3пп-11-25 копия

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

17 апреля 2025 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего - судьи Одинцовой М.В., судей Жармухамбетовой С.А., Альмагамбетовой Г.Ж.,

с участием представителя товарищества с ограниченной ответственностью «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» - Ибрагимовой А.К.,

представителей товарищества с ограниченной ответственностью «Пятый регион ТДК» - Назыровой И.Г., Муратовой З.М., Дуйсеновой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества с ограниченной ответственностью «Пятый регион ТДК» (далее – ТОО «Пятый регион ТДК») к товариществу с ограниченной ответственностью «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» (далееОбщество) о возложении обязанности внести изменения в договор аренды,

по встречному иску Общества к ТОО «Пятый регион ТДК» о взыскании задолженности по договору аренды,убытков, пени, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения,

поступившее по представлению Председателя Верховного Суда Республики Казахстан на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 15 февраля 2024 года,

У С Т А Н О В И Л А:

ТОО «Пятый регион ТДК» обратилось в суд с иском к ТОО «Жетысуское учебно-производственное предприятие общественного объединения «Казахское общество слепых» (далее - Общество) о возложении обязанности внести изменения в договор аренды помещения площадью 250 кв.м., по адресу: область Жетісу, город Талдыкорган, проспект Н. Назарбаева, 135 (далее – нежилое помещение), мотивируя тем, что фактически используется площадь 110 кв.м., где произведен ремонт на общую сумму 8 000 000 тенге. Общество обратилось со встречным иском о взыскании задолженности в сумме 3 332 000 тенге, законной неустойки – 782 883 тенге, ущерба (убытков) – 1 218 000 тенге, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения, мотивируя неисполнением обязательств по договору аренды.

Решением специализированного межрайонного экономического суда области Жетісу от 10 октября 2023 года в удовлетворении иска ТОО «Пятый регион ТДК» отказано.

Встречный иск Общества удовлетворен частично. С ТОО «Пятый регион ТДК» в пользу Общества взысканы задолженность по арендной плате 3 332 000 тенге, ущерб – 1 218 000 тенге, законная неустойка – 782 883 тенге, судебные расходы по оплате услуг представителя – 300 000 тенге, всего 5 632 883 тенге. Расторгнут договор аренды № 6 от 29 марта 2021 года. ТОО «Пятый регион ТДК» выселено из нежилого помещения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 15 февраля 2024 года решение суда первой инстанции изменено. Отменено в части удовлетворения встречного иска Общества, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением судьи судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан от 17 июня 2024 года отказано в передаче ходатайства Общества о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 15 февраля 2024 года для рассмотрения в кассационной инстанции.

В представлении Председателя Верховного Суда Республики Казахстан ставится вопрос о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 15 февраля 2024 года, ввиду нарушения единообразия в толковании и применении судом апелляционной инстанции норм права.

Заслушав представителей стороны, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно подпункту 3) части 6 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, являются случаи, когда принятое постановление нарушает единообразие в толковании и применении судами норм права. Коллегия считает, что такие основания имеются. Из материалов дела следует, что 29 марта 2021 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, сроком до 26 марта 2026 года (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает за определенную договором плату во временное владение и пользование нежилое помещение.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда в части удовлетворения иска и отказывая в иске Обществу, мотивировал тем, что отсутствие регистрации договора аренды в уполномоченном органе лишает истца права на взыскание арендной платы, неустойки и ущерба по договору.

Между тем, такие выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном истолковании и применении норм материального права. Из материалов дела следует, что действительно Договор не зарегистрирован в Информационной системе «Единый государственный кадастр недвижимости». Согласно пунктам 1, 2 статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ГК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В силу пункта 1 статьи 544 ГК договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно подпункту 1) пункта 5 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.

Отсутствие регистрации договора аренды в уполномоченном органе не лишает стороны права требовать исполнить обязательства по договору в установленном порядке, в случае фактического исполнения договора сторонами.

Из представленных по делу доказательств следует, что имеет место нарушение арендатором обязательств в рамках Договора.

По правилам статьи 271 ГК, одним из оснований возникновения обязательства является договор. В силу статьи 272 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 273 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее

изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Согласно положениям статей 540, 581 ГК по договору имущественного найма (аренды) наймодатель (арендодатель) обязуется предоставить нанимателю (арендатору) имущество за плату по временное владение и пользование.

Как установлено стороны достигли соглашения по всем существенным условиям Договора аренды.

Договор аренды подписан сторонами добровольно, без принуждения и оговорок; собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний; соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и частично исполнялось ими.

То есть истец и ответчик связаны обязательством, которое должно исполняться обеими сторонами в соответствии с условиями Договора.

Нежилое помещение передано арендатору, который по условиям Договора обязался произвести в нем ремонт. За ноябрь-декабрь 2022 года ТОО «Пятый регион ТДК» добровольно уплатило за обеспечение тепловой энергией.

При этом арендатором были нарушены условия Договора в части использования помещения по целевому назначению. На момент спора арендатор находился в нежилом помещении и пользовался им. Эти обстоятельства и факты стороной ответчика не оспариваются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 264 ГК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд первой инстанции, обоснованно признав допущенные арендатором нарушения существенными, удовлетворил иск в части взыскания арендной платы, пени, убытков, расторжения Договора и правомерно выселил ответчика из арендуемого нежилого помещения.

Пунктом 2 статьи 22 Закона предусмотрено, что в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки. Товарищество, пользуясь арендованным помещением в течение длительного времени, само нарушало вышеуказанное положение закона, не потребовав при этом от арендодателя произвести государственную регистрацию Договора аренды.

Сторона Договора, не прошедшего государственную регистрацию, в данном случае, не вправе ссылаться на то, что сделка не совершена либо не заключена, и игнорировать соглашение о размере арендной платы.

При этом обоснованными являются доводы стороны истца о том, что основной смысл государственной регистрации заключается в защите прав нанимателя, поскольку возникает гарантия, что объект недвижимости не будет передан другому лицу.

В соответствии со статьей 8 ГК осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права.

Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели – также правила деловой этики. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Вместе с тем представленный истцом расчет задолженности, пени, убытков, принятый за основу судом первой инстанции не проверен судом апелляционной инстанции, не учтены условия договора о льготном периоде расчета арендной платы и доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении о слушании дела, что препятствовало товариществу представлению доказательств внесения арендной платы. Не дана оценка доводам и доказательствам, представленным ТОО «Пятый регион ТДК» о проведении ремонтных работ в арендованном помещении.

Согласно пункту 16 Нормативного Постановления Верховного Суда Республики Казахстан «О судебном решении» от 11 июля 2003 года в соответствии с частью второй статьи 225 и частью второй статьи 48 ГПК суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и не вправе по своей инициативе изменять предмет или основание иска. Суд имеет право

выйти за пределы заявленных требований лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Предмет иска обуславливается конкретными требованиями истца (заявителя) и определяется как материально-правовое требование с указанием сути нарушения или угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов обратившегося. Под основанием иска следует понимать указываемые заинтересованным лицом факты, влекущие за собой возникновение, изменение или прекращение материального правоотношения, являющегося предметом иска.

Общество, обращаясь с иском о возмещении убытков, указывает на причинение ущерба неправомерными действиями ТОО «Пятый регион ТДК», не обеспечившего осуществления ремонта на площади 145 кв. метров и исчислил убытки исходя из расчета не полученной арендной платы.

Для решения вопроса о возмещении убытков, в круг обстоятельств подлежащих доказыванию, которые следовало суду установить входит:

• 1. причинение убытков;
• 2. вина лица, причинившего убытков;
• 3. неправомерность действий (бездействия);
• 4. наличие причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими убытками.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, тогда как судом не выяснены следующие вопросы: какими неправомерными действиями (бездействием) ответчика причинены убытки, имеется ли его вина в причинении убытков, имеется ли причинная связь между неправомерными действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями.

При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу об обоснованности доводов представления.

Допущенные местными судами нарушения являются существенными,

так как привели к неправильному разрешению дела.

По изложенным выше мотивам судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В ходе нового рассмотрения дела суду следует определить правоотношения сторон и закон, которым следует руководствоваться, доказательства, которые должны представить лица, участвующие в деле, в обоснование своих требований и возражений, сохраняя объективность и беспристрастность, проверить обоснованность заявленных требований, дать оценку представленным доказательствам в соответствии со статьей 68 ГПК, создать необходимые условия для реализации прав лиц, участвующих в деле, на полное и объективное исследование обстоятельств дела, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь подпунктом 5), части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А:

Решение специализированного межрайонного экономического суда области Жетісу от 10 октября 2023 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда области Жетісу от 15 февраля 2024 года по данному делу отменить и направить дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Павлодарского областного суда.

Представление Председателя Верховного Суда Республики Казахстан удовлетворить.

М. Одинцова

Председательствующий

Судьи С. Жармухамбетова

Г. Альмагамбетова

Копия верна Судья Г.Альмагамбетова