6001-22-00-3ГП/269

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 июля 2022 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего судьи Кейкибасовой З.Б., судей Иманиязовой Ш.С., Одинцовой М.В.,

с участием представителя истца – адвоката Л[...], ответчиков С[...], К[...], представителей ответчиков – К[...], А[...], представителя АО «Народный сберегательный банк Казахстана» Р[...], частного судебного исполнителя (далее – ЧСИ) Б[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством мобильной видеоконференцсвязи, гражданское дело по иску А[...] к С[...], К[...] о выселении, по встречному иску С[...] к А[...], М[...] о признании сделки купли-продажи по договору задатка состоявшейся, о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании суммы,

поступившее по ходатайству С[...] и К[...] о пересмотре решения Балхашского городского суда Карагандинской области от 17 ноября 2021 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 2 февраля 2022 года,

У С Т А Н О В И Л А :

А[...] обратился в суд к С[...], К[...] с иском о выселении, мотивируя тем, что на основании заключенного договора купли-продажи между ним и М[...] от 2 апреля 2021 года он приобрел квартиру, расположенную по адресу: Карагандинская область, [...] основании статьи 264 Гражданского кодекса Республики Казахстан просит выселить ответчиков без предоставления другого жилья, поскольку они препятствуют ему в реализации права владения и пользования спорной квартирой.

С[...] обратилась в суд со встречным иском к А[...], М[...], обосновывая свои требования тем, что 6 января 2017 года с ее согласия между ее супругом К[...] и ответчиком М[...] заключен нотариально удостоверенный договор о задатке, по условиям которого К[...] выдан М[...] задаток в сумме 1 800 000 тенге наличными в счет причитающейся суммы

3 500 000 тенге за приобретаемую спорную квартиру. После заключения указанного договора о задатке М[...] передала ключи от квартиры С[...], в которой до настоящего времени они проживают вместе с несовершеннолетними детьми. По договору о задатке оставшаяся сумма к выплате составляет 900 000 тенге. О[...][...] в нарушение договора продала квартиру А[...], которому было известно о покупке ими квартиры по договору задатка. В связи с чем просила признать сделку купли-продажи по договору задатка состоявшейся, а договор куплипродажи между М[...] и А[...] недействительным, взыскать с нее и К[...] в пользу М[...] оставшуюся сумму по договору задатка в размере 900 000 тенге.

Р[...] городского суда Карагандинской области от 17 ноября 2021 года постановлено:

В иске А[...] отказать. Встречный иск С[...] удовлетворить частично. Признать недействительным договор куплипродажи от 2 апреля 2021 года, заключенный между А[...] и М[...]

В остальной части встречного иска отказать.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 2 февраля 2022 года решение суда первой инстанции изменено.

Постановлено: В части отказа в иске А[...] о выселении решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении иска. В[...][...], К[...] с несовершеннолетними детьми Т[...], Т[...], Т[...] из квартиры по адресу: Карагандинская область, [...].

В части удовлетворения встречного иска С[...] решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске.

В остальной части решение оставлено без изменения.

В ходатайстве С[...] и К[...], указывая на нарушение судом норм материального и процессуального права, дополнив и уточнив доводы ходатайства, просят оставить решение суда в части отказа в иске А[...] о выселении и признания сделки от 2 апреля 2021 года недействительной, а в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить судебные акты и принять новое решение о признании сделки по договору задатка состоявшейся.

Заслушав пояснения ответчиков С[...], К[...], представителей ответчиков – К[...], А[...], поддержавших доводы ходатайства, возражения представителя истца – адвоката Л[...], пояснения представителя АО «Народный сберегательный банк Казахстана» Р[...] и ЧСИ Б[...] об окончании исполнительного производства в отношении взыскания суммы

с М[...], исследовав материалы дела и обсудив доводы ходатайства, коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

При рассмотрении данного дела такие нарушения допущены.

Из материалов дела следует, что 25 октября 2010 года между М[...] и АО «Народный Банк Казахстан» заключен договор банковского займа, согласно которому М[...] выдан заем на сумму 5 100 000 тенге со сроком погашения до 2 марта 2015 года.

В качестве обеспечения исполнения обязательств М[...] Банку

в залог предоставлены здание магазина с земельным участком, а также спорная квартира, принадлежащие на праве собственности М[...]

В связи с ненадлежащим исполнением принятых обязательств решением суда от 16 января 2015 года с М[...] в пользу АО «Народный Банк Казахстан» взыскана задолженность в размере 5 517 554 тенге.

Возбуждено исполнительное производство.

6 января 2017 года между К[...] и М[...] заключен договор о задатке в сумме 1 800 000 тенге в счет причитающейся суммы 3 500 000 тенге за приобретаемую спорную квартиру.

После заключения договора о задатке К[...] вместе со своей семьей вселился в спорную квартиру, где проживает по настоящее время, несет бремя ее содержания.

2 апреля 2021 года между М[...] и А[...] заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Суд первой инстанции, отказывая в иске А[...] о выселении и удовлетворяя встречный иск С[...] частично, исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры между А[...] и М[...] заключен в противоречие основам правопорядка, поскольку спорная квартира продана без разрешения спора с проживающими в ней лицами. После заключения договора купли-продажи недвижимость покупателю не передана и осталась в распоряжении третьих лиц.

Данные выводы суда первой инстанции являются обоснованными.

Как установлено судами, 6 января 2017 года между К[...] с согласия супруги С[...] и М[...] заключен нотариально удостоверенный договор о задатке, согласно которому К[...] передал М[...] задаток в сумме 1 800 000 тенге в счет причитающейся суммы 3 500 000 тенге за приобретаемую спорную квартиру. По условиям договора остаток суммы 1 700 000 тенге К[...] выплачивает М[...] ежемесячно по 40 000 тенге, начиная с февраля

2017 года по 15 августа 2019 года, сумма 500 000 тенге будет выплачена в срок до 31 августа 2019 года.

К[...] и С[...] выплачивали М[...] указанную в договоре задатка сумму.

О[...][...], действуя недобросовестно, зная о своих обязательствах перед заявителями, желая выручить большую сумму, чем оговоренную в договоре о задатке, в дальнейшем отказалась принимать от ответчиков оставшуюся сумму 900 000 тенге и перепродала спорную квартиру А[...] за 5 000 000 тенге.

По делу достоверно установлено, что А[...] приходил в спорную квартиру с целью убедиться, что ответчики являются квартирантами, на что С[...] и К[...] пояснили, что они не являются квартирантами, ими приобретена данная квартира по договору о задатке, который выплачивается и предоставили договор о задатке. Таким образом, установлено, что А[...] зная, что по спорному имуществу имеются притязания третьих лиц, заключил оспариваемый договор купли-продажи.

Согласно пункту 12 нормативного постановления Верховного Суда от 7 июля 2016 года №6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» недобросовестным приобретателем является тот, кто мог знать или предполагать из сложившейся обстановки, места совершения сделки, цены и других подобных факторов о том, что продавец не имел права распоряжаться данным имуществом. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В суде М[...] пояснила, что в банк были заложены два объекта недвижимости по одному займу, А[...] приобрел магазин у М[...], а С[...] должна была приобрести квартиру, в связи с тем, что оба объекта необходимо было выкупить у банка, А[...] купил и квартиру.

Таким образом, по делу установлено, что произведен формальный переход права собственности на квартиру в обеспечение исполнения обязательств М[...] перед Банком по возврату денежных средств.

После заключения договора купли-продажи недвижимость покупателю фактически не передана и осталась в распоряжении С[...] и К[...], которые вместе с несовершеннолетними детьми продолжали проживать в квартире, пользоваться ею.

В соответствии со статьей 8 ГК осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права. Граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Не допускаются действия граждан, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктами 3-6 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В данном случае М[...], заключив с К[...] договор о задатке в счет приобретаемой квартиры, действуя недобросовестно, заключила договор купли-продажи квартиры с А[...], которому также было известно о притязаниях третьих лиц.

Таким образом, действия ответчиков А[...] и М[...] не соответствуют вышеуказанным требованиям закона.

В связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит оставлению без изменения.

Отказывая во встречном иске С[...] о признании сделки по договору задатка состоявшейся местные суды, мотивировали тем, что договор задатка не может быть признан состоявшимся, поскольку условия по договору о задатке сторонами не исполнены.

Судебная коллегия считает эти выводы местных судов необоснованными.

Из содержания пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса (далее – ГК) следует, что сделка может быть признана действительной в случае несоблюдения установленной для нее законом формы при условии ее фактического исполнения сторонами и если сделка по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

По правилам статьи 393 ГК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

С[...] просила признать действительным договор куплипродажи, существенные условия которого определяются положениями статьи 406 ГК.

В соответствии с указанной нормой по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что 6 января 2017 года между К[...] с согласия супруги С[...] и М[...] заключен нотариально удостоверенный договор о задатке, согласно условиям которого К[...] выдан М[...] задаток в сумме 1 800 000 тенге до заключения настоящего договора наличными, в счет причитающейся суммы 3 500 000 тенге за приобретаемую спорную квартиру.

Остаток суммы 1 700 000 тенге К[...] выплачивает М[...] ежемесячно по 40 000 тенге, начиная с февраля 2017 года по 15 августа 2019 года, сумма 500 000 тенге будет выплачена в срок до 31 августа 2019 года.

Таким образом, установлено, что между К[...] с согласия супруги С[...] и М[...] 6 января 2017 года достигнуто соглашение о купле-продаже спорной квартиры за 3 500 000 тенге с рассрочкой платежа до 31 августа 2019 года.

Данное обстоятельство подтверждается содержанием договора о задатке от 6 января 2017 года.

М[...] подтвердила заключение договора задатка в счет приобретения К[...] спорной квартиры.

В течение более четырех лет М[...] не предъявляла К[...] каких-либо претензий, в соответствующие органы о признании договора задатка недействительным не обращалась, требования о выселении С[...], К[...] не предъявляла.

По делу установлено, что К[...] начиная с 14 февраля 2017 года по 15 сентября 2018 года ежемесячными платежами по 40000 тенге выплатил сумму в размере 800000 тенге, что сторонами не оспаривается и подтверждается распиской, составленной М[...] на 15 сентября 2018 года о получении денежных сумм.

Причиной приостановления выплат в счет покупки спорной квартиры является отказ М[...] и впоследствии продажа квартиры А[...]

В суде К[...] и С[...] пояснили, что согласны выплатить М[...] оставшуюся сумму в размере 900 000 тенге.

Перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали существенные условия договора купли-продажи спорной квартиры и эти условия ими фактически исполнены, поскольку продавцом М[...] спорная квартира передана покупателю К[...], который вселился со своей семьей – супругой С[...] и несовершеннолетними детьми и уплатил оговоренную в договоре задатка сумму.

Таким образом, спорная квартира является предметом исполненного обязательства, фактически совершенная сделка купли-продажи квартиры по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

Местные суды не приняли во внимание, что последствия неполной оплаты переданного товара прямо определены пунктом 3 статьи 439 ГК, согласно которой, если покупатель не оплачивает переданный в соответствии с договором товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты неустойки.

При продаже товара в рассрочку, в случае если покупатель не производит очередной платеж, продавец не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного товара, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 442 ГК).

Изложенное указывает на то, что местные суды нарушили нормы материального и процессуального права, не применили закон, подлежащий применению, вследствие чего установленным по делу обстоятельствам не дали надлежащую оценку.

Указанные нарушения являются существенными и влекут отмену принятых судебных актов в этой части с вынесением нового решения об удовлетворении иска С[...]

Доводы об отсутствии у С[...] права заявить иск о признании сделки действительной являются несостоятельными.

Как установлено по делу К[...], являющийся стороной по договору задатка, заключил сделку с согласия супруги С[...] В силу пункта 1 статьи 33, пункта 3 статьи 34 Кодекса Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье» имущество, нажитое супругами во время брака (супружества), является их общей совместной собственностью. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Таким образом, спорная квартира приобретена супругами в общую совместную собственность.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда изменению с отменой в части отказа в удовлетворении иска о признании сделки действительной.

Поскольку по делу не требуется исследование новых доказательств, все они имеются в материалах дела, но им дана неправильная оценка судебными инстанциями, коллегия считает возможным принять в названной части новое решение.

На основании частей 1, 3 статьи 109 ГПК с М[...] подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 1459 тенге и при подаче ходатайства о пересмотре судебных актов в кассационном порядке в размере 3063 тенге в пользу С[...], а также в пользу К[...] судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче ходатайства о пересмотре судебных актов в кассационном порядке в размере 3063 тенге.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А :

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 2 февраля 2022 года по данному делу отменить.

Р[...] городского суда Карагандинской области от 17 ноября 2021 года по данному делу изменить.

В части отказа в удовлетворении встречного иска С[...] о признании сделки купли-продажи по договору задатка состоявшейся – отменить.

Вынести в этой части новое решение об удовлетворении иска.

Признать сделку купли-продажи квартиры [...] дома [...] по улице Томпиева в городе Балхаш Карагандинской области между К[...], С[...] и М[...] по договору задатка от 6 января 2017 года действительной.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с М[...] судебные расходы по уплате государственной пошлины в пользу С[...] в размере 4522 (четыре тысячи пятьсот двадцать две) тенге, в пользу К[...] в размере 3063 (три тысячи шестьдесят три) тенге. Х[...][...] и К[...] удовлетворить.

Председательствующий Кейкибасова З.Б. Судьи Иманиязова Ш.С. Одинцова М.В. Копия верна Судья Кейкибасова З.Б.