6001-20-00-3ГП/53

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

4 марта 2020 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего председателя судебной коллегии по гражданским делам Таймерденова М.Т.

судей Кейкибасовой З.Б., Мырзаке Г.Ж.,

с участием представителя истца – адвоката М[...], представителя ответчика Ш[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи с Мангистауским областным судом гражданское дело по иску К[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «АСА[...]» о признании недействительным условия пункта 2 приложения № 1 к договору купли-продажи опциона, обязании заключить договор купли-продажи квартиры по фактической площади квартиры, произвести повторный обмер квартиры и оформить технический паспорт, взыскании излишне уплаченной суммы; взыскании договорной и законной неустойки, суммы за оформление права собственности и технического паспорта,

поступившее по ходатайству представителя истца – адвоката М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау от 20 мая 2019 года и дополнительного решения от 24 мая 2019 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 6 августа 2019 года и дополнительного постановления от 22 августа 2019 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском, мотивируя тем, что 16 июля 2015 года он заключил с товариществом с ограниченной ответственностью «АСА[...]» (далее – ТОО «АСА[...]») договор купли-продажи опциона на покупку квартиры, по условиям которого продавец обязуется построить и продать, а покупатель обязуется купить у продавца и оплатить право (опцион) на покупку квартиры, состоящую из двух жилых комнат, расположенную по адресу: Мангистауская область, [...]16, ориентировочной площадью 73(+2) кв.м. по цене 112 230 тенге за 1 кв.м, всего стоимостью 8 192 790 тенге. Однако площадь приобретенной квартиры не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи, поскольку проданная ему квартира фактически имеет общую площадь 63,5 кв.м., тогда как оплата по договору опциона произведена за 73 кв.м.

Решением суда №2 города Актау от 20 мая 2019 года иск удовлетворен частично.

Постановлено: признать частично недействительными условия пункта 2 Приложения №1 к Договору №1607/15-1 купли-продажи опциона на покупку квартиры от 16 июля 2015 года.

С ТОО «АСА[...]» в пользу К[...] взысканы излишне уплаченная сумма за разницу в выкупаемой площади в размере 1 066 185 тенге, за оформление технического паспорта 43 466 тенге, неустойка в размере 507 953 тенге, всего 1 617 605 тенге.

В остальной части иска отказано.

Дополнительным решением суда от 24 мая 2019 года постановлено: взыскать с ТОО «АСА[...]» в пользу К[...] расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 176 тенге и расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 6 августа 2019 года решение суда изменено. В части удовлетворения требований К[...] о признании недействительным пункта 2 приложения № 1 к договору куплипродажи опциона на квартиру от 16 июля 2015 года, взыскании неустойки, суммы за оформление технического паспорта решение суда отменено, с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Дополнительное решение суда № 2 города Актау Мангистауской области от 24 мая 2019 года отменено.

Дополнительным постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 22 августа 2019 года решение суда в части удовлетворения требований К[...] о взыскании излишне уплаченной суммы отменено, с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В ходатайстве представитель истца – адвокат М[...], не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами ввиду нарушений норм материального и процессуального права, просит их отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.

Заслушав представителя истца – адвоката М[...], поддержавшего доводы ходатайства, возражения представителя ответчика Ш[...], изучив материалы дела, обсудив ходатайство, судебная коллегия считает ходатайство подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены.

Из материалов дела следует, что 16 июля 2015 года между истцом и ТОО «АСА[...]» заключен договор купли-продажи опциона на покупку квартиры (далее - Договор), по условиям которого продавец обязуется построить и продать, а покупатель обязуется купить у продавца и оплатить право (опцион) на покупку двухкомнатной квартиры №[...], расположенной по адресу: Мангистауская область, [...], на 4 этаже, ориентировочной площадью 73 (плюс 2 или минус 2) кв.м.

Истцом оплачено 8 192 790 тенге, из расчета стоимости одного квадратного метра 112 230 тенге.

Из пункта 3 Приложения №1 к Договору срок завершения строительства объекта указан август 2015 года.

10 ноября 2017 года дом был введен в эксплуатацию.

Из технического паспорта, выданного 3 октября 2018 года отделом города Актау по земельному кадастру и недвижимости филиала некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» следует, что общая площадь квартиры составляет 63,5 кв.м.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 158, а также статьями 272, 273 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) и Правилами строительных норм Республики Казахстан «Здания жилые многоквартирные 3.02-06-2011».

Суд апелляционной инстанции, отменяя в части решение суда первой инстанции, обосновал свои выводы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи опциона на покупку квартиры, а не предварительный договор купли-продажи и не договор долевого участия в строительстве.

С такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии со статьей 128-3 ГК опцион - производный финансовый инструмент, в соответствии с которым одна сторона (продавец опциона) продает другой стороне (покупателю опциона) право купить или продать базовый актив по оговоренной цене на согласованных условиях в будущем. Продавец опциона берет на себя обязательство, а покупатель приобретает право. Продавец опциона продает опцион покупателю опциона за вознаграждение, именуемое премией. Под согласованными условиями опциона понимается согласование следующих обязательных условий: вид базового актива, общая стоимость базового актива (сумма, на которую заключается опцион), цена базового актива (страйк - цена исполнения опциона), премия опциона, срок опциона (период действия опциона), вид опциона.

Анализ заключенного между сторонами Договора указывает на то, что он не соответствует признакам опциона. Правоотношения сторон связаны со строительством многоквартирного жилого дома за счет привлечения денег физических лиц, так как истец не приобретал право на заключение договора купли-продажи квартиры в будущем, а сразу же внес полную стоимость приобретаемой квартиры при заключении Договора.

По условиям Договора истец внес деньги для приобретения 2-комнатной квартиры, ориентировочной площадью 73(+/-2) кв.м., при этом выкупная стоимость одного квадратного метра квартиры составляла 112 230 тенге, общая стоимость квартиры составила 8 192 790 тенге.

Согласно положениям статьи 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», технический паспорт - составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра. Идентификационные характеристики квартиры включают в себя, в числе других характеристик, ее площадь (общая, жилая, полезная).

Согласно техническому паспорту на недвижимое имущество (Н-2, Ф-2) общая площадь квартиры истца составила 63,5 кв.м.

Указанная площадь определена на основании принятых в Республике Казахстан правил определения площади жилых помещений и соответствует понятиям общей, полезной и жилой площади, установленным Законом «О жилищных отношениях» (далее – Закон).

В соответствии с подпунктами 33), 35), 36), 37) статьи 2 Закона в расчет общей площади квартиры должны приниматься сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и тому подобных), сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и тому подобных), сумма площадей балконов (лоджий, веранд, террас). То есть площадь стен, перегородок, вентиляционных шахт не должна приниматься в расчет при определении общей площади квартиры.

В этой связи оспариваемое условие пункта 2 Приложения №1 к Договору, по которому площадь квартиры определена с учетом толщины внешних и внутренних стен, перегородок и вентиляционных шахт, не соответствует требованиям Закона

Поскольку общая площадь квартиры 63,5 кв.м. меньше ориентировочной 73 (+/-2) кв.м., исходя из размера выкупной стоимости одного кв.м. квартиры, переплата составила 1 066 185 тенге. Обоснованными являются выводы суда первой инстанции и в части взыскания законной неустойки, расчет неустойки проверен коллегией и признан правильным.

При изложенных обстоятельствах коллегия приходит к выводу о том, что суд апелляционной инстанции допустил грубое нарушение норм материального права, поскольку применил к спорным правоотношениям нормы права, не подлежащие применению, и вынес незаконное и необоснованное решение.

В связи с чем оспариваемые постановления суда апелляционной инстанции подлежат отмене с оставлением в силе судебных актов суда первой инстанции.

Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 6 августа 2019 года и дополнительное постановление от 22 августа 2019 года - отменить.

Решение суда №2 города Актау от 20 мая 2019 года и дополнительное решение от 24 мая 2019 года по данному делу оставить в силе.

Взыскать с ТОО «АСА[...]» в пользу К[...] расходы по уплате государственной пошлины в суде кассационной инстанции в размере 8 088 (восемь тысяч восемьдесят восемь) тенге.

Ходатайство представителя истца – удовлетворить частично.

Председательствующий Таймерденов М.Т. Судьи Кейкибасова З.Б. Мырзаке Г.Ж. Копия верна: Судья Кейкибасова З.Б.