6001-20-00-3гп/304

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 октября 2020 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего - председателя коллегии Таймерденова М.Т., судей Ескендирова А.К., Кашкинбаевой Ж.М.,

с участием представителя истца З[...], представителя ответчика Ш[...], представителей третьих лиц К[...], Ж[...], Т[...], К[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи,

гражданское дело по иску товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО, Товарищество) «МК[...]» к акционерному обществу (далее – АО, Общество) «КазАгроФинанс», ТОО «AE[...]», государственному учреждению (далее – ГУ, Управление) «Управление юстиции Карасайского района» о признании недействительным и недостоверным отчета об оценке, признании незаконными действий по принятию в собственность залогового имущества, признании незаконным и недействительным акта об обращении взыскания на заложенное имущество, устранении нарушений путем внесения изменений в акт об обращении заложенного имущества в собственность,

поступившее по ходатайству АО «КазАгроФинанс» о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 19 марта 2020 года,

У С Т А Н О В И Л А :

ТОО «МК[...]» обратилось в суд с иском о признании недействительным и недостоверным отчета об оценке недвижимого имущества, подготовленного ТОО«A[...]»; о признании незаконными действия Общества по принятию в собственность залогового недвижимого имущества по цене 1 906 532 000 тенге; о признании незаконным и недействительным акта об обращении заложенного имущества в части принятия в собственность по цене 1 906 532 000 тенге; устранении нарушения путем внесения изменений в акт об обращении заложенного имущества в собственность по цене 2 747 151 967 тенге.

Решением специализированного межрайонного экономического суда Алматинской области от 9 апреля 2019 года иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 19 марта 2020 года решение суда изменено.

Отменено в части отказа в иске о признании недостоверным отчета об оценке, об оспаривании действий Общества по принятию в собственность залогового недвижимого имущества по цене 1 906 532 000 тенге, об оспаривании акта об обращении заложенного имущества в части принятия в собственность по цене 1 906 532 000 тенге.

В этой части вынесено новое решение об удовлетворении иска. Признан недостоверным отчет об оценке, проведенный ТОО «A[...]», от 11 июня 2018 года № 005/78-58KAF недвижимого имущества в виде молочно-товарной фермы на 750 голов с молокоперерабатывающим цехом, с прилегающим земельным участком на праве частной собственности, общей площадью 7,2800 га, за кадастровым номером [...], расположенного по адресу: Алматинская область, [...].

Признаны незаконными действия Общества по принятию в собственность указанного залогового имущества по цене 1 906 532 000 тенге.

Признан незаконным и недействительным оспариваемый акт в части принятия в собственность спорного имущества по цене 1 906 532 000 тенге.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве Общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, допущенные нарушения норм материального и процессуального права. В отзыве на ходатайство ТОО «AE[...]» просило удовлетворить ходатайство Общества.

В отзывах на ходатайство ТОО «МК[...]» и представитель третьих лиц К[...] просили оставить в силе оспариваемый судебный акт.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьх лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает ходатайство подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебных актов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены по делу судом апелляционной инстанции. Из материалов дела следует, что в рамках Соглашений о предоставлении кредитных линий от 2013-2014 годов, а также о финансировании инвестиционного проекта «Создание молочно-товарной фермы на 750 голов крупного рогатого скота в Карасайском районе Алматинской области», в соответствии с заключенными договорами займа и финансового лизинга, Общество предоставило Товариществу целевой заем.

В целях обеспечения исполнения Товариществом обязательств перед Обществом по указанным договорам, 25 февраля 2014 года между

Товариществом (заемщик, залогодатель) и Обществом (залогодержатель) заключен договор о залоге, по которому предметом залога выступило принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество в виде: молочно-товарной фермы на 750 голов с молокоперерабатывающим цехом, с прилегающим земельным участком на праве частной собственности, общей площадью 7,2800 га, за кадастровым номером [...], расположенное по адресу: Алматинская область, [...] (далее – Объект оценки, залоговое имущество).

ТОО «ДИК[...]», ТОО «МӨ[...]», Т[...], ТОО «МА[...]», Медеуов А.А. на основании гарантийных писем выступили солидарными должниками по исполнению займа. В связи с неисполнением обязательств по возврату займа заемщиком, решением Алматинского районного суда города Астаны от 25 января 2018 года с Товарищества в пользу Общества взыскана кредиторская задолженность в сумме 3 003 546 964 тенге.

Предъявленные требования Товарищества мотивированы тем, что рыночная стоимость Объекта по цене 1 906 532 000 тенге не соответствует ее реальной стоимости. Так как предоставленная заявителем оценка имущества от 4 апреля 2019 года № 04-06, проведенная ТОО «НОКО[...]», рыночная стоимость составляет 2 747 151 967 тенге. Фактически оценка не проводилась, так как доступ к территории ограничен и посторонним вход запрещен.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворения иска, пришел к выводу о несостоятельности предъявленных требований, поскольку оценка имущества должника, проведенная ТОО «AE[...]» по стоимости 1 906 532 000 тенге, соответствует требованиям Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон), при этом допущенные технические ошибки при изготовлении отчета и отсутствие доказательств некорректного подбора аналогичного объекта, не являются основанием для признания оспариваемого отчета незаконным и недействительным. Оценка проведена с осмотром и исследованием объекта недвижимости.

Апелляционная судебная инстанция, не согласившись с выводами суда первой инстанции в этой части, изменила решение суда и пришла к выводу о признании отчета недостоверным в части выводов о стоимости спорного имущества.

Поскольку спор возник по стоимости переданного имущества, определениями суда апелляционной инстанции от 26 июня 2019 года и от 23 октября 2019 года назначена судебно - товароведческая экспертиза Объекта и дополнительная экспертиза в части определения стоимости находящихся в них оборудований, спецтехники и крупного рогатого скота, являющихся неотъемлемой частью Объекта.

По результатам заключений экспертов от 3 октября 2019 года и от 31 января 2020 года общая стоимость недвижимого имущества судебной коллегией установлена в размере 3 143 857 274 тенге.

Не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, Общество в ходатайстве обоснованно указало, что согласно пунктам 1, 5 и 7 статьи 11 Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, может проводиться экспертиза отчета об оценке.

Экспертиза отчета об оценке проводится экспертным советом палаты оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший оценку.

Экспертиза отчета об оценке проводится по инициативе заказчика и (или) третьего лица, оспаривающего отчет об оценке.

Порядок проведения экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядок его утверждения определяются уполномоченным органом в области оценочной деятельности. Споры, возникающие между лицом, оспаривающим отчет об оценке, и палатой оценщиков, выдавшей экспертное заключение, рассматриваются судом.

Приказом Министра финансов Республики Казахстан № 503 от 3 мая 2018 года утверждены Правила проведения экспертизы отчета об оценке; Требования к экспертному заключению; Правила утверждения экспертного заключения согласно приложениям к настоящему приказу.

В нарушение данной нормы права Товариществом не оспорена достоверность величины рыночной стоимости Объекта оценки и не инициирована экспертиза отчета об оценке в экспертном совете палаты оценщиков, членом которой является оценщик - ТОО«A[...]».

Между тем, при наличии в деле различных отчетов о рыночной стоимости Объекта оценки, имелись правовые основания для обращения за экспертизой оспариваемого отчета об оценке. Данное обстоятельство свидетельствует о правовом упущении Товарищества.

Апелляционной судебной инстанцией данному обстоятельству не дана надлежащая правовая оценка, более того, назначены судебно-товароведческая и дополнительная экспертизы, в результате которых установленая еще одна рыночная стоимость Объекта оценки на момент проведения экспертизы - 3 143 857 274 тенге.

При этом, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что судом первой инстанции было вынесено определение от 11 марта 2019 года о привлечении специалиста из числа оценщиков, состоящих в П[...] оценщиков «Саморегулируемая организация «Профессиональная палата независимых оценщиков». Перед специалистом поставлены вопросы, в том числе: соответствует ли представленный отчет об оценке недвижимого имущества ТОО «AE[...]» с указанной оценочной стоимостью спорного имущества -

1 906 532 000 тенге, всем необходимым требованиям, предъявляемым к документам данного вида, по форме и содержанию, использованным методам и расчетам? Если нет, то в чем выражается несоответствие? Соответствует ли указанные в отчете об оценке ТОО «AE[...]» стоимость объекта недвижимости действительной рыночной стоимости на момент проведения оценки.

Специалистом, уполномоченным П[...] оценщиков «Саморегулируемая организация «Профессиональная палата независимых оценщиков», М[...] подготовлено заключение № 1/2019-3 от 4 апреля 2019 года, согласно которому отчет об оценке, выполненный ТОО«A[...]», не соответствует всем необходимым требованиям, предъявляемым к документам данного вида, по форме и содержанию, использованным методам и расчетам. Несоответствие выражается в том, что оценщик при определении рыночной стоимости недвижимого имущества использовал не актуальные на дату проведения оценки справочные данные, в отчете имеются отклонения от действующих нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности, в отчете применены утратившие силу на дату оценки Стандарты в области оценочной деятельности. Выводы оценщика ТОО «AE[...]» относительно определяемой в отчете рыночной стоимости имущества в размере 1 906 532 000 тенге являются не вполне обоснованными, ошибочными, ввиду некорректного расчета рыночной стоимости имущества с использованием «устаревших» справочных данных и некорректного подбора объектов – аналогов при расчете стоимости земельного участка. Допрошенный в суде первой инстанции специалист М[...] пояснил, что невозможно определить стоимость Объекта оценки за прошедший период времени, а именно по состоянию на 11 июня 2018 года, так как нет сведений об объектах продажи на тот период. Достоверные сведения о стоимости Объекта оценки на момент проведения внесудебных торгов суду не представлены и специалистом не дан ответ на вопрос: «Какова была рыночная стоимость недвижимого имущества на момент изготовления оценки в отношении имущества?», указывая на невозможность определения испрашиваемой стоимости.

В этой связи, судом первой инстанции сделан вывод о действительности и достоверности отчета об оценки ТОО «AE[...]» на момент оценки - 11 июня 2018 года.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда первой инстанции являются правильными ввиду того, что Товариществом не инициирована экспертиза отчета об оценке ТОО «AE[...]» в экспертном совете палаты оценщиков по вопросу достоверности отчета; соблюдения оценщиком требований законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, стандартов и правил палаты оценщиков; соблюдения оценщиком требований соответствующего договора об оценке, в том числе требованиям к содержанию и оформлению отчета об оценке, которые установлены договором

об оценке (при его наличии); использования в процессе оценки достоверной информации; обоснованности использования или отказа от использования подходов и методов к оценке, правильности произведенных расчетов; обоснованности, сделанных в процессе оценки допущений и ограничительных условий, не может быть предметом рассмотрения в суде, так как в суде подлежат рассмотрению только споры между лицом, оспаривающим отчет об оценке, и палатой оценщиков, выдавшей экспертное заключение.

Заключение специалиста П[...] оценщиков «Саморегулируемая организация «Профессиональная палата независимых оценщиков» М[...], по мнению судебной коллегии, не является экспертным заключением экспертного совета палаты оценщиков в соответствии с требованиями статьи 11 Закона. Договором залога недвижимого имущества от 25 февраля 2014 года и дополнительными соглашениями к нему предусмотрено право залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке через торги доверенным лицом.

Рыночная стоимость Объекта оценки - 1 906 532 000 тенге, определенная ТОО «AE[...]», являлась по сути начальной продажной ценой залогового имущества, с которой была объявлена внесудебная реализация посредством торгов.

Доверенным лицом залогодержателя - К[...] были объявлены торги по реализации залогового имущества во внесудебном порядке, как по английскому (на повышение цены), так и по голландскому (на понижение цены) методам. Однако, торги не состоялись ввиду отсутствия заявок от потенциальных покупателей, ввиду чего актом доверенного лица залогодержателя от 11 октября 2018 года залоговое имущество было обращено в собственность АО «КазАгроФинанс» по его текущей оценочной стоимости, установленной доверенным лицом на основании отчета об оценке, составленного оценщиком, в соответствии с пунктом 5 статьи 319 Гражданского кодекса Республики Казахстан, пунктом 3 статьи 32 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества».

Согласно подпунктам 1), 16) статьи 1 Закона, оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки в соответствии с законодательством Республики Казахстан; рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным лицом и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Между тем, по мнению судебной коллегии, именно публичные торги являются эффективным методом определения рыночной стоимости имущества. Отсутствие заявок от потенциальных покупателей (спроса) на приобретение залогового имущества, выставленного на торги, также свидетельствует о том, что возможная рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете ТОО «AE[...]», не является недостоверной.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым отменить постановление суда апелляционной инстанции с оставлением в силе решения суда первой инстанции, поскольку обстоятельства дела установлены судами полно, но судом апелляционной инстанции допущена ошибка в применении норм материального права.

Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины при подаче ходатайства о пересмотре судебного акта в кассационном порядке составили 2 084 тенге, которые подлежат возмещению согласно частям 1 и 3 статьи 109 ГПК за счет истца.

Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А :

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 19 марта 2020 года по данному делу отменить с оставлением в силе решения специализированного межрайонного экономического суда Алматинской области от 9 апреля 2019 года.

Взыскать с ТОО «МК[...]» в пользу АО «КазАгроФинанс» судебные расходы в сумме 2 084 (две тысячи восемьдесят четыре) тенге. Ходатайство АО «КазАгроФинанс» удовлетворить.

Председательствующий М.Таймерденов

Судьи

А.Ескендиров Ж.Кашкинбаева