6001-22-00-3гп/18

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 февраля 2022 года город Нур-С[...]

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего судьи Абдрахманова С.А., судей Ескендирова А.К., Жусупбековой Г.К., с участием представителя истца – Т[...],

представителя ответчика – С[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи гражданское дело по иску акционерного общества (далее – АО) «ForteBank» к С[...] (С[...]) А[...], товариществу с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «Ц[...]», ТОО «M[...]» об обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному иску С[...] к АО «ForteBank» о расторжении договоров о залоге недвижимого имущества и признании залоговых обязательств прекращенными, поступившее по ходатайству АО «ForteBank» о пересмотре решения районного суда № 2 Алмалинского района города Алматы от 3 июля 2021 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 октября 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

АО «ForteBank» (далее - Банк) обратилось в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартир №№ 12, 13, 14, расположенных по адресу: город Алматы, [...], принадлежащих на праве собственности С[...] (С[...]) А.М. (далее – спорные квартиры). Требования мотивированы длительным неисполнением судебного решения о взыскании ссудной задолженности и правом Банка как залогодержателя на получение удовлетворения преимущественно перед другими лицами из стоимости залогового имущества, предоставленного в обеспечение обязательств должников перед взыскателем.

С[...] обратилась со встречным иском о расторжении договоров о залоге недвижимого имущества и признании залоговых обязательств прекращенными, указывая, что вопреки договоренности Банк, получив дополнительный залог в виде коммерческой площади, реализованный путем принятия на свой баланс, не освобождает спорные квартиры от обременения.

Решением районного суда № 2 Алмалинского района города Алматы от 3 июля 2021 года в удовлетворении иска Банка отказано.

Встречный иск С[...] удовлетворен. Расторгнуты договора о залоге:

• № PAW00357/06-GLV от 27 октября 2006 года, заключенный между АО «Темiрбанк», С[...] (С[...]) А.М., ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]»;

• № PAW00358/06-GLV от 27 октября 2006 года, заключенный между АО «Темiрбанк», С[...] (С[...]) А.М., ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]»;

• № PAW00359/06-GLV от 27 октября 2006 года, заключенный между АО «Темiрбанк», С[...] (С[...]) А.М., ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]».

Признаны прекращенными обязательства С[...] по договорам о залоге:

• № PAW00357/06-GLV от 27 октября 2006 года, заключенному между АО «Темiрбанк», С[...] (С[...]) А.М., ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]»;

• № PAW00358/06-GLV от 27 октября 2006 года, заключенному между АО «Темiрбанк», С[...] (С[...]) А.М., ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]»;

• № PAW00359/06-GLV от 27 октября 2006 года, заключенному между АО «Темiрбанк», С[...] (С[...]) А.М., ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]».

Суд обязал Банк в течение одного месяца по вступления решения суда в законную силу снять залоговые обременения со следующего имущества:

• трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...], по договору о залоге № PAW00357/06-GLV от 27 октября 2006 года;

• двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...], по договору о залоге № PAW00358/06-GLV от 27 октября 2006 года;

• однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Алматы, [...], по договору о залоге № PAW00359/06-GLV от 27 октября 2006 года.

Взысканы с Банка в пользу С[...] расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 751 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 октября 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве представитель Банка Т[...], указывая на нарушение судами норм материального права, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, вынести новое решение об удовлетворении иска Банка и отказе в удовлетворении встречных требований С[...]

В отзыве на ходатайство представитель ответчика С[...], ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просит оставить их в силе.

Заслушав пояснения представителя Банка Т[...], поддержавшего доводы ходатайства, возражения представителя ответчика С[...], изучив материалы дела, обсудив доводы ходатайства и отзыва, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан (далее - судебная коллегия) приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие основания по делу установлены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Генеральным кредитным соглашением № GKSL00030/06-GLV от 27 октября 2006 года (далее – Кредитное соглашение) и дополнительными соглашениями №№ 1-8 к нему, АО «Темiрбанк» предоставило заемщикам ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]» и ТОО «M[...]» кредитную линию в размере 918 587 165,85 тенге, со ставкой вознаграждения 12 % годовых, сроком по 31 октября 2016 года.

В обеспечение исполнения договорных обязательств в залог предоставлено следующее имущество: - помещение, площадью 1410,1 кв.м., с земельным участком площадью 0,0797 га, расположенное по адресу: город Алматы, [...], принадлежащее ТОО «M[...]»;

• помещение, площадью 1011,7 кв.м., с земельным участком площадью 0,0796 га, расположенное по адресу: город Алматы, [...], принадлежащее ТОО «ЦД[...]»;

• трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: город Алматы, [...],

• земельные участки, площадью 1,2 га, 2,02 га, 0,48 га, расположенные по адресу: Алматинская область, [...], производственный кооператив (далее – ПК) «АБ[...]» и ПК «Ж[...]»;

• земельный участок, площадью 1,5 га, расположенный по адресу: Алматинская область, [...];

• трехкомнатная квартира № [...], расположенная по адресу: город Алматы, [...], принадлежащая С[...];

• двухкомнатная квартира № [...], расположенная по адресу: город Алматы, [...], принадлежащая С[...];

• однокомнатная квартира № [...], расположенная по адресу: город Алматы, [...], принадлежащая С[...]

Постановлением апелляционной судебной коллегии по гражданским и административным делам Алматинского городского суда от 12 августа 2015 года в пользу Банка взысканы солидарно с ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]», ТОО «КС[...]» основной долг в сумме 904 852 465,86 тенге, часть вознаграждения 295 147 534,14 тенге и судебные расходы 36 000 000 тенге.

Дополнительным постановлением от 16 сентября 2015 года с ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]», ТОО «КС[...]» в пользу Банка довзыскана государственная пошлина в сумме 5 515 824 тенге. 31 января 2019 года частным судебным исполнителем Г[...] (далее – судебный исполнитель) возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности в размере 1 118 390 336 тенге.

В ходе исполнительных действий взыскание обращено на имущество должников, в собственность взыскателю передано помещение, площадью 1335,6 кв.м., с земельным участком площадью 0,0796 га, по адресу: город Алматы, [...], принадлежащее ТОО «ЦД[...]», по стоимости 422 688 000 тенге.

Рассматривая спор и отказывая в удовлетворении иска Банка, суд первой инстанции выводы мотивировал тем, что между взыскателем и должником ТОО «КС[...]» было достигнуто соглашение о высвобождении из-под залога спорных квартир и предоставлении взамен дополнительной коммерческой площади (мансарда) по адресу: город Алматы, [...], а также незавершенного строительства овощехранилища и рынка на залоговом земельном участке ПК «АБ[...]» в Талгарском районе Алматинской области.

Исполнение должниками условий соглашения и предоставление взыскателю залогового имущества в виде дополнительной коммерческой площади подтверждается дополнительным соглашением № 3 от 14 декабря 2010 года к договору о залоге об увеличении площади залогового имущества ТОО «M[...]» с 1410,1 кв.м. до 1731,4 кв.м., а также постановлением судебного исполнителя от 19 марта 2020 года о передаче на баланс взыскателя залогового имущества ТОО «ЦД[...]», площадью 1335,6 кв.м., тогда как по договору о залоге № PAW00356/06-GLV площадь залога составляла 1011,7 кв.м.

Также указал, что овощехранилище и рынок построены, находятся на заложенном земельном участке, переданы по договору о залоге от 26 мая 2011 года, в связи с чем, истец вправе погасить задолженность за счет стоимости их реализации.

В этой связи, ссылаясь на выполнение ответчиком условий соглашения о замене залога и нарушение Банком обязательств по высвобождению спорных квартир от обременений, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении встречного иска С[...]

Кроме того, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска Банка по мотивам пропуска срока исковой давности, указывая, что срок залогового обеспечения составляет десять лет и истек 27 октября 2016 года; доказательства уважительности пропуска срока истцом не представлены.

Ходатайство Банка о применении к встречным требованиям срока исковой давности судом отклонено по тем основаниям, что требования ответчика связаны с принадлежащей ей недвижимостью, на которые исковая давность не распространяется.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что овощехранилище и рынок являются недвижимым имуществом и неотделимы от земельного участка, на котором расположены, поэтому Банк вправе получить удовлетворение своих требований при обращении взыскания на заложенный земельный участок совместно с находящимся на нем имуществом.

Апелляционная коллегия признала обоснованным применение исковой давности к требованиям Банка, мотивируя тем, что истцу о нарушении прав было известно со дня истечения срока пользования займом, с 31 октября 2016 года.

Судебная коллегия считает, что выводы местных судов основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 317 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает, на заложенное имущество может быть обращено взыскание для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

Материалами дела установлено, что 27 октября 2006 года между АО «Темiрбанк» и С[...] заключены договора о залоге квартир № PAW00357/06-GLV, № PAW00358/06-GLV, № PAW00359/06-GLV (далее – Договора залога), являющиеся способом обеспечения исполнения требований Банка по обязательствам должников ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]», установленным Кредитным соглашением. При заключении Договоров залога стороны предусмотрели право залогодержателя на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Пунктами 5.1 Договоров залога установлено, что настоящие договора и ипотечное свидетельство вступают в силу с момента их регистрации в установленном действующим законодательством порядке и действуют до полного выполнения залогодателем всех обязательств по Кредитному соглашению.

В силу пункта 1 статьи 392 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, условиями Договоров залога подтверждено, что обязательство залогодателя действительно до полного исполнения должниками своих обязательств перед Банком. Договора залога в указанной части сторонами не оспорены, не расторгнуты, не признаны недействительными.

Факт нарушения заемщиками кредитных обязательств и размер непогашенной задолженности достоверно подтверждены вступившим в законную силу судебным актом от 12 августа 2015 года.

Неисполнение должниками обязательства по погашению долга, обеспеченного залогом спорных квартир, ответчиком не оспаривается и судебными инстанциями под сомнение не поставлено.

В силу пункта 1 статьи 299 ГК залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

В этой связи залог сохраняет силу до полного исполнения обеспечиваемого основного обязательства.

Кроме того, ответственность залогодателя носит дополнительный субсидиарный характер, поэтому с учетом положений статьи 357 ГК, до предъявления требований к субсидиарному должнику, взыскатель обязан был принять меры к реализации имущества основных должников.

Материалами дела и пояснениями истца подтверждается, что исполнительные мероприятия по обращению взыскания на имущество должников фактически завершены в 2020 году, постановлением судебного исполнителя от 19 марта 2020 года в собственность Банку передано имущество ТОО «ЦД[...]» по стоимости 422 688 000 тенге.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, в нарушение норм материального права, необоснованно применил к требованиям Банка общие сроки исковой давности, исчислив их с момента окончания срока пользования займом. Соответственно, неправомерно отказал в иске по основанию пропуска срока давности, без учета того, что обязательства должников на момент рассмотрения дела в суде не прекращены и подлежат исполнению, а спорные квартиры являются предметом обеспечения обязательства заемщиков перед Банком.

Вопреки требованиям статьи 412, части 1 статьи 413 ГПК, суд апелляционной инстанции не только не принял меры для устранения допущенных судом первой инстанции нарушений, напротив, согласился с его выводами в противоречие с действующими нормами гражданского законодательства, чем грубо нарушил нормы материального права.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций нарушены нормы статей 163-165, статьи 414 ГПК, в результате чего не обеспечено всестороннее, полное и объективное рассмотрение дела.

Местные суды, утверждая, что Банк вправе получить удовлетворение своих требований, обратив взыскание на заложенный земельный участок совместно с находящимся на нем недвижимым имуществом, не проверили и не опровергли доводы Банка о неисполнении должниками соглашения в части передачи узаконенных объектов недвижимости, что послужило отказом к высвобождению из залога спорных квартир.

Банк, возражая против встречных требований залогодателя, указывал, что основанием для сохранения залогового обременения на имущество явилось ненадлежащее оформление залоговой массы в установленные сроки. Стороны договорились о равноценном обмене, а именно, освобождении спорных квартир в обмен на дополнительную коммерческую площадь и овощехранилище и рынок в виде строений, предназначенных для эксплуатации, в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств Банк мог рассчитывать на удовлетворение своих требований из стоимости узаконенных объектов недвижимости. Должниками условия по возведению, узаконению и предоставлению в залог недвижимых объектов в виде овощехранилища и рынка не выполнены. Фактически Банком получены строительные материалы, которые в результате сноса теряют материальную ценность. Должниками не представлены доказательства, что неузаконенные объекты, находящиеся на земельном участке, пройдут процесс регистрации и экспертизы.

В подтверждение своих доводов истец сослался на пункт 1.1 Предварительного договора о залоге недвижимого имущества в будущем от 31 мая 2010 года, согласно которому залогодатели С[...], С[...] (С[...]) А.М., а также должники ТОО «КС[...]», ТОО «ЦД[...]», ТОО «M[...]» обязались ввести в эксплуатацию незавершенное строительство в виде овощехранилища на залоговых земельных участках по адресу: Алматинская область, [...], которые поступят в собственность залогодателей в будущем согласно договору подряда от 12 июля 2009 года, и предоставить в залог достроенное овощехранилище.

Однако данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не проверены.

Судами не дана надлежащая оценка условиям Предварительного договора, не истребованы доказательства, необходимые для разрешения спора по существу, в частности, документы по узаконению построек и ввода в эксплуатацию объектов незавершенного строительства - овощехранилища и рынка.

Не дана надлежащая оценка содержанию письма за исх.№ 20-2/3597 от 31 декабря 2009 года, из которого следует, что Банком решение по высвобождению части залогового обеспечения поставлено в зависимость от предоставления должниками в залог дополнительной коммерческой площади и незавершенного строительства овощехранилища и рынка на залоговом земельном участке, после завершения надлежащего оформления залоговой массы.

Судом не опровергнуты доводы истца о том, что решением Талгарского районного суда Алматинской области от 15 февраля 2021 года взыскание обращено на залоговые земельные участки без учета овощехранилища и рынка, поскольку оценить неузаконенные строения в отсутствие проектно-сметной документации не представляется возможным. Выводы судебных инстанций о передаче в залог земельных участков со всеми расположенными на них постройками, со ссылкой на договор о залоге от 26 мая 2011 года, являются преждевременными.

По делу усматривается, что земельные участки, площадью 1,2 га, 2,02 га, 0,48 га, 1,5 га, по адресу: Алматинская область, [...] были предоставлены в залог Банку ранее, по договорам о залоге от 14 мая 2007 года.

Согласно пояснениям истца договор о залоге от 26 мая 2011 года сторонами заключен в целях объединения вышеуказанных земельных участок в один, общей площадью 5,2 га, что следует из письма ТОО «КС[...]» и С[...] от 26 августа 2020 года.

Указанные доводы истца судом не опровергнуты.

Между тем, из содержания договора о залоге от 26 мая 2011 года следует, что в залог передано лишь право частной собственности на объединенный земельный участок, площадью 5,2 га. Указание о передаче в залог объектов недвижимости – овощехранилища и рынка со ссылкой на правоустанавливающие документы договор не содержит.

В этой связи заслуживают внимания доводы Банка о том, что дополнительные соглашения к Договорам залога не заключались.

Нуждаются в проверке доводы ходатайства о необходимости применения срока исковой давности по требованиям встречного иска, поскольку об отказе Банка по высвобождению спорных квартир из-под залога ответчику было известно с 2009 года.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела судами допущены существенные нарушения норм процессуального и материального права, не обеспечено полное исследование и установление обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, в связи с чем, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела необходимо устранить вышеуказанные нарушения закона, в соответствии со статьей 73 ГПК исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, проверить доводы сторон, дать правильную юридическую оценку возникшим правоотношениям, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь подпунктом 5) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение районного суда № 2 Алмалинского района города Алматы от 3 июля 2021 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 6 октября 2021 года по данному делу отменить.

Гражданское дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алматинского городского суда в ином составе судей.

Ходатайство АО «ForteBank» удовлетворить частично.

Председательствующий С. Абдрахманов

Судьи

А. Ескендиров

Г. Жусупбекова

Копия верна. Судья Г. Жусупбекова