ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 ноября 2025 года №6003-25-00-2к/931 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Абдыкуловой А.Т., судей Абдигалимова С.С., Аймурзиновой А.Ж.,

с участием представителя истца, его представителя Абдуовой Г.М., представителя ответчика Алекенова Ч.Т. – Калиакпаровой Г.М., представителя ответчика товарищества с ограниченной ответственностью «Sat Construction Group» - Алимханова А.Э., представителя ответчика Сатвалдинова Т.Т. – Кенжебаевой Г.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Амангалиевой Раисы Утегеновны к Сатвалдинову Талгату Тлеубергеновичу, товариществу с ограниченной ответственностью «Sat Construction Group» и Алекенову Чингизу Танжарбаевичу о признании недействительным предварительного договора купли-продажи,

поступившее по кассационной жалобе ответчика Сатвалдинова Т.Т. на постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 19 июня 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Амангалиева Р.У. обратилась в суд с иском к Сатвалдинову Т.Т., товариществу с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «Sat Construction Group» и Алекенову Ч.Т. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 30 октября 2014 года, мотивируя тем, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры, полностью исполнила свои обязательства по оплате, в 2024 году оформила договор передачи, и фактически проживает в указанной квартире с 2019 года.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 10 апреля 2025 года в удовлетворении иска отказано. Взысканы с Амангалиевой Р.У. в пользу Сатвалдинова Т.Т. расходы по оплате помощи представителя в сумме 50 000 тенге.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 19 июня 2025 года указанное решение суда отменено. Вынесено новое решение об удовлетворении иска.

Признан недействительным предварительный договор купли-продажи № 121 от 30 октября 2014 года, заключенный между ТОО «Sat Construction Group» и Алекеновым Ч.Т., предметом которого является квартира под условным № 43 в жилом комплексе «Семейный».

Взысканы с Алекенова Ч.Т. и ТОО «Sat Construction Group» в пользу Амангалиевой Р.У. в долевом порядке расходы по уплате государственной пошлины с каждого по 40 117 тенге.

В кассационной жалобе ответчик Сатвалдинов Т.Т. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда

первой инстанции, ссылаясь на нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Выслушав объяснения представителей ответчиков Сатвалдинова Т.Т., Алекенова Ч.Т., поддержавших доводы жалобы, истца, его представителя, представителя ответчика ТОО «Sat Construction Group», третьего лица Айтжанову А.А., просивших оставить судебный акт без изменения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу допущены.

Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

В силу пункта 2 статьи 157-1 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки. Из материалов дела следует, что 30 октября 2014 года между ТОО «Sat Construction Group» и Алекеновым Ч.Т. заключен предварительный договор №120 купли-продажи квартиры №43 (за 8 023 393 тенге) в жилом комплексе (далее – ЖК) «Семейный».

4 ноября 2014 года Алекенов Ч.Т. уступил право требования по квартире №43 - Сатвалдинову Т.Т., договор уступки (цессии) нотариально удостоверен, Застройщик письменно подтвердил отсутствие задолженности за Алекеновым Ч.Т. и выразил согласие на переуступку прав.

20 декабря 2017 года ТОО «Sat Construction Group» заключил предварительный договор №287 купли-продажи трехкомнатной квартиры с Айтжановой А.А.

Из-за невозможности исполнения Застройщиком первоначального договора между ними 20 апреля 2019 года заключен предварительный договор №287/2 купли – продажи 1 – комнатной квартиры, общей площадью 55. 45 кв. м. в ЖК «Семейный» за 7 406 000 тенге.

30 августа 2019 года между Айтжановой А.А. (цедент) и Амангалиевой Р.У. (цессионарий) заключен договор уступки права требования №1 к предварительному договору купли – продажи №287/2 от 20 апреля 2019 года, согласно которому цедент уступил цессионарию право требования заключить в

будущем договор купли – продажи (основной договор) указанной квартиры в ЖК «Семейный».

Дополнительным соглашением №2 от 30 августа 2019 года к предварительному договору купли – продажи №287/2 от 20 апреля 2019 года изменена сторона №2 договора вместо Айтжановой А.А. на Амангалиеву Р.У. 30 августа 2019 года между ТОО «Sat Construction Group» и Амангалиевой Р.У. составлен акт приема-передачи квартиры.

25 декабря 2019 года ЖК «Семейный» введен в эксплуатацию, зарегистрирован 12 ноября 2020 года.

8 апреля 2020 года решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны предварительный договор купли-продажи от 20 апреля 2019 года между ТОО «Sat Construction Group» и Айтжановой А.А. признан недействительным.

17 августа 2020 года ТОО «Sat Construction Group» вновь заключил с Айтжановой А.А. предварительный договор №353 купли-продажи квартиры.

18 августа 2020 года заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору №353 от 17 августа 2020 года, по которому право требования по квартире переуступлено Амангалиевой Р.У. Нумерация квартиры изменена с №43 на №53.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 19 марта 2021 года предварительный договор №353 купли-продажи квартиры между ТОО «Sat Construction Group» с Айтжановой А.А. признан недействительным. Суд обязал ТОО «Sat Construction Group» исполнить обязательство согласно пункту 1.7. предварительного договора купли-продажи №121 от 30 октября 2014 года путем заключения с Сатвалдиновым Т.Т. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город НурСултан, Есильский район, улица Е22 в ЖК «Семейный», расчётной площадью 55,45 кв.м. на 2 этаже, Блок Б, с условным номером 53.

16 апреля 2024 года ТОО «Sat Construction Group» передана Амангалиевой Р.У. квартира №53 на основании договора уступки права требования от 20 апреля 2019 года, акта ввода дома в эксплуатацию и договора передачи квартиры.

С 30 августа 2019 года по настоящее время Амангалиева Р.У. постоянно проживает в указанной квартире, выполнив за свой счет ремонт и неся все расходы по ее содержанию.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что вступившими в законную силу судебными актами признано право Сатвалдинова Т.Т. на спорную квартиру и возложена обязанность на ТОО«Sat Construction Group» заключить с ним основной договор купли-продажи. Расторжение предварительных договоров не оформлялось, а сделки между ТОО «Sat Construction Group» и Айтжановой А.А. признаны недействительными. Проживание истца в спорной квартире и понесенные расходы не являются основанием для удовлетворения иска.

Суд апелляционной инстанции, отменяя данное решение суда, признал, что Алекеновым Ч.Т. нарушены условия предварительного договора по оплате стоимости объекта недвижимости, Амангалиева Р.У. является добросовестным приобретателем, которая оплатила стоимость квартиры, и с 2019 года проживает в спорной квартире, несет бремя содержания. При этом, коллегия указала, что при покупке квартиры истцу не было известно и наличии судебного спора.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции противоречат установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с вступившим в законную силу решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 19 марта 2021 года предварительный договор №353 купли-продажи квартиры между ТОО «Sat Construction Group» с Айтжановой А.А. признан недействительным, а ТОО «Sat Construction Group» обязано заключить основной договор купли-продажи квартиры №53 с Сатвалдиновым Т.Т.

Учитывая положения части 2 статьи 76 ГПК, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленные по делу обстоятельства имеют преюдициальное значение.

При этом, судом первой инстанции правомерно отмечено, что судебными актами дана надлежащая оценка договору уступки права требования (цессии), которым Алекенов Ч.Т. уступил право требования по квартире №43 - Сатвалдинову Т.Т., а также оспариваемому истцом предварительному договору. Установленные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию.

По решению суда возбуждено исполнительное производство, по которому частным судебным исполнителем приняты меры для принудительного исполнения. Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Сатвалдиновым Т.Т.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ТОО «Sat Construction Group», достоверно зная, что право на спорную квартиру является предметом исполненного обязательства перед Сатвалдиновым Т.Т., несмотря на состоявшееся решение суда о признании предварительного договора с Айтжановой А.А. от 20 апреля 2019 года недействительным, в нарушение закона повторно реализовало недвижимое имущество истцу.

Указанные действия ТОО «Sat Construction Group» признаны не отвечающими принципам добросовестности и справедливости, предусмотренным пунктами 4,5 статьи 8 ГК.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в 2019 году Амангалиева Р.У. приобрела спорную квартиру на законных основаниях, противоречит состоявшимся судебным актам и опровергается материалами дела, поскольку квартира №53 передана застройщиком Амангалиевой Р.У. согласно акту приема – передачи только 16 апреля 2024 года.

В предварительном договоре с Айтжановой А.А., договоре цессии с истцом, дополнительном соглашении, акте приема – передачи квартиры от 30 августа 2019 года между ТОО «Sat Construction Group» и Амангалиевой Р.У., идентификационные характеристики объекта недвижимости (номер квартиры, этаж и т.п.) отсутствуют.

Более того, право требования Амангалиевой Р.У. по договору уступки от 30 августа 2019 года, заключенному с Айтжановой А.А., основано на предварительном договоре купли – продажи от 20 апреля 2019 года, признанному судом недействительным.

В силу изложенного, действия Амангалиевой Р.У., участвовавшей в судебных разбирательствах по спорной квартире с 2021 года, повторно подписавшей договор цессии и дополнительное соглашение с Застройщиком, не соответствуют понятию добросовестного приобретателя, определенному в пункте 19 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 7 июля 2016 года № 6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности».

Кроме того, об осведомленности Амангалиевой Р.У. о повторной реализации Застройщиком квартиры, на которую претендует другое лицо, свидетельствуют материалы уголовного дела в отношении руководителей Застройщика, в том числе Алимханова А.Э., где она и Сатвалдинов Т.Т. признаны потерпевшими.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска являются верными, основаны на правильном определении юридически значимых обстоятельств дела, применении закона, подлежащего применению и при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Представителем Сатвалдинова Т.Т. заявлено ходатайство о возмещении расходов по оплате помощи представителя в сумме 500 000 тенге за участие в суде кассационной инстанции. Однако, произведенные истцом по делу расходы на представителя надлежащими документами не подтверждены.

В качестве доказательства приложена квитанция №002054 от 5 апреля 2024 года на сумму 500 000 тенге за ведение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций. Согласно ходатайству о возмещении расходов за участие представителя в суде первой инстанции представлена квитанция №002063 от 22 февраля 2024 года в сумме 250 000 тенге. То есть до вынесения решения суда, адвокатом выписаны одновременно две квитанции о получении денежных средств, из которых следует, что за его участие в суде первой инстанции оплата ответчиком произведена дважды.

По квитанции, по которой ответчик просит возместить расходы в суде кассационной инстанции, адвокат получил оплату за представление интересов

в трех судебных инстанциях, однако разграничение сумм, выплаченных ответчиком адвокату за каждую инстанцию отдельно, отсутствует. Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 19 июня 2025 года – отменить, решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 10 апреля 2025 года оставить в силе. Взыскать с Амангалиевой Раисы Утегеновны в пользу Сатвалдинова Талгата Тлеубергеновича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40 117 (сорок тысяч сто семнадцать) тенге.

Кассационную жалобу ответчика Сатвалдинова Талгата Тлеубергеновича удовлетворить.

А. Абдыкулова

Председательствующий

С. Абдигалимов

Судьи

А. Аймурзинова