6001-22-00-3гп/362

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 сентября 2022 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Жусупбековой Г.К., Токтаровой Б.Ж.,

с участием представителя истца – Ш[...],

представителя ответчика Е[...] – М[...], ответчика С[...] и ее представителя – А[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Н[...] к А[...], Е[...], С[...] о признании действительной сделки купли-продажи земельного участка,

поступившее по ходатайствам ответчика С[...] и ее представителя А[...] о пересмотре решения Талгарского районного суда Алматинской области от 1 марта 2022 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 мая 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

Н[...] обратился в суд с иском о признании действительной сделки купли-продажи земельного участка, общей площадью 2,2500 га, кадастровый номер [...], предназначенного для ведения крестьянского хозяйства, находящегося по адресу: Алматинская область, [...] (ныне Туздыбастауский сельский округ, село Туздыбастау, учетный квартал 065, участок № [...], далее – земельный участок), заключенной между истцом и А[...], действовавшим по доверенности от имени Б[...], мотивируя тем, что сделка фактически исполнена сторонами, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает права третьих лиц.

Решением Талгарского районного суда Алматинской области от 1 марта 2022 года иск удовлетворен.

Признана действительной сделка купли-продажи земельного участка, заключенная между Н[...] и А[...], действовавшим по доверенности от имени Б[...]

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 мая 2022 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайствах ответчик С[...] и ее представитель А[...], ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просят отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое судебное рассмотрение.

В отзыве на ходатайство представитель истца Ш[...], выражая несогласие с доводами ходатайств, просит судебные акты оставить без изменения.

Заслушав пояснения ответчика С[...] и ее представителя А[...], поддержавших доводы ходатайств, представителя истца Ш[...], представителя ответчика М[...], возражавших против доводов ходатайств, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан (далее – судебная коллегия) приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении дела такие нарушения допущены.

Согласно части 1 статьи 224 ГПК решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктами 1, 2 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 20 марта 2003 года № 2 «О применении судами некоторых норм гражданского процессуального законодательства» при рассмотрении каждого гражданского дела судам необходимо неукоснительно соблюдать нормы материального и процессуального права в целях вынесения судебного акта, отвечающего принципу законности и критериям справедливости и разумности. Указанные требования закона местными судами не выполнены. Как следует из материалов дела, на основании нотариально удостоверенной доверенности от 13 сентября 2005 года Б[...] уполномочила А[...] управлять и распоряжаться земельным участком, продать его по своему усмотрению.

24 марта 2007 года Б[...] умерла.

Н[...] подачу настоящего иска обосновал тем, что 11 апреля 2007 года приобрел земельный участок у А[...] за 29 400 000 тенге, денежные средства оплатил его доверенному лицу Е[...], который выдал расписку о получении денег. Сделка между сторонами в нотариальном порядке не оформлена, но с указанного времени он владеет и пользуется недвижимым имуществом. В настоящее время истцу стало известно, что дочери Б[...] - С[...] выдано свидетельство о праве на наследство на земельный участок, зарегистрированное 16 июня 2020 года.

По делу установлено, что решением Талгарского районного суда Алматинской области от 12 августа 2021 года выданное С[...] свидетельство о праве на наследство по закону от 13 июня 2020 года и его регистрация признаны недействительными.

С[...] является заинтересованным лицом по иску Н[...] как наследник по закону после смерти наследодателя Б[...]

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, мотивируя тем, что факт совершения и исполнения сделки купли-продажи подтверждается доверенностью Б[...], выданной поверенному А[...], который передал истцу земельный участок и все имеющиеся документы, а также в порядке передоверия выдал доверенность на право распоряжения и управления земельным участком.

Распиской доверенного лица Е[...] подтверждена оплата истцом стоимости имущества в размере 29 400 000 тенге, полученные деньги переданы А[...] собственнику Б[...] до ее смерти.

С апреля 2007 года Н[...] владеет и пользуется земельным участком, несет бремя его содержания.

Судом также указано, что стороны не заключили письменный договор ввиду отсутствия у Б[...] правоустанавливающих документов. Однако впоследствии истец выкупил участок в частную собственность на основании постановления акимата Талгарского района от 24 октября 2007 года и договора купли-продажи от 5 марта 2008 года, получил акт на право собственности от 25 августа 2008 года, изменил целевое назначение (с ведения крестьянского хозяйства на индивидуальное жилищное строительство). Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, апелляционная коллегия указала, что со стороны собственника и ее наследников никаких претензий к Н[...] не предъявлялось, споры в отношении права владения и пользования участком не возникали.

Также пришла к выводу о том, что сделка между сторонами совершена с отлагательным условием - с последующим выкупом земельного участка в собственность Б[...], но надлежащим образом не оформлена в связи с ее смертью.

Судебная коллегия считает выводы местных судов преждевременными, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права, неполном выяснении круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

Из содержания части 2 статьи 154 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) следует, что сделка может быть признана действительной в случае несоблюдения установленной для нее законом формы при условии ее фактического исполнения сторонами, если сделка по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает права третьих лиц.

По правилам статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Н[...] просил признать действительным договор купли-продажи, существенные условия которого определяются положениями статьи 406 ГК.

В соответствии с указанной нормой по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Вместе с тем, особенности заключения сделок с земельными участками определяются Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года (далее – ЗК).

В силу пункта 9 статьи 43 ЗК (в редакции на дату совершения сделки) документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются акт на право частной собственности, акт на право постоянного землепользования, акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренда) или временного безвозмездного землепользования. Правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения, необходимые для целей ведения земельного и правового кадастров.

По делу установлено и не оспаривается сторонами, что нотариальное оформление сделки не производилось по причине отсутствия у продавца правоустанавливающего документа, подтверждающего основания приобретения земельного участка в собственность, в том числе путем выкупа в порядке пункта 2 статьи 24 ЗК.

Согласно пункту 11 статьи 43 ЗК совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены правоудостоверяющие документы, не допускается.

В этой связи заслуживают внимания доводы ходатайства о том, что в силу прямого запрета закона отсутствие у продавца правоудостоверяющего документа препятствовало совершению сделки по отчуждению имущества.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 3,15 га, в том числе пашни 2,25 га, из земель колхоза им. Калинина Талгарского района был выделен Б[...] для создания крестьянского хозяйства, что удостоверено свидетельством о праве на земельную долю № 00779 от 16 августа 1995 года.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 9 Закона Республики Казахстан «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 31 марта 1998 года совершение сделок, а также передача во вторичное землепользование земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускалось.

Местными судами указанные обстоятельства во внимание не приняты, всесторонне и объективно не проверены, тогда как они подлежали оценке в соответствии с требованиями статей 67, 68 ГПК.

Выводы апелляционной инстанции о совершении сделки под отлагательным условием обстоятельствам дела не соответствуют.

Согласно части 1 статьи 150 ГК сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельств, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из приведенной нормы следует, что момент возникновения прав и обязанностей по сделке напрямую связан с наступлением какого-либо события.

Судом апелляционной инстанции указано, что А[...], продав земельный участок истцу, обязался в последующем выкупить его в частную собственность Б[...] Тем самым, судом отлагательным условием для заключения договора признано оформление права собственности продавца на земельный участок.

При этом судом оставлено без внимания, что предусмотренное сторонами сделки условие не наступило, поскольку Б[...] при жизни земельный участок не выкупала и право собственности на него не оформила. Напротив, выкуп участка в частную собственность и оформление правоустанавливающих документов произведены истцом.

Судами не дана надлежащая правовая оценка доводам ответчика о том, что на момент совершения сделки земельный участок находился в государственной собственности. Тогда как их обоснованность подтверждается последующей передачей земли в частную собственность Б[...] на основании постановления акима Талгарского района от 24 октября 2007 года и договора купли-продажи от 5 марта 2008 года.

Однако местными судами не принято достаточных мер к выяснению действительных обстоятельств заключения сделки, не установлено наличие полномочий у Б[...] и А[...] на отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности, не обеспечено участие по делу государственных органов, в том числе отдела земельных отношений Талгарского района Алматинской области.

Согласно материалам дела Н[...] при оформлении документов и заключении сделок действовал от имени Б[...] по доверенности от 30 июня 2009 года, выданной ему А[...] в порядке передоверия на основании доверенности от 30 декабря 2007 года.

В судебном заседании нотариус Ю[...] утверждала, что доверенность от 30 июня 2009 года не удостоверяла, представленный документ является подделкой.

Между тем, местные суды обстоятельства подлога не выясняли, доверенность от 30 декабря 2007 года не истребовали, не дали ей надлежащую оценку с позиции прекращения правоспособности доверителя в связи со смертью, вследствие чего передоверие в пользу истца не имело юридической силы.

В силу части 1 статьи 63 ГПК круг фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, устанавливается на основе доказательств.

Признавая обоснованными доводы истца о фактическом исполнении условий сделки и произведенном расчете, суды не приняли во внимание отсутствие достоверных и объективных доказательств передачи Б[...] денег по сделке, сославшись лишь на голословные пояснения представителя А[...] – М[...], который непосредственным участником спорных правоотношений не является.

При этом утверждение А[...] о передаче денег Б[...] нельзя признать убедительным, так как сделка заключена после ее смерти.

Судом не опровергнуты доводы стороны ответчика С[...] о том, что Е[...], чья расписка является единственным документом, свидетельствующим о получении денег от истца, ранее занимал должность акима села Туздыбастау Талгарского района, где расположен оспариваемый земельный участок, и осужден за мошенничество и махинации с землей. А[...] являлся председателем колхоза им. Калинина, преобразованного в ПК, где Б[...] проработала более 35 лет.

Вышеуказанные обстоятельства не дают оснований утверждать, что расписка Е[...] служит бесспорным и объективным доказательством оплаты истцом денег по сделке.

Кроме того, местными судами не исследован вопрос о даче супругом Б[...] - К[...] согласия на отчуждение другого земельного участка, площадью 1,785 га, в том числе пашни 1,275 га, не проверены доводы ответчика С[...] о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Значительная часть документов, приобщенных к материалам дела, выполнена на казахском языке, в нарушение требований частей 2,6 статьи 14 ГПК их перевод на установленный определением суда язык судопроизводства не произведен, что свидетельствует о неполноте исследования обстоятельств дела.

Изложенное указывает на то, что местными судами не принято достаточных мер к всестороннему, полному и объективному выяснению обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, что привело к неправильному разрешению спора.

Также пояснениями представителя истца на заседании кассационной инстанции установлено, что в настоящее время собственником земельного участка является Н[...], с которой истец заключил договор от 27 июля 2022 года. Однако она не привлечена к участию в рассмотрении дела,

тогда как предъявленным требованием затрагиваются ее права и законные интересы, а судебные акты могут повлиять на права и обязанности нового собственника.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в апелляционную коллегию для рассмотрения по правилам суда первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить вышеуказанные недостатки, разрешить вопрос о составе всех заинтересованных лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, установить действительные обстоятельства дела, тщательно исследовать представленные доказательства и доводы сторон, дать правовую оценку обстоятельствам, имеющим значение для дела, разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Талгарского районного суда Алматинской области от 1 марта 2022 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 мая 2022 года отменить.

Гражданское дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алматинского областного суда в ином составе суда.

Ходатайства ответчика С[...] и ее представителя А[...] удовлетворить.

Председательствующий

Н. Шарипов

Г. Жусупбекова

Судьи

Б. Токтарова

Копия верна. Судья

Г. Жусупбекова