 кв.м., площадь помещений 3431,3 кв.м., кровля плоская, с парапетами, используемая как терраса.

Тем самым, экспертным заключением установлено, что технические характеристики объектов исследования не совпадают, построенное здание согласованному с уполномоченным органом эскизному проекту не соответствует, что подтверждает доводы иска.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции надлежащая оценка экспертному исследованию не дана.

Статьей 74 Закона установлен перечень объектов, принимаемых в эксплуатацию собственником самостоятельно, к которым относятся завершенные строительством технически не сложные объекты, указанные в пункте 2 статьи 60 настоящего Закона. В частности, без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) заказчик (собственник) по согласованию с местными исполнительными органами может осуществлять строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей; возведение хозяйственно-бытовых построек на территории индивидуальных приусадебных участков, а также на участках садовых и огороднических товариществ (обществ).

Согласно пункту 3 статьи 74 Закона нормы настоящей статьи не распространяются на строительство индивидуальных жилых домов выше 2-х этажей.

Следовательно, в силу прямого запрета закона Е[...] не вправе самостоятельно осуществлять приемку в эксплуатацию жилого строения, состоящего из 3-х этажей.

В данном случае ответчиком нарушены требования подпунктов 4-1), 10) пункта 1 статьи 17 Закона, выразившиеся в отклонении от утвержденной в установленном порядке документации либо внесении в нее изменений без разрешения утвердившей инстанции; нарушении установленного законодательством порядка приемки и ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

Доводы Управления о том, что Е[...] не производил строительно-монтажные работы согласно выданным разрешительным документам, а ввел в эксплуатацию незаконно построенный жилой дом, помимо заключения эксперта подтверждаются также решением суда от 21 февраля 2022 года, которым установлено, что на участке Н[...] располагается 3-х этажный жилой дом, состоящий из двух блоков: 1 блок прямоугольной формы размером в осях 16,8x15,6м, 2 блок сложной формы размером 17,4x35,1x16,8x21,5м.

Описанные в экспертном заключении технические характеристики введенного в эксплуатацию садового дома идентичны изложенным в судебном решении. В соответствии с подпунктом 1) пункта 6 статьи 13 Закона, если архитектурная, градостроительная и (или) строительная деятельность на данной территории затрагивает интересы граждан, общественных объединений и юридических лиц, то они имеют право на отмену в административном или судебном порядке решения о размещении, проектировании, строительстве (реконструкции) или вводе объектов в эксплуатацию, осуществляемых с нарушением законодательства или государственных нормативов.

Представленные по делу доказательства подтверждают нарушение ответчиком норм и требований (условий, правил, ограничений), установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, свидетельствуют о незаконности и недействительности оспариваемого Акта приемки, в связи с чем, требования Управления являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 4 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

В случае, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что Н[...], заключая договор по отчуждению участка с самовольным строением, в последующем Е[...], в короткий промежуток времени ноднократно оформляя сделки по реализации садового дома, достоверно знали о вынесенном судебном решении, согласно которому строение подлежит сносу. Тем самым, преследовали цель уклониться от исполнения судебного акта. Е[...] ранее представлял по доверенности интересы покупателя Н[...] при заключении сделок по приобретению в собственность земельных участков, в связи с чем, был осведомлен об обстоятельствах спора. Вместе с тем, не принял меры к сносу строения, а продолжил его строительство, после окончания ввел садовый дом в эксплуатацию, что не соответствует критериям добросовестного осуществления гражданских прав участниками гражданского оборота.

В силу пункта 2 статьи 157-1 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

При таких обстоятельствах требования истца о признании сделок недействительными согласуются с вышеуказанными нормами права и доказаны материалами дела, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

Пунктом 5 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан «О судебном решении» от 11 июля 2003 года № 5 разъяснено, что согласно статье 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

Вышеуказанные нормы закона местными судами не соблюдены.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного гражданского дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению спора, что является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и вынесения нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 6 ноября 2023 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 июля 2024 года отменить.

По делу вынести новое решение об удовлетворении иска КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы».

Признать недействительным акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно от 23 января 202 года на объект, расположенный по адресу: город Алматы, [...], садоводческое товарищество «Мамыр», участок [...], и отменить его регистрацию.

Отменить архитектурно-планировочное задание № KZ18VUA00748886 от 22 сентября 2022 года и согласование эскизного проекта № KZ81VUA00770935 от 22 октября 2022 года в КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Признать недействительными договоры купли-продажи садового дома с участком [...], находящегося по адресу: город Алматы, [...], садоводческое товарищество «Мамыр», заключенные между Н[...] и Е[...] Д.Т. от 15 июля 2022 года, между Е[...] и У[...] от 21 февраля 2023 года, между У[...] и С[...] от 23 февраля 2023 года, между С[...] и У[...] от 23 февраля 2023 года, между С[...] и Е[...] от 23 февраля 2023 года.

Взыскать в долевом порядке с Н[...], Е[...], С[...], У[...] в доход государства государственную пошлину в размере 7 864 (семь тысяч восемьсот шестьдесят четыре) тенге. Ходатайство истца удовлетворить.

Председательствующий

Н. Шарипов

Г. Жусупбекова

Судьи

Б. Токтарова