ПОСТАНОВЛЕНИЕ

4 февраля 2026 года №6003-25-00-2к/3195 город Астана №6003-25-00-2к/3195(2) №6003-25-00-2к/3195(3)

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Нусуповой Ш.М., судей Кочубей Г.А., Майшибаева Ч.И., с участием представителя истца Нурумова М.К., ответчика Баграмова А.С., представителей ответчиков Котлярова С.В., Айтжанова Р.К., Туякова Ж.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Объединения собственников имущества (далее - ОСИ) «Шығыс-16» к товариществу с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «KAONTECH International», Байбосиновой Кульзайре Маратовне, Байбосинову Госману Жумагалиевичу, Баграмову Адилю Саматовичу, Баграмовой Дине Ниязкызы, Кемеловой Тажикыз Шайбековне, Шамовой Айгерим Сериковне о признании недействительным акта приёмки объекта в эксплуатацию нежилого помещения, расположенного в паркинге и признании договоров недействительными, поступившее по кассационным жалобам ответчиков на решение межрайонного суда по гражданским делам суда города Астаны от 12 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 5 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Решением межрайонного суда по гражданским делам суда города Астаны от 12 июня 2025 года иск удовлетворен, признан недействительным акт приёмки объекта в эксплуатацию №002225984404 от 31 марта 2022 года, расположенных в паркинге многоквартирного жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом расположенного по адресу: город Астана, район Нура, улица Сығанақ д.16, НП-17.

Признаны недействительными:

договор о передаче в собственность недвижимого имущества №18-210030679 (№974 от 16 апреля 2018г.), заключенный между ТОО «KAONTECH International»/КАОНТЕК Интернешнл/ и Байбосиновой К.М. Н.П. -16;

договор о передаче в собственность недвижимого имущества №18-210030682 (№975 от 16 апреля 2018г.), заключенный между ТОО «KAONTECH International»/КАОНТЕК Интернешнл/ и Байбосиновой К.М. Н.П.-17;

договор о передаче в собственность недвижимого имущества №18-210094222 (№2789 от 23 ноября 2018г.), заключенный между ТОО «KAONTECH International»/КАОНТЕК Интернешнл/ и Баграмовым А.С. Н.П.-18;

договор о передаче в собственность недвижимого имущества №18-210039370 (№917 от 4 мая 2019г.), заключенный между ТОО «KAONTECH International»/КАОНТЕК Интернешнл/ и Кемеловой Т.Ш. Н.П.-30;

договор о передаче в собственность недвижимого имущества №18-210044725 (№995 от 22 мая 2019г.), заключенный между ТОО «KAONTECH International»/КАОНТЕК Интернешнл/ и Шамовой А.С. Н.П.-31.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города

Астаны от 5 августа 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ответчики ТОО «KAONTECH International», Байбосинова К.М., Байбосинов Г.Ж., Баграмова Д.Н., Кемелова Т.Ш., Шамова А.С. просят отменить судебные акты в своей части, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, применены нормы материального права, не подлежащие применению.

Выслушав пояснения представителей ответчиков, ответчика Баграмова А.С., поддержавших доводы жалоб, возражения представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, суд считает постановление оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее-ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего Кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судом не допущены.

Судами установлено, что ТОО «KAONTECH International» (застройщик) построило многоквартирный жилой дом «Шығыс-16» с встроенными помещениями и паркингом. Объект введен в эксплуатацию в уполномоченных органах архитектуры и градостроительства. Оспариваемые нежилые помещения фактически представляют собой части подземного паркинга жилого дома, которые первоначально были предусмотрены проектной документацией как вспомогательные/технические помещения либо места общего пользования - кладовые, либо иные подсобные помещения в паркинге. Застройщик оформил указанные части паркинга как самостоятельные объекты недвижимости в нежилые помещения и продал их ответчикам по вышеуказанным договорам купли-продажи.

ОСИ «Шығыс-16» создано после ввода дома в эксплуатацию, обратилось в суд с настоящим иском, полагая, что спорные помещения являются частью общего имущества объекта кондоминиума и не могли отчуждаться отдельным лицам.

Удовлетворяя иск, суды первой и второй инстанций, со ссылкой на статью 158 ГК и нормы Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», указали, что спорные помещения функционально связаны с обслуживанием всего жилого дома, согласно техническому паспорту и планам объекта находятся внутри контура паркинга, имеют общие с домом инженерные коммуникации и предназначены для обслуживания более одного помещения (квартиры), что подтверждается письмом управления архитектуры и градостроительства. Действия застройщика по отдельной продаже частей паркинга, предназначенного для обслуживания всего дома, нарушают права и законные интересы всех собственников квартир, что также является основанием для признания таких сделок ничтожными, то есть недействительными независимо от признания судом. На момент подписания акта ввода спорные помещения неправомерно выделены в качестве отдельных

объектов недвижимости, тогда как по проекту они являлись частью вспомогательных (общих) площадей паркинга, без проверки соблюдения застройщиком проекта. Ввод объекта в эксплуатацию нарушает права совладельцев жилья, затрагивает интересы всех собственников квартир.

Кассационный суд соглашается с выводами апелляционной коллегии, ею правильно дана оценка всем доводам сторон, правильно применены нормы законодательства. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на судебную строительную экспертизу, однако это не является основанием для корректировки судебного акта.

Доводы кассационной жалобы ТОО о том, что переоборудование парковочных мест и вспомогательных помещений в нежилые помещения произведено с разрешения уполномоченного государственного органа, суд считает, не является основанием для отмены судебных актов, поскольку эти действия связаны с интересами всех собственников жилых и нежилых помещений, однако их согласие не получено, нарушают права последних.

Правильно дана оценка и доводам ответчиков о ненадлежащем истце и пропуске срока исковой давности; применении законов, не подлежащих применению, а также другим доводам.

Согласно части 1 статьи 452 ГПК, постановление суда кассационной инстанции должно соответствовать требованиям, установленным настоящим Кодексом для постановления суда апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 426 ГПК, при оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения в связи с отсутствием новых доводов в мотивировочной части постановления указывается только на отсутствие предусмотренных настоящим Кодексом оснований для внесения изменений в решение суда первой инстанции либо его отмены.

Доводы кассационных жалоб ответчиков идентичны возражениям ответчиков, изложенным в суде первой инстанции и в апелляционных жалобах.

При указанных обстоятельствах Кассационный суд считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены правильно, каких-либо нарушений при применении и толковании норм материального права, а также норм гражданского процессуального закона не допущено, основания для отмены постановления суда отсутствуют.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 5 августа 2025 года оставить в силе, кассационные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью «KAONTECH International», Байбосиновой Кульзайры Маратовны, Байбосинова Госмана Жумагалиевича, Баграмовой Дины Ниязкызы,

Кемеловой Тажикыз Шайбековны, Шамовой Айгерим Сериковны в долевом порядке расходы по оплате услуг представителя в пользу объединения собственников имущества «Шығыс-16» в сумме 1 000 000 (один миллион) тенге по 166 667 (сто шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) тенге.

Председательствующий судья Ш.М. Нусупова Судьи Г.А. Кочубей Ч.И. Майшибаев