6001-24-00-3гп/310

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 июля 2024 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего судьи Токтаровой Б.Ж., судей Бектурганова М.Ж., Молдахметовой Т.А.,

с участием прокурора Сайпеной З.Ш.,

представителей истца Утегулова Б.У., ответчика Бейсекенова К.Т., Абдиганиева Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с применением мобильной видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску РГУ «Департамент по управлению земельными ресурсами города Алматы» к акимату города Алматы, КГУ «Управление земельных отношений города Алматы», ТОО «TURKUAZ INVEST» (ТУРКУАЗ ИНВЕСТ), АО «TURKUAZ GROUP OF COMPANIES» (ТУРКУАЗ ГРУП ОФ КОМПАНИЗ), ТОО «JusanProperty», АО «First Heartland Jusan Bank» о признании недействительными постановления акимата города Алматы, договора куплипродажи земельного участка между КГУ «Управление земельных отношений города Алматы» и ТОО «Turkuaz Invest», договора купли-продажи земельного участка между ТОО «Turkuaz Invest» и ТОО «Turkuaz Group Of Companies», соглашения об отступном об обращении земельного участка в собственность АО «АТФ Банк» в счет погашения задолженности, соглашения о приеме-передаче земельного участка в качестве дополнительного вклада в уставный капитал дочерней организации,

поступившее по ходатайству ТОО «JusanProperty» о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 9 ноября 2023 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 26 марта 2024 года

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам.

К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика: КГУ «Управление городского планирования и урбанистики города Алматы».

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 9 ноября 2023 года иск удовлетворен, постановлено признать недействительными: постановление акимата города Алматы от 8 ноября 2007 года №9/1097-39 о предоставлении земельного участка,

площадью - 2,8211 га, с целевым назначением для многоквартирного жилого комплекса южнее улицы Си Синхая, восточнее улицы Жарокова в городе Алматы;

договор купли-продажи от 12 ноября 2007 года №2467 между КГУ «Управление земельных отношений города Алматы» и ТОО «Turkuaz Invest» земельного участка площадью - 2,8211 га с целевым назначением для многоквартирного жилого комплекса южнее улицы Си Синхая, восточнее улицы Жарокова в городе Алматы;

договор купли-продажи от 31 декабря 2013 года №7771 между ТОО «Turkuaz Invest» и ТОО «Turkuaz Group Of Companies» земельного участка, площадью - 2,8211 га, с целевым назначением для многоквартирного жилого комплекса южнее улицы Си Синхая, восточнее улицы Жарокова в городе Алматы;

соглашение об отступном от 29 мая 2020 года об обращении земельного участка площадью - 2,8211 га с целевым назначением для многоквартирного жилого комплекса в собственность АО «АТФ Банк» в счет погашения задолженности;

соглашение о приеме-передаче земельного участка, площадью - 2,8211 га, в качестве дополнительного вклада в уставный капитал дочерней организации от 15 июня 2021 года между АО «АТФ Банк» и ТОО «АТФ Банк» (в связи с изменением наименования собственника с ТОО «АТФ Проект» на ТОО «JusanProperty» от 8 ноября 2021 года).

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 26 марта 2024 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить принятые по делу судебные акты.

Заслушав пояснения представителя ответчика в обоснование ходатайства, возражения представителя истца, заключение прокурора полагавшего необходимым судебные акты оставить в силе, исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия Верховного Суда приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении дела такие нарушения допущены.

Из материалов электронного дела следует, что 12 ноября 2007 года был заключен договор №2467 купли-продажи земельного участка между КГУ «Управление земельных отношений города Алматы» и ТОО «Turkuaz Invest».

ТОО «Turkuaz Invest» продало 31 декабря 2013 года указанный участок согласно договору купли-продажи №7771 ТОО «TURKUAZ GROUP OF COMPANIES».

29 мая 2020 года земельный участок в счет погашения задолженности ТОО «TURKUAZ GROUP OF COMPANIES» был обращен в собственность АО «АТФ Банк» на основании соглашения об отступном.

В связи с изменением собственника 15 июня 2021 года АО «АТФ Банк» передало в качестве дополнительного вклада в уставной капитал ТОО «АТФ Проект» данный земельный участок.

Окончательным собственником земельного участка стало ТОО «JusanProperty» в связи с изменением наименования собственника с ТОО «АТФ Проект» на ТОО «JusanProperty» от 8 ноября 2021 года.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 5 октября 2022 года иск акимата о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд с выплатой компенсации в сумме 2 338 817 000 тенге удовлетворен частично.

Удовлетворяя исковые требования, местные суды указали на то, что исполнительным органом при принятии решения о продаже указанного земельного участка грубо нарушены нормы статей 44 и 44-1 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный кодекс).

Судебная коллегия Верховного Суда считает, что с выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 44-1 Земельного кодекса при испрашивании земельного участка для строительства объекта в черте населенного пункта из земель, находящихся в государственной собственности, за исключением земель, выставляемых на торги (аукционы) согласно статье 48 настоящего Кодекса, предоставление земельного участка производится в строгой последовательности (принятие к рассмотрению заявления о предоставлении соответствующего права на земельный участок; предварительный выбор земельного участка; составление архитектурно-планировочного задания, технических условий на подключение к инженерным сетям и топографии и т.д.). Выкуп предоставленного в землепользование земельного участка в частную собственность производится после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 47 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе.

В случае намерении у физического или негосударственного юридического лица выкупить в частную собственность земельный участок, ранее предоставленный ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения).

Уполномоченный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка составляет и подписывает с покупателем договор куплипродажи земельного участка.

Так, постановлением акимата города Алматы от 8 ноября 2007 года №9/1097-39 в соответствии с требованиями Земельного кодекса (действовавшего на тот момент) ответчику предоставлен земельный участок, площадью 2,8211 га, с целевым назначением для многоквартирного жилого комплекса южнее улицы Си Синхая, восточнее улицы Жарокова в городе Алматы.

На основании данного постановления между КГУ «Управление земельных отношений города Алматы» и ТОО «Turkuaz Invest» заключен договор купли-продажи от 12 ноября 2007 года № 2467 вышеназванного земельного участка под строительство жилого комплекса.

Вместе с тем необходимо отметить, что на время предоставления земельного участка по состоянию на 9 января 2007 года в земельном законодательстве не предусматривалось обязанности по выкупу предоставленного в землепользование земельного участка в частную собственность только после ввода объекта в эксплуатацию. Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-ГК), акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Таким образом, выводы местных судов о применении статьи 44-1 Земельного кодекса к рассматриваемому случаю не правомерны, так как данная норма введена в действие Законом Республики Казахстан от 2 июля 2014 года №225-V.

Соответственно, указанная статья не может быть применима к сделкам и административным актам, совершенным в 2007 и 2013 годах, в силу требования статьи 4 ГК о действии гражданского законодательства во времени.

В соответствии пунктом 5 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 7 июля 2016 года № 6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» (далее - нормативное постановление) при разрешении вопроса о недействительности сделок и применении последствий их недействительности суды должны руководствоваться законодательством, действующим на момент возникновения этих правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 157-1 ГК требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки либо лица, установленные в пункте 3 статьи 157 ГК. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено ГК,

законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

Тем самым, все оспариваемые сделки по данному делу заключены в соответствии с действующим на тот момент нормам закона.

Более того, ответчики совершали все необходимые действия как добросовестные стороны сделок, направленные на создание правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорную недвижимость. Спорный земельный участок приобретался на всех уровнях на возмездной основе, денежные средства всеми сторонами получены, какихлибо запретов на отчуждение не имелось.

Сведениями о незаконности предыдущих сделок ответчик не располагал, поэтому на основании статьи 261 ГК является добросовестным приобретателем, равно как и предыдущие приобретатели спорного имущества. Они на момент совершения оспариваемых сделок не знали и по обстоятельствам дела не могли знать о возможных притязаниях прежнего собственника на приобретаемую недвижимость в будущем.

Между тем, если покупатель по сделке, признанной впоследствии недействительной, производит отчуждение купленного им объекта недвижимости другому лицу на основании договора купли-продажи, дарения или иного договора, вторая и последующие сделки не должны признаваться недействительными. При этом количество последующих сделок практического значения не имеет. Это может быть одна сделка или ряд следующих друг за другом сделок.

Так, согласно пункту 14 нормативного постановления признание судом первой сделки недействительной в силу пункта 2 статьи 157-1 ГК не влечет каких-либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено ГК, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия Верховного Суда приходит к выводу об обоснованности доводов ходатайства.

Отмеченные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии судебных актов местных судов положениям статьи 224 ГПК и пунктов 5 и 11 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 11 июля 2003 года № 5 «О судебном решении», согласно которым судебный акт должен быть законным и обоснованным.

Поскольку допущенные судами нарушения привели к неправомерному разрешению дела, оспариваемые судебные акты подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 9 ноября 2023 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 26 марта 2024 года по данному делу отменить, по делу вынести новое решение.

В удовлетворении иска РГУ «Департамент по управлению земельными ресурсами города Алматы» к акимату города Алматы, КГУ «Управление земельных отношений города Алматы», ТОО «TURKUAZ INVEST» (ТУРКУАЗ ИНВЕСТ), АО «TURKUAZ GROUP OF COMPANIES» (ТУРКУАЗ ГРУП ОФ КОМПАНИЗ), ТОО «JusanProperty», АО «First Heartland Jusan Bank» о признании недействительным постановления акимата города Алматы, договора купли-продажи земельного участка между КГУ «Управление земельных отношений города Алматы» и ТОО «Turkuaz Invest», договор купли-продажи земельного участка между ТОО «Turkuaz Invest» и АО «Turkuaz Group Of Companies», соглашения об отступном об обращении земельного участка в собственность АО «АТФ Банк» в счет погашения задолженности, соглашения о приеме-передаче земельного участка в качестве дополнительного вклада в уставный капитал дочерней организации отказать.

Ходатайство ТОО «JusanProperty» удовлетворить.

Взыскать с РГУ «Департамент по управлению земельными ресурсами города Алматы» в пользу ТОО «JusanProperty» сумму, уплаченную при подаче ходатайства о пересмотре судебного акта в кассационном порядке, в размере 4 615 (четыре тысячи шестьсот пятнадцать) тенге.

Б.Ж.Токтарова

Председательствующий

Судьи

М.Ж. Бектурганов

Т.А. Молдахметова