ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 ноября 2025 года №6003-25-00-2к/1880 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Айтжанова К.Р., судей Косанова Н.О., Жумагуловой Н.А.,

с участием представителя истца Секербекова А.Б. - Жунуспековой С.С., представителя ответчика товарищества с ограниченной ответственностью «Xelena и Ко» Атамкуловой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Секербекова Аяна Бериковича к товариществу с ограниченной ответственностью «Xelena и Ко» о признании действия незаконными, признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным с приведением сторон в первоначальное положение, взыскании суммы и законной неустойки,

поступившее по кассационной жалобе истца на решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 26 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 мая 2025 года,

Секербеков А.Б. обратился в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «Xelena и Ко» о признании действия незаконными, предварительного договора купли-продажи квартиры недействительными, с приведением сторон в первоначальное положение, взыскании суммы в размере 4 626 440 тенге и законной неустойки, мотивируя свои требования отсутствием у ответчика разрешения местного исполнительного органа на привлечение денежных средств дольщиков. Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 26 февраля 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 мая 2025 года, отказано в удовлетворении иска.

Не соглашаясь с судебными актами, в кассационной жалобе истец просит их отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска, указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права. В суде кассационной инстанции представитель истца доводы кассационной жалобы в части признания предварительного договора куплипродажи квартиры недействительным с приведением сторон в первоначальное положение и взыскания суммы, неустойки не поддержала. Заслушав представителя истца, поддержавшего доводы жалобы только в части признания действий ТОО незаконными, представителя ответчика, возражавшего против ее удовлетворения, изучив материалы дела, суд полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по данному делу допущены.

21 ноября 2022 года между ТОО «Xelena и Ко» (Продавец) Секербековым А.Б. (Покупатель) заключен предварительный Договор куплипродажи квартиры №3-140 в жилом комплексе (далее - ЖК) «Time City», со встроенными помещениями и паркингом, расположенный по адресу: город Алматы, Турбсибский район, ПК имени Д.А. Кунаева, 501/20 (далее - Предварительный Договор). Квартира под условным номером №1Б, общей площадью 56,42 кв.м. (далее - Объект).

Согласно пункту 3.1. Предварительного Договора стоимость квартиры составляет 23 132 200 тенге, из расчета стоимости за один квадратный метр 410 000 тенге.

Истцом Секербековым А.Б. в этот же день произведена оплата (первый взнос) в размере 4 326 440 тенге и за финансовое бронирование 300 000 тенге, что подтверждается платежным поручением и квитанцией.

Ответчик обязался после ввода ЖК в эксплуатацию заключить с Секербековым А.Б. основной договор купли-продажи квартиры не позднее конца IV квартала 2023 года.

Объект в установленный срок не введен в эксплуатацию, с истцом основной договор не заключен.

Статей 7 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее - Закон) предусмотрено, что долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов: 1) получение гарантии Единого оператора; 2) участие в проекте банка второго уровня; 3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома. При этом, запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов способами, не предусмотренными Законом.

Факт отсутствия правовых оснований для привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства ответчиком не опровергнут.

Указанные обстоятельства установлены постановлением от 14 мая 2025 года о привлечении ТОО «Xelena и Ко» к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 320 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Согласно ответу коммунального государственного учреждения «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы» от 3 декабря 2024 года №ЖТ-2024-06055037 следует, что Управлением ТОО «Xelena и Ко» разрешение на привлечение денег дольщиков для строительства многоквартирных жилых домов «Time City» не выдавалось.

В этой связи, действия ТОО являются незаконными и оспариваемая между сторонами сделка совершена вопреки основам правопорядка.

В суде кассационной инстанции представитель истца пояснила, что 17 сентября 2025 года между ТОО «Xelena и Ко» (Продавец), Секербековым А.Б. (Цедент) и Додобас Б.Б. (Цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому Цедент уступил Цессионарию право требования на получение вышеуказанного недвижимого имущества в объемах и по условиям, вытекающих из Предварительного Договора. Кроме того, оплаченная по Предварительному Договору сумма в размере 4 626 440 тенге, возвращена Секербекову А.Б. в полном объеме, ввиду чего жалобу в части признания предварительного договора недействительным, взыскания суммы, неустойки не поддерживает.

Данные обстоятельства подтверждены стороной ответчика.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования в части признания незаконными действия ТОО по привлечению денежных средств с физических и юридических лиц для строительства недвижимого имущества, указанного в Предварительном Договоре.

Таким образом, неправильное применение местными судами норм материального и процессуального права привело к неправильному рассмотрению дела, что является основанием для изменения судебных актов и их отмене в части отказа в удовлетворении иска Секербекова А.Б. о признании незаконными действия ТОО «Xelena и Ко» по привлечению денежных средств с физических и юридических лиц для строительства ЖК «Time City», расположенного по адресу: город Алматы, Турбсибский район, ПК имени Д.А. Кунаева, 501/20.

Кассационная жалоба истца подлежит удовлетворению частично. Руководствуясь частью 2 статьи 451, статьей 452 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 26 февраля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 мая 2025 года изменить.

Отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении иска Секербекова Аяна Бериковича о признании незаконными действия товарищества с ограниченной ответственностью «Xelena и Ко» по привлечению денежных средств с физических и юридических лиц.

Признать незаконными действия товарищества с ограниченной ответственностью «Xelena и Ко» по привлечению денежных средств с физических и юридических лиц для строительства жилого комплекса «Time City», расположенного по адресу: город Алматы, Турбсибский район, ПК имени Д.А. Кунаева, 501/20.

В остальной части судебные акты оставить без изменения. Кассационную жалобу Секербекова Аяна Бериковича удовлетворить частично.

Председательствующий:

К. Айтжанов

Судьи:

Н. Косанов Н. Жумагулова