6001-20-00-3гп/52

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

3 марта 2020 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего председателя коллегии Таймерденова М.Т., судей Мырзаке Г.Ж., Токтаровой Б.Ж.,

с участием представителя истца М[...], представителей ответчика Ж[...], Ш[...], представителя ГУ «Управление градостроительного и земельного контроля Мангистауской области» (далее – Управление) М[...], рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи с Мангистауским областным судом гражданское дело по иску К[...] к ТОО «АА[...]» о признании недействительным в части пункта 2 приложения №1 к договору купли-продажи опциона на квартиру от 4 ноября 2014 года; обязывании заключить договор купли-продажи квартиры по фактической площади квартиры; возврате исполненного по недействительной части сделки путем взыскания излишне уплаченной суммы; взыскании договорной и законной неустойки, денежной компенсации морального вреда, убытков в виде оплаченной суммы за оформление права собственности и технического паспорта, поступившее по ходатайству представителя истца М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау Мангистауской области и постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 13 августа 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

К[...] обратилась в суд с иском к ТОО «АА[...]» о признании недействительным в части пункта 2 Приложения №1 к договору купли-продажи опциона на покупку квартиры от 4 ноября 2014 года (далее – Договор); взыскании излишне уплаченной суммы в размере 1 275 391 тенге; обязании заключить договор купли-продажи с истцом по фактической площади квартиры; взыскании договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства в размере 950 040 тенге; законную неустойку за неправомерное пользование деньгами в размере 506 479 тенге; денежную компенсацию морального вреда в размере 200 000 тенге; оплаченную истцом за оформление права собственности сумму в размере 50 000 тенге.

Иск мотивирован тем, что по условиям Договора ответчик обязался построить и продать, а покупатель обязался купить у продавца и оплатить право (опцион) на покупку двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Мангистауская область, [...], ориентировочной площадью 73 (+/-2) кв.м., по цене 130 142 тенге за 1 кв.м.,

выкупная стоимость всей квартиры составила 9 500 400 тенге. Указанная сумма оплачена истцом в день заключения договора.

2 сентября 2016 года ответчик передал истцу ключи от квартиры. Жилой дом введен в эксплуатацию 10 ноября 2017 года. 3 октября 2018 года был изготовлен технический паспорт на квартиру, по которому фактическая площадь квартиры составила 63,2 кв.м.

Решением суда №2 города Актау Мангистауской области иск К[...] удовлетворен частично. Суд постановил: признать частично недействительным условие пункта 2 Приложения №1 к Договору; взыскать с ТОО «АА[...]» в пользу К[...] излишне уплаченные 1 275 391 тенге, законную неустойку в сумме 504 914 тенге, расходы за оформление технического паспорта в сумме 50 000 тенге, всего 1 830 305 тенге. В удовлетворении остальных исковых требований отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 13 августа 2019 года решение суда изменено. В части удовлетворения исковых требований К[...] решение отменено с вынесением нового об отказе в иске.

В ходатайстве представитель истца, не соглашаясь с судебными актами, просит их отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска ввиду нарушений норм материального и процессуального права.

Заслушав пояснения представителя истца, поддержавшего доводы ходатайства, представителей ответчика, полагавших, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, представителя Управления, пояснившего, что площадь жилых помещений следует определять между отделанными поверхностями стен и перегородок, изучив представленные материалы и обсудив приведенные доводы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК), основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения по делу допущены.

Суд апелляционной инстанции, отменяя в части решение суда первой инстанции, обосновал свои выводы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи опциона на покупку квартиры, а не предварительный договор купли-продажи и не договор долевого участия в строительстве.

В соответствии со статьей 128-3 Гражданского кодекса (далее – ГК) опцион - производный финансовый инструмент, в соответствии с которым одна сторона (продавец опциона) продает другой стороне (покупателю опциона) право купить или продать базовый актив по оговоренной цене на согласованных условиях в будущем. Продавец опциона берет на себя обязательство, а покупатель приобретает право. Продавец опциона продает опцион покупателю опциона за вознаграждение, именуемое премией. Под согласованными условиями опциона понимается согласование следующих обязательных условий: вид базового актива, общая стоимость базового актива (сумма, на которую заключается опцион), цена базового актива (страйк - цена исполнения опциона), премия опциона, срок опциона (период действия опциона), вид опциона.

Анализ заключенного между сторонами Договора указывает на то, что он не соответствует признакам опциона. Правоотношения сторон связаны со строительством многоквартирного жилого дома за счет привлечения денег физических лиц, так как истец не приобретал право на заключение договора купли-продажи квартиры в будущем, а сразу же внес полную стоимость приобретаемой квартиры при заключении Договора.

По условиям Договора истец внес деньги для приобретения 2-комнатной квартиры, ориентировочной площадью 73(+/-2) кв.м., при этом выкупная стоимость одного квадратного метра квартиры составляла 130 142 тенге, общая стоимость квартиры составила 9 500 400 тенге.

Согласно положениям статьи 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», технический паспорт - составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра. Идентификационные характеристики квартиры включают в себя, в числе других характеристик, ее площадь (общая, жилая, полезная). Согласно техническому паспорту на недвижимое имущество (Н-2, Ф-2) общая площадь квартиры истца составила 63,2 кв.м., в том числе жилая площадь 35,0 кв.м.

Указанная площадь определена на основании принятых в Республике Казахстан правил определения площади жилых помещений и соответствует понятиям общей, полезной и жилой площади, установленным Законом «О жилищных отношениях» (далее – Закон).

В соответствии с подпунктами 33), 35), 36), 37) статьи 2 Закона в расчет общей площади квартиры должны приниматься сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и тому подобных), сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и тому подобных), сумма площадей балконов (лоджий, веранд, террас). То есть площадь стен, перегородок, вентиляционных шахт не должна приниматься в расчет при определении общей площади квартиры.

В этой связи оспариваемое условие пункта 2 Приложения №1 к Договору, по которому площадь квартиры определена с учетом толщины внешних и внутренних стен, перегородок и вентиляционных шахт, не соответствует требованиям Закона

Поскольку общая площадь квартиры 63,2 кв.м. меньше ориентировочной 73 (+/-2) кв.м., исходя из размера выкупной стоимости одного кв.м. квартиры, переплата составила 1 275 391 тенге.

Обоснованным являются выводы суда первой инстанции и в части взыскания законной неустойки, расчет неустойки проверен коллегией и признан правильным.

При изложенных обстоятельствах коллегия приходит к выводу о том, что суд апелляционной инстанции допустил грубое нарушение норм материального права, поскольку применил к спорным правоотношениям нормы права, не подлежащие применению, и вынес незаконное и необоснованное решение.

На основании изложенного оспариваемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 13 августа 2019 года отменить, оставить в силе решение суда №2 города Актау от 5 июня 2019 года. Ходатайство представителя истца – адвоката М[...] удовлетворить частично.

Председательствующий Таймерденов М.Т.

Судьи Мырзаке Г.Ж. Токтарова Б.Ж. Копия верна: Судья Токтарова Б.Ж.