ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 января 2026 года №6003-25-00-2к/3605 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Нурабай С.К., судей Тогумбетовой А.О., Алпысовой Л.С., с участием представителя истца Т[...],

ответчиков и их представителей И[...], И[...], К[...], М[...], О[...], М[...], А[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Қонаев Алматинской области к государственному учреждению «Отдел земельных отношений города Қонаев» (далее – Отдел земельных отношений), товариществу с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «КЗ[...]», ТОО «N9[...]», Н[...], Н[...], Б[...], ТОО «NQ[...]», местному православному религиозному объединению «ПХБКП[...]» города Капшагай Астанайской и Алматинской Епархии», К[...], Ж[...], Ш[...], М[...], С[...], К[...], А[...], А[...], С[...], Э[...], ТОО «F[...]», М[...], ТОО «ИТЛ[...]», П[...], Р[...], Н[...], Д[...], О[...], И[...], Г[...], О[...], Б[...], У[...], Е[...], М[...], Ж[...], Д[...], К[...], И[...], С[...], Ж[...], К[...], М[...], К[...], ТОО «BH[...]», ТОО «BG[...]», С[...], Б[...], Т[...], У[...], А[...], И[...], Н[...], А[...], Д[...], П[...], А[...], С[...], Д[...] о признании сделок недействительными,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: аким города Қонаев, республиканское государственное учреждение (далее – РГУ) «Департамент по управлению земельными ресурсами Алматинской области Комитета по управлению земельными ресурсами Министерства сельского хозяйства Республики Казахстан», государственное учреждение (далее – ГУ) «Управление земельных отношений Алматинской области», ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства города Қонаев», ГУ «Управление архитектуры и градостроительства Алматинской области», ГУ «Управление образования Алматинской области», некоммерческое акционерное общество «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по Алматинской области, ТОО «У[...]»,

поступившее по кассационной жалобе истца на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 июля 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор, в целях восстановления нарушенных прав и защиты интересов государства, обратился в суд к ответчикам с вышеназванным иском, мотивируя незаконностью предоставления земельного участка.

Решением суда города Қонаев Алматинской области от 28 мая 2025 года иск удовлетворен. Признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка №[...] от 5 ноября 2007 года, кадастровый номер [...], заключенный между ГУ «Отдел земельных отношений города Капшагай» и ТОО «КЗ[...]», соглашение №100 от 16 марта 2017 года о внесении изменений и дополнений в договор №5254 от 5 ноября 2007 года, заключенный между ГУ «Отдел земельных отношений города Капшагай» и ТОО «КЗ[...]», договор дарения земельного участка за от 23 ноября 2018 года, кадастровый номер №[...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Н[...], договор дарения земельного участка от 16 апреля 2022 года, кадастровый номер №[...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор дарения земельного участка от 23 ноября 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Н[...], договор дарения земельного участка от 16 апреля 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор куплипродажи земельного участка от 12 февраля 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 16 февраля 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Б[...], договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер [...] от 4 июля 2018 года, заключенный между Б[...] и ТОО «D[...]», договор дарения земельного участка от 1 августа 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Местным православным религиозным объединением «ПХБКП[...]» города Капшагай Астанайской и

Алматинской Епархии», договор дарения земельного участка от 23 ноября 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 24 июня 2019 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Д[...], договор дарения земельного участка от 13 января 2020 года, кадастровый номер [...], заключенный между Д[...] и К[...], договор дарения земельного участка от 23 ноября 2018 года, кадастровый номер [...] , заключенный между ТОО «N9[...]» и Н[...], договор дарения земельного участка от 16 апреля 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор куплипродажи земельного участка от 5 ноября 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Ж[...] и Ш[...], договор дарения земельного участка от 23 ноября 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и С[...], договор дарения земельного участка от 23 ноября 2018 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «N9[...]» и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 16 апреля 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор купли-продажи земельного участка от 29 апреля 2019 года, кадастровый номер №[...], заключенный между Н[...] и К[...], договор купли-продажи земельного участка от 25 августа 2020 года, кадастровый номер №[...], заключенный между К[...] и А[...], договор куплипродажи земельного участка от 29 апреля 2019 года, кадастровый номер №[...], заключенный между Н[...] и К[...], договор купли-продажи земельного участка от 25 августа 2020 года, кадастровый номер №[...], заключенный между К[...] и А[...], договор дарения земельного участка от 3 августа 2019 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «D[...]» и И[...], договор дарения земельного участка от 20 апреля 2021 года, кадастровый номер [...], заключенный между И[...] и Б[...], договор купли-продажи земельного участка от 11 апреля 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между К[...] и Э[...], договор купли-продажи земельного участка от 25 августа 2020 года, кадастровый номер №[...], заключенный между К[...] и А[...], договора дарения земельных участков от 16 июля 2021 года, кадастровые номера №[...], №[...], заключенные между С[...] и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 16 января 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и П[...], договор купли-продажи земельного участка от 16 января 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и П[...], договор купли-продажи земельного участка от 16 января 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и П[...], договор купли-продажи земельного участка от 27 апреля 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Р[...], договор куплипродажи земельного участка от 2 июня 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Р[...] и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 27 апреля 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Р[...], договор купли-продажи земельного участка от 22 июня 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Р[...] и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 10 марта 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Д[...], договор купли-продажи земельного участка от 10 марта 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и О[...], договор куплипродажи земельного участка от 12 января 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и И[...], договор купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между И[...] и Г[...], договор купли-продажи земельного участка от 31 мая 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Г[...] и О[...]., договор купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Б[...], договор купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Б[...], договор купли-продажи земельного участка от 7 апреля 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и У[...], договор купли-продажи земельного участка от 5 августа 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный междуУалиевой К.К. и Е[...], договор купли-продажи земельного участка от 19 декабря 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Е[...] и М[...], договор куплипродажи земельного участка от 6 декабря 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и М[...], договор купли-продажи земельного участка от 13 октября 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Д[...], договор купли-продажи земельного участка №[...] от 26 декабря 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между

Д[...] и К[...], договор купли-продажи земельного участка от 29 декабря 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Д[...], договор куплипродажи земельного участка от 12 сентября 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и И[...], договор купли-продажи земельного участка №[...] от 5 июля 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между И[...] и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 14 сентября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и С[...], договор купли-продажи земельного участка от 14 сентября 2022 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор купли-продажи земельного участка от 26 октября 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и К[...], договор купли-продажи земельного участка от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и М[...], договор купли-продажи земельного участка от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Н[...], договор дарения земельного участка от 6 марта 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между года Н[...] и К[...], договор куплипродажи земельного участка от 13 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Ж[...], договор купли-продажи земельного участка от 2 июня 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и ТОО «BH[...]», договор купли-продажи земельного участка от 18 декабря 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «BH[...]» и ТОО «BG[...]», договор мены земельного участка от 22 января 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и С[...], договор купли-продажи земельного участка от 9 февраля 2024 года земельного участка кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и Б[...], договор куплипродажи земельного участка №[...] от 15 ноября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и К[...], договор купли-продажи земельного участка за №951 от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Т[...], договор купли-продажи земельного участка за №959 от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Н[...], договор купли-продажи земельного участка от 8 апреля 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и У[...], договор купли-продажи земельного участка от 8 апреля 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Н[...] и А[...], договор куплипродажи земельного участка от 8 апреля 2024 года, кадастровый номер 03-

055-004-1551, заключенный между Н[...] и И[...], договор купли-продажи земельного участка за №768 от 4 марта 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между Ж[...] и Н[...], договор дарения земельного участка от 18 ноября 2023 года, кадастровый номер [...], заключенный между Ж[...] и И[...], договор дарения 3/10 доли земельного участка за №5474 от 12 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между И[...] и А[...], договор куплипродажи земельного участка от 15 мая 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между С[...] и О[...], договор купли-продажи земельного участка от 15 мая 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между С[...] и Д[...], договор купли-продажи земельного участка за №957 от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Н[...], договор купли-продажи земельного участка за №955 от 23 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между ТОО «F[...]» и Н[...], договор дарения земельного участка от 8 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между О[...] и П[...], договор дарения земельного участка от 8 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между О[...] и А[...], договор дарения земельного участка от 8 октября 2024 года, кадастровый номер [...], заключенный между О[...] и С[...]

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 июля 2025 года решение суда первой инстанции отменено с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе истец, ссылаясь на существенные нарушения норм материального права, а также на нарушение публичных интересов, просит апелляционное постановление отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В отзывах представители ответчиков полагают судебный акт апелляционной инстанции законным и обоснованным, просят оставить его в силе.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела и доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан ( далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу установлены.

Из материалов дела следует, что постановлением акима города Капшагай от 2 июля 2007 года №2259, земельный участок площадью 150 га, расположенный по адресу: Алматинская область, [...] предоставлен в частную собственность ТОО «КЗ[...]» с целевым назначением – для строительства зоопарка с жилищноразвлекательным комплексом.

Договором купли-продажи от 5 ноября 2007 года, заключенного между ГУ «Отделом земельных отношений города Капшагай» и ТОО «К[...]» последнему предоставлено право частной собственности на вышеуказанный участок с кадастровым номером [...]. Стоимость сделки составила сумму 174 675 000 тенге.

22 ноября 2011 года в результате реорганизации ТОО «К[...]» присоединено к ТОО «N[...]», после 11 июня 2012 года изменено наименование на ТОО «N9[...]».

Соглашением №100 от 16 марта 2017 года, заключенным между ГУ «Отделом земельных отношений города Капшагай» и ТОО «N9[...]», внесены изменения в договор купли-продажи от 5 ноября 2007 года, согласно которым, в связи с полной оплатой выкупной цены за земельный участок, снимается наложенный ранее запрет на совершение сделок до полной оплаты.

В 2018 году ТОО «N9[...]» произвело сегментацию указанного земельного участка площадью 150 га на 10 самостоятельных отдельных участков.

Далее, не освоив данные земельные участки, ТОО «N9[...]» провело их отчуждение ответчикам, которые в свою очередь, также сегментировали и перепродавали земельные участки в период 2018 – 2024 годов.

Требования прокурора об оспаривании договоров мотивировано восстановлением нарушенных прав и защиты интересов государства вследствие нарушения земельного законодательства, влекущих недействительность нижеперечисленных сделок.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, пришел к выводу, что постановление акимата и строительство зоопарка не соответствовало действующему на тот момент градостроительному плану от 1971 года, спорный земельный участок относился к землям общего пользования, которые не могут передаваться в частную собственность и был незаконно продан ТОО «КЗ[...]» без проведения торгов, а также, ТОО, не освоив земельный участок более чем 15 лет, не оплатило в бюджет сельскохозяйственные потери.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу, что требование о признании договоров недействительными в связи с нарушением норм земельного законодательства фактически направлено на оспаривание законности предоставления земельного участка, а не его использования. Доводы истца касались исключительно порядка использования земельного участка, что не является основанием для признания договоров недействительными.

Кассационный суд, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что при апелляционном рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в неправильной правовой оценке характера спорных правоотношений по следующим основаниям.

Одним из принципов земельного законодательства в соответствии с подпунктом 5) статьи 4 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – ЗК) является целевое использование земель, под которым понимается использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования, установленными при предоставлении земельного участка, путем осуществления на нем именно той деятельности, для которой участок был предоставлен, с соблюдением требований законодательства.

Целевое использование предполагает не формальное владение земельным участком либо совершение с ним гражданско-правовых сделок, а фактическое освоение участка и реализацию предусмотренного назначения, выражающиеся в строительстве объектов, их вводе в эксплуатацию и вовлечении в гражданский оборот в установленном законом порядке.

Материалами дела достоверно подтверждается, что спорный земельный участок изначально был предоставлен ТОО «КЗ[...]» на основании постановления акима от 2 июля 2007 года с целевым назначением – для строительства зоопарка с жилищно-развлекательным комплексом.

Во исполнение вышеуказанного постановления между ГУ «Отделом земельных отношений города Капшагай» и ТОО «КЗ[...]» заключен договор купли-продажи от 5 ноября 2007 года. В силу пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное. Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции ссылается на то, что статьей 48 ЗК в редакции 7 июля 2006 года, действовавшему на момент возникновения спорных взаимоотношений, регламентировано, что земельные участки или право аренды земельного участка, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, могут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах). В связи с чем пришел к выводу, что в 2007 году на момент приобретения земельного участка земельное законодательство не содержало императивных норм, обязывающих приобретать земельные участки исключительно через торги (аукционы).

Спорный земельный участок был предоставлен ТОО «N9[...]» для реализации конкретного проекта – строительства зоопарка, что предполагало освоение земельного участка в установленные сроки, осуществление строительных работ и последующее введение объектов в гражданский оборот. Указанная цель носила не только частный, но и общественно значимый характер и послужила основанием для предоставления земельного участка.

Однако после снятия обременений ТОО «N9[...]» не приступило к реализации заявленного проекта, не осуществило строительные работы, не обеспечило освоение участка в соответствии с его целевым назначением. Вместо этого общество инициировало сегментацию (раздел) земельного участка и последующую передачу образованных участков третьим лицам, что по своему содержанию не имеет отношения к строительству зоопарка и прямо противоречит условиям и целям предоставления земли.

Такие действия свидетельствуют о том, что земельный участок использовался не как объект конкретного проекта, а исключительно как объект гражданского оборота, что указывает на изначальное отсутствие намерения реализовывать заявленный проект либо на последующий отказ от него без соблюдения установленного законом порядка. Подобное поведение не может быть признано добросовестным, поскольку направлено на извлечение выгоды путем распоряжения землей в обход ее целевого назначения.

Вывод суда апелляционной инстанции о неосвоении земельных участков вследствие наличия обременений не соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на неправильной оценке имеющихся доказательств.

Как следует из материалов дела, до 2017 года на земельном участке были обременения в виде запрета на совершение сделок, тогда как использовать земельный участок по своему целевому назначению с момента приобретения права собственности не исключалось.

Более того, в 2018 году ТОО «N9[...]», осуществив полное снятие каких-либо ограничений, вместо освоения земельного участка по своему целевому назначению, производит процедуру сегментации спорного земельного участка и их последующую перепродажу третьим лицам, что свидетельствует не о намерении обеспечить их освоение, а об использовании земель как объекта гражданского оборота.

При этом апелляционный суд оставил без надлежащей правовой оценки то обстоятельство, что сегментированные земельные участки по состоянию на день рассмотрения дела фактически не освоены, а возведенные на некоторых из них объекты капитального строительства не введены в гражданский оборот в установленном законом порядке. Отсутствие ввода объектов в эксплуатацию и их регистрации в установленном порядке подтверждает, что заявленная цель развития территории фактически не достигнута.

Выводы апелляционной коллегии о начале местным исполнительным органом процедуры изъятия земельных участков с учетом интересов собственников подлежат отклонению, поскольку само по себе начало процедуры изъятия земельных участков для государственных нужд не устраняет и не легитимирует допущенные ранее нарушения при их предоставлении и отчуждении, а также не влияет на правовую оценку законности заключения оспариваемых договоров. Оценка действительности сделки должна осуществляться, исходя из соблюдения требований законодательства на момент ее заключения, а не с учетом последующих действий публичного субъекта.

Признание договора недействительным обусловлено наличием либо отсутствием предусмотренных законом оснований, связанных с нарушением обязательных процедур, порядка предоставления земельных участков, компетенции уполномоченных органов и соблюдения публичных интересов. Последующее инициирование процедуры изъятия путем выкупа не устраняет допущенные процессуальные и материально-правовые нарушения и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, подтверждающего законность изначально совершенной сделки.

Таким образом, даже при наличии начатой процедуры изъятия государством, суд апелляционной инстанции был обязан дать самостоятельную правовую оценку соблюдению установленного законом порядка предоставления и отчуждения земельных участков. Неустранение нарушений, допущенных на стадии принятия решений и заключения оспариваемых договоров, является самостоятельным и достаточным основанием для признания таких договоров недействительными.

Более того, неправомерно применение и срока исковой давности: прокуратуре стало известно о нарушениях в 2024 году из письма Комитета национальной безопасности Республики Казахстан, назначения проверки и предписания Департамента по управлению земельными ресурсами по Алматинской области, анализа, проведенного прокуратурой города Конаев.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, кассационный суд приходит к выводу, что апелляционным судом допущены нарушения, влекущие отмену постановления.

При таких обстоятельствах, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 июля 2025 года подлежит отмене, с оставлением в силе решения суда города Қонаев Алматинской области от 28 мая 2025 года, кассационная жалоба – удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь подпунктом 2) части второй статьи 451, статьей 452 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда от 31 июля 2025 года по данному делу отменить.

Решение суда города Қонаев Алматинской области от 28 мая 2025 года по данному делу оставить в силе.

Кассационную жалобу истца удовлетворить.

Нурабай С.К. Тогумбетова А.О.

Председательствующий Судьи

Алпысова Л.С.