№6001-22-00-6ап/526

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

4 октября 2022 года город Астана

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего судьи – Калашниковой И.А., судей – Дуйсенбаева Г.Б., Нурбаева Г.К., с участием: истца А[...], ответчика М[...],

представителя заинтересованного лица АО «Kaspi bank» (далее – Банк) М[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании в кассационном порядке административное дело по иску А[...] к частному судебному исполнителю (далее – ЧСИ) исполнительного округа города Алматы К[...], индивидиальному предпринимателю (далее – ИП) «КОИ[...]» в лице оценщика М[...] о признании незаконными действий по неознакомлению с постановлением о назначении специалиста, по принятию отчета об оценке имущества, о признании недействительными отчета об оценке имущетва и протокола об итогах электронного аукциона,

поступившее с кассационной жалобой заинтересованного лица о пересмотре постановления судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 11 февраля 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

А[...] обратился в суд с иском к ЧСИ К[...], ИП «КОИ[...]» в лице оценщика М[...] о признании незаконными действий по неознакомлению с постановлением о назначении специалиста, по принятию отчета об оценке имущества, о признании недействительными отчета об оценке имущества и протокола об итогах электронного аукциона.

Решением специализированного межрайонного административного суда города Алматы от 22 ноября 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 11 февраля 2022 года решение изменено, в части признания незаконными действий ЧСИ К[...] по принятию отчета об оценке имущества, недействительности отчета об оценке имущества, торгов и протокола об итогах электронного аукциона отменено, вынесено новое решение об удовлетворении иска. Признаны незаконными действия ЧСИ К[...] по принятию отчета ИП «КОИ[...]» в лице М[...] об оценке недвижимого имущества от 9 июля 2021 года № 156. Признаны недействительными отчет об оценке недвижимого имущества от 9 июля 2021 года № 156, торги и протокол об итогах электронного аукциона от 6 октября 2021 года по реализации жилого дома с земельным участком по адресу: город Алматы, [...] остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель заинтересованного лица просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, мотивируя тем, что должник не только игнорирует обязательства перед Банком по возврату долга, но и вступившие в законную силу судебные акты. Считает, что у должника с 2018 года была возможность на самостоятельную реализацию предмета залога, однако он этим правом не воспользовался. Реализация арестованного имущества на торговой площадке была единственным способом для возврата суммы задолженности. Просит обратить внимание на то, что апелляционная инстанция не выявила нарушений касательно исполнительных действий в рамках исполнительного производства, сроков и порядка проведения оценки имущества должника, а также не установила нарушений порядка реализации имущества должника. Единственным доводом, в соответствии с которым изменено решение, был отчет об оценке недвижимого имущества, который, по мнению апелляции, не отражает реальной стоимости предмета залога.

Истец А[...] в удовлетворении кассационной жалобы просил отказать с оставлением в силе оспариваемого постановления.

Ответчик М[...], поддержав доводы кассационной жалобы,

просил отменить постановление суда апелляционной инстанции.

Заслушав пояснения истца, возражавшего против доводов кассационной жалобы, ответчика и представителя заинтересованного лица, поддержавших доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно части первой статьи 169 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахастан (далее – АППК) порядок кассационного обжалования и производство в суде кассационной инстанции определяются правилами Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК), если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью пятой статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по данному делу судом апелляционной инстанции не допущены.

Из материалов дела следует, что решением районного суда № 2 Алмалинского района города Алматы от 12 февраля 2013 года с А[...] в пользу Банка взысканы задолженность в сумме 12 186 840 тенге, судебные расходы в размере 365 605 тенге.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы от 10 февраля 2014 года с А[...] в пользу Банка взысканы задолженность в сумме 10 210 260 тенге, судебные расходы в размере 306 308 тенге.

Указанные судебные акты вступили в законную силу и обращены к принудительному исполнению.

Постановлениями ЧСИ К[...] от 4 и 5 марта 2019 года на основании исполнительных листов, выписанных по указанным решениям судов, возбуждены исполнительные производства о взыскании с А[...] в пользу Банка задолженности на общую сумму 23 069 013 тенге.

Определением районного суда № 2 Алмалинского района города Алматы от 4 января 2018 года изменен способ и порядок исполнения судебных решений путем обращения взыскания на заложенное имущество в виде жилого дома с земельным участком, расположенное по адресу: город Алматы, [...], (далее – недвижимое имущество), принадлежащее на праве собственности А[...]

Постановлением ЧСИ от 11 октября 2019 года наложен арест на указанное недвижимое имущество.

30 октября 2020 года ЧСИ вынесено постановление о назначении специалиста по оценке недвижимого имущества, проведение оценки поручено Банку. Данное постановление направлено должнику 30 октября 2020 года.

Согласно отчету об оценке недвижимого имущества от 9 июля 2021 года

№156 рыночная стоимость недвижимого имущества составила 64 095 586 тенге. С указанной оценкой истец ознакомлен 29 июля 2021 года, копия отчета им получена 24 сентября 2021 года.

Постановлением ЧСИ от 15 сентября 2021 года недвижимое имущество передано на реализацию.

24 сентября 2021 года должник А[...] был ознакомлен с данным постановлением и с датой проведения аукциона.

Согласно протоколу об итогах электронного аукциона от 6 октября 2021 года победителем аукциона признана А[...], недвижимое имущество реализовано за 33 329 704 тенге.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (далее – Закон), предусмотрено, что оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки в соответствии с законодательством Республики Казахстан; подход к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки; метод оценки – совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, совершаемых при оценке.

Недостоверный отчет об оценке – письменный документ, составленный с нарушением требований законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, с использованием недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 14 указанного Закона.

Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным лицом и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Пунктом 5 Стандарта оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденного приказом Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519, предусмотрено, что установление рыночной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчиком принят отчет об оценке недвижимого имущества, произведенный ИП М[...] При этом ЧСИ не учтено, что указанный отчет не в полной мере соответствовал законодательству Республики Казахстан об оценочной деятельности ввиду допущенных нарушений методологии оценочной деятельности, что повлекло за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Из отчета ИП М[...] усматривается, что оценка объекта произведена только путем затратного подхода оценки, сравнительный и доходный подход не применялись, что в данном конкретном случае является недопустимым. При этом отчет об оценке не содержит убедительного обоснования отказа от сравнительного подхода, тогда как именно этот подход дает наиболее объективную оценку недвижимого имущества, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

Данные выводы суда являются обоснованными, поскольку сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Вместе с тем, из отчета об оценке недвижимого имущества от 9 июля 2021 года №156 следует, что оценщиком было принято решение рассчитать объект оценки, поделив его на две части: первая часть 2-х этажного дома с мансардой (с ремонтом), площадью 331,9 кв.м., материал стен – кирпич; вторая часть двухэтажного дома с мансардой (незавершенное строительство) 1 этаж – сплитерные блоки, 2 этаж – кирпич, площадью 421,7 кв.м. В виду того, что третья часть дома из 9 и 6 контейнеров, в которых вырезаны дверные и оконные проемы не соответствует технической документации, оценщиком было принято решение не производить расчет указанных контейнеров.

Данный факт также подтвержден оценщиком М[...]

Таким образом, оспариваемый отчет не отражает реальную рыночную стоимость недвижимого имущества, поскольку оценщиком было принято решение рассчитать только его часть.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона предусмотрено, что к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, имущество определенного вида (движимое или недвижимое), в том числе бесхозяйное, выморочное имущество.

Следовательно, отчет об оценке от 9 июля 2021 года №156 не отражает реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, являясь недостоверным, а его принятие ЧСИ для дальнейшего использования при определении начальной продажной стоимости приведет к реализации единственного жилья истца по заниженной цене.

В соответствии с пунктом 3 статьи 126 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» судебный исполнитель обязан не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов физических и юридических лиц.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции обоснованно изменено, признаны незаконными действия ответчика по принятию отчета об оценке недвижимого имущества от 9 июля 2021 года № 156 и недействительными отчета, торгов и протокола об итогах электронного аукциона от 6 октября 2021 года.

Оснований для пересмотра состоявшегося судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заинтересованного лица не имеется. Руководствуясь подпунктом 1) части второй статьи 451 ГПК, статьей 169 АППК, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Казахстан

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по административным делам Алматинского городского суда от 11 февраля 2022 года оставить в силе, – кассационную жалобу заинтересованного лица без удовлетворения.

Председательствующий: Калашникова И.А. Судьи: Дуйсенбаев Г.Б. Нурбаев Г.К. Копия верна Судья Нурбаев Г.К.