П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

3 июня 2026 года 6003-26-00-2к/ 1527(2) город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе

председательствующего - судьи Абдыкуловой А.Т., судей Аймурзиновой А.Ж., Рамазановой А.К.,

с участием представителей: истца -Е[...] Т.К., ответчика - М[...], рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску акционерного общества «Социальнопредпринимательская корпорация «Алматы» к товариществу с ограниченной ответственностью «BD[...]», А[...] о признании договора купли-продажи недействительным, поступившее по кассационной жалобе ответчика А[...] на решение Алатауского районного суда города Алматы от 13 августа 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 декабря 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Социально-предпринимательская корпорация «Алматы» (далее - АО СПК «Алматы») обратилось в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «BD[...]» (далее - ТОО, Товарищество), А[...]. о признании договора купли-продажи недействительным.

Решением Алатауского районного суда города Алматы от 13 августа 2025 года иск удовлетворен. Признан недействительным договор купли-продажи аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Алматы, [...], кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «BD[...]» и А[...]. от 2 февраля 2024 года. Взысканы с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 966 тенге в равных долях по 983 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 декабря 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик А[...]. просит отменить судебные акты с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, указывая на неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение норм материального и процессуального права.

Неявка третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, надлежаще уведомленных о времени и месте судебного заседания кассационной инстанции, в силу части 3 статьи 445 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) не является препятствием для рассмотрения дела.

Заслушав пояснения представителя ответчика, поддержавшего кассационную жалобу, представителя истца, полагавшегося на усмотрение суда, исследовав материалы гражданского дела, Кассационный суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Нарушения, влекущие изменение обжалуемых судебных актов, судами по делу не допущены.

9 октября 2019 года между АО «СПК «Алматы» (продавец) и ТОО «BD[...]» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил право временного возмездного долгосрочного (сроком до 18 сентября 2063 года) землепользования (аренды) земельным участком, площадью 0,5733 га, расположенным по адресу: город Алматы, [...], кадастровый номер [...], целевое назначение - для автозаправочной станции (далее- спорный земельный участок).

На основании договора купли-продажи от 9 октября 2019 года между КГУ «Управление земельных отношений города Алматы» и ТОО «BD[...]» заключен договор об аренде земельного участка от 31 октября 2019 года.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы 15 июля 2022 года иск АО «СПК «Алматы» к ТОО «BD[...]» о расторжении договора и понуждении вернуть земельный участок удовлетворен, договор купли-продажи, заключенный между АО «СПК «Алматы» и ТОО «BD[...]» от 9 октября 2019 года расторгнут. На Товарищество возложена обязанность по возврату земельного участка. Распределены судебные издержки.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 ноября 2022 года данное решение оставлено без изменения.

Частным судебным исполнителем Д[...](далее - ЧСИ) постановлениями от 7 декабря 2023 года возбуждены исполнительные производства.

20 декабря 2023 года ЧСИ Д[...] вынесено постановление о запрете ТОО «BD[...]» совершать определенные действия (сделки) по распоряжению имуществом, имущественными правами.

2 февраля 2024 года между Товариществом и А[...]. заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи аренды земельного участка, согласно которому продавец ТОО «BD[...]» продал, а покупатель А[...]. купил временное возмездное право аренды (землепользования) сроком до 18 сентября 2063 года на спорный земельный участок.

6 февраля 2024 года зарегистрировано право землепользования за А[...]. и Қ[...] (супруга).

Пунктом 5 договора купли-продажи от 9 октября 2019 года, заключенного между АО «СПК «Алматы» и ТОО «BD[...]» предусмотрено, что покупатель в рамках настоящего договора принимает на себя обязательства осуществлять владение, пользование и распоряжением имуществом в соответствии с условиями договора о совместной деятельности №28, заключенного между продавцом и покупателем 20 февраля 2017 года.

Согласно пункту 6 данного договора в случае нарушения покупателем своих обязательств, предусмотренных договором о совместной деятельности №28 от 20 февраля 2017 года, а именно - по строительству и вводу в эксплуатацию автогазозаправочной станции (далее - АГЗС), и/или частичного неисполнения вышеуказанного обязательства, продавец вправе потребовать от покупателя возврата имущества с возмещением покупателем всех расходов продавца. В рамках договора стороны устанавливают следующий срок по строительству и вводу в эксплуатацию АГЗС - 12 месяцев, с даты подписания договора, то есть до 9 октября 2020 года.

Неисполнение принятого обязательства послужило основанием для расторжения в судебном порядке договора купли-продажи от 9 октября 2019 года, заключенного между АО «СПК «Алматы» и ТОО «BD[...]».

Суды пришли к выводу, что ответчик А[...]., при должной предусмотрительности, ознакомившись с правоустанавливающими документами, и осмотрев земельный участок, должен был проверить наличие обременений, а также юридическую чистоту приобретаемого права. С учетом прямого содержания в договоре аренды ссылки на договор от 9 октября 2019 года купли-продажи права временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды) земельным участком, расторгнутого в судебном порядке, должен был знать о намерении ТОО «BD[...]» уклониться от исполнения обязательства по возврату спорного земельного участка истцу уже в 2022 году.

Кассационный суд данные выводы местных судов признает законными и обоснованными.

Доводы кассационной жалобы покупателя по договору купли-продажи аренды земельного участка основаны на том, что правоустанавливающим

документом, на основании которого осуществлена оспариваемая сделка, является договор об аренде земельного участка от 31 октября 2019 года, заключенный между Товариществом (Арендатором) и коммунальным государственным учреждением «Управление земельных отношений города Алматы» (А[...]). Договор зарегистрирован, не отменен, не признан недействительным, что является доказательством его добросовестности.

Из пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 31 октября 2019 года следует, что спорный земельный участок находится в государственной собственности и основанием его передачи А[...] является договор купли-продажи от 9 октября 2019 года.

Следовательно, договор аренды, послуживший основанием для заключения между Товариществом и А[...]. оспариваемого договора купли-продажи аренды земельного участка от 2 февраля 2024 года, имеет прямое указание на договор купли-продажи права долгосрочного временного возмездного пользования земельным участком от 9 октября 2019 года, расторгнутого в судебном порядке в 2022 году. Приобретая право аренды земельного участка, покупатель - А[...]. должен был проявить разумную степень осмотрительности и проверить юридический статус приобретаемого права, не только наличие зарегистрированного права аренды у продавца, срок его действия, условия договора аренды, но и наличие запретов на передачу права третьим лицам, обременений, арестов, ограничений, юридических притязаний, а также необходимость получения согласия арендодателя либо уполномоченного органа.

Добросовестность и разумность при осуществлении гражданских прав предусмотрены статьи 8 Гражданского кодекса.

Непринятие таких мер свидетельствуют о том, что риск наступления неблагоприятных последствий возлагается на покупателя, если соответствующие сведения были доступны и не были скрыты продавцом.

Доказательств тому, что эти сведения были не доступны, либо скрыты продавцом, ответчиком не предоставлены.

Доводы об изменении состава учредителей Товарищества, которым не было известно о наличии решения суда о расторжении первоначального договора купли-продажи права временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды) земельным участком, не состоятельны. При доказанности этих обстоятельств риск последствий может быть возложен на продавца.

Все доводы кассационной жалобы были предметом обсуждения при апелляционном пересмотре дела, которым дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют, судебные акты являются законными и обоснованными. Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК Кассационный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Алатауского районного суда города Алматы от 13 августа 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 1 декабря 2025 годаоставить в силе. Кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий Абдыкулова А.Т. Судьи Аймурзинова А.Ж.

Рамазанова А.К.