6001-21-00-3Г/6637(2)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 января 2022 года город Нур - Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Мырзаке Г.Ж.,

предварительно рассмотрев с истребованием гражданского дела ходатайство товарищества с ограниченной ответственностью «ВО[...]» (далее - Товарищество, Арендодатель)

о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 16 марта 2021 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 14 июля 2021 года

по гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя М[...] М[...] (далее - ИП, Арендатор) к Товариществу:

-о взыскании неустойки в размере 20 000 000 тенге,

по встречному иску Товарищества к ИП:

-о признании недействительным пункта 3.5.1 договора аренды от 1 февраля 2019 года № № 5/77-120Б (далее - Договор),

УСТАНОВИЛ:

Стороны обратились в суд с исками с вышеназванными требованиями.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 16 марта 2021 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 14 июля 2021 года, первоначальный иск удовлетворен.

С Товарищества в пользу ИП взыскана неустойка 20 000 000 тенге. Распределены судебные расходы.

В удовлетворении встречного иска отказано.

В ходатайстве Товарищество просит отменить судебные акты, указывая на допущенные местными судами существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела и доводы ходатайства, прихожу к выводу, что основания для пересмотра судебных актов имеются.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения, по мнению заявителя, по делу допущены.

Из материалов дела следует, что между ИП и Товариществом заключен Договор аренды.

Согласно Договору Арендодателем передано Арендатору во временное владение и пользование (аренда) подвальное помещение, общей площадью 525 кв.м., по адресу: город Алматы, [...], угол улицы Ауэзова (далее - Помещение).

Срок аренды предусмотрен с 1 февраля 2019 года до 31 декабря 2019 года. Пунктом 2.1. Договора установлен размер арендной платы в течение всего срока аренды, начиная с 1 марта 2019 года, в размере 1 150 000 тенге.

Согласно пункту 3.4.1 Договора, по согласованию сторон, Арендодатель не вправе реализовывать Помещение в течение срока действия Договора.

В случае, если Арендодатель до истечения срока действия Договора реализует Помещение, то обязуется выплатить Арендатору неустойку в размере 20 000 000 тенге.

Договором купли-продажи нежилого помещения от 23 сентября 2019 года Арендодатель продал Помещение ТОО «УР[...]».

1 января 2020 года Арендодатель заключил договор аренды нежилого помещения с ТОО «УР[...]» сроком до 1 января 2023 года.

• ИП, указывая, что Товариществом нарушены условия Договора, обратился

• с иском в суд о взыскании неустойки.

Товарищество обратилось со встречным иском, указывая, что положение оспариваемого пункта Договора противоречит требованием гражданского законодательства, которым предусмотрено право собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляционная коллегия, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске, исходил из того, что Арендодателем нарушены условия Договор в период его действия.

Отказ во встречном иске мотивирован истечением срок действия Договора на момент рассмотрения спора.

По мнению заявителя, с такими выводами суда нельзя согласиться.

Автор ходатайства указывает, что Товарищество является дочерней компанией акционерного общества «Банк ЦентрКредит», приобретающего сомнительные и безнадежные активы родительского банка.

В рамках своей уставной деятельности Товарищество осуществляло деятельность по сдаче в аренду Помещения.

1 февраля 2019 года между сторонами заключен Договор аренды Помещения в связи с истечением предыдущего договора аренды на новый срок по 31 декабря 2019 года.

При этом в отличие от ранее действовавшего договора аренды, в Договоре изменена редакция пункта 3.5.1 и появился запрет на реализацию здания арендодателем: «3.5.1. По согласованию сторон, Арендодатель не вправе реализовывать здание в течение срока действия настоящего Договора. В случае, если Арендодатель до истечения срока аренды реализует здание, Арендодатель обязуется выплатить Арендатору неустойку, в размере 20 000 000 (двадцать миллионов) тенге».

Со стороны Товарищества Договор на основании доверенности подписан директором департамента управления активами Ц[...]

23 сентября 2019 года в рамках исполнения плана мероприятий, и на основании решения Правления АО «Банк ЦентрКредит» №3-0909-03 от 9 сентября 2019 года, Помещение реализовано Товариществом ТОО «УР[...]».

24 сентября 2019 года между Товариществом и ТОО «УР[...]» заключен договор аренды сроком до 31 декабря 2019 года.

Товариществом представлены суду доказательства, что новый собственник Помещения - ТОО «УР[...]» 24 сентября 2019 года заключило договор аренды с ИП на тот же срок, то есть до 31 декабря 2019 года.

Тем самым, законные права и интересы ИП на владение и пользованием арендуемым Помещением не нарушены.

Удовлетворяя требования Арендатора, судами не дана правовая оценка доводам Товарищества о том, что условие пункта 3.5.1. Договора, на основании которого предъявлено требование о взыскании неустойки, прямо противоречит гражданскому законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 2 Гражданского кодекса Республики Казахстан граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права, а также отказываются, если иное не установлено законодательными актами, от прав своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых его условий, не противоречащих законодательству.

Товарищество, являясь законным собственником объекта недвижимости, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки.

Следовательно, условия Договора, ограничивающие права собственника являются недействительными и не подлежали применению.

Судами при рассмотрении требований не принято во внимание отсутствие государственной регистрации Договора, которое влечет недействительность пункта 3.5.1. Договора, содержащего ограничение права собственника на реализацию принадлежавшее ему недвижимого имущества. Во встречном иске Товарищества указано, что Договор, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, но обременение права в виде ограничения права собственника на распоряжение недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации.

Статьей 118 ГК установлено, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Статьей 155 ГК также установлено, что сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Таким образом, поскольку ограничение (обременение) права арендодателя на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом не было зарегистрировано надлежащим образом, пункт 3.5.1. Договора аренды не может являться основанием для удовлетворения исковых требований истца.

В ходе судебных заседаний установлено и не оспаривалось сторонами, что арендуемое Помещение после реализации оставалось во владении и пользовании ИП, его права, как арендатора помещения, не нарушены.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебного акта, подлежащих проверке в судебном заседании кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Передать ходатайство о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 16 марта 2021 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 14 июля 2021 года с делом для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить лицам, участвующим в деле.

Судья Мырзаке Г.Ж.