№ 6003-25-00-2к/1027

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 ноября 2025 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Рустембекова Ж.К., судей Мамырбаевой Л.Б., Тлеубаевой А.К.,

с участием представителей истца Т[...], М[...], ответчика Б[...], его представителя К[...]

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску объединения собственников имущества «[...]» к Б[...] о понуждении привести фундамент дома в первоначальное положение, взыскании задолженности, поступившее по кассационной жалобе ответчика на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 марта 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 15 ноября 2023 года в удовлетворении вышеуказанного иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 28 февраля 2024 года решение Медеуского районного суда города Алматы от 15 ноября 2023 года изменено. Решение суда в части отказа в удовлетворении иска о понуждении ответчика Б[...] привести в первоначальное положение фундамент дома отменено, с принятием нового решения об удовлетворении иска. На ответчика Б[...] возложена обязанность привести в первоначальное положение фундамент дома.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Казахстан от 25 декабря 2024 года постановление апелляционной инстанции от 28 февраля 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 марта 2025 года решение Медеуского районного суда города Алматы от 15 ноября 2023 года изменено. Постановлено:

«Решение суда в части отказа в удовлетворении иска о понуждении ответчика Б[...] привести в первоначальное положение фундамент дома – отменить, с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

О[...] Борисовича привести в первоначальное положение фундамент дома в части нежилого помещения № 98 дома [...] микрорайона Думан-2, г. Алматы».

В кассационной жалобе ответчик указывает на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельтвам дела и представленным ответчиком доказательствам, в приобретенном им нежилом помещении изначально предусмотрен и спроектирован ряд конструктивных особенностей, в том числе оконные проемы, какие образом ответчик должен привести фундамент дома в первоначальное положение не указано. В связи с чем, просит постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 марта 2025 года изменить в части и решение Медеуского районного суда от 15 ноября 2023 года оставить в силе. Заслушав ответчика и его представителя, поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителей истца, изучив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее –ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Кассационный суд считает, что такие нарушения судом апелляционной инстанции не допущены.

Из материалов дела следует, что Б[...] на основании договора купли-продажи от 23 ноября 2022 года приобрел нежилое помещения № 98 дома [...] микрорайона Думан-2. Помещение истца находится в подвальной части многоквартирного жилого дома.

Истец ОСИ «[...]» является органом управления дома, где расположено помещение ответчика.

Протокольным решением собственников помещений домов 29 и 30 [...] от 17 апреля 2022 года принято решение о запрете перепланировки/переоборудования нежилых помещений подвалов домов 29 и 30, подключение этих подвальных помещений к инженерным сетям и оборудованию домов 29 и 30 микрорайона Думан-2, без проведения экспертиз, без разрешительных документов соответствующих государственных органов.

Иск мотивирован тем, что ответчик без получения разрешительных документов, вопреки протокольному решению собственников, прорубил 2 отверстия в фундаменте дома, выкопал 2 ямы для установления окон. Также самовольно произвел отверстие в фундаменте дома для укладки трубы холодного водоснабжения, самовольно подключился к системе канализации жилого дома. Учитывая расположение жилого дома в сейсмически опасной зоне считают, что произведенные ответчиком изменения несут риск и влияют на устойчивость дома в целом. Кроме того, ответчик имеет задолженность по эксплуатационным расходам.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска в полном объеме. По требованиям о приведении фундамента дома в первоначальное положение суд выводы мотивировал тем, что в техническом паспорте на нежилое помещение от 8 ноября 2019 года изначально были предусмотрены окна.

Суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении, изменяя решение суда, пришел к выводу о допущенных ответчиком нарушениях при переоборудовании/перепланировке помещения. Нарушения подтверждаются, как в части обустройства окон, так и в части обустройства отверстия для прокладки трубы водоснабжения.

На выездном заседании суд установил, что окна в помещении ответчика обустроены в фундаменте, то есть несущей конструкции дома, и для их обустройства вырыты две ямы, через которые произведено углубление до стен помещения (фундамента).

В Технических характеристиках объекта многоквартирного жилого дома, подписанного заказчиком ТОО «K[...]» и авторским надзором ТОО «КI[...]», являющегося приложением №2 к Акту приемки объекта в эксплуатацию от 23 февраля 2019 года указано, что объект состоит из 5 этажей + подвал. Фундамент изготовлен из железобетонного монолита.

В акте приемки объекта в эксплуатацию в пункте 5 указано, что подвальное помещение предназначено для разводки инженерных сетей и технических помещений.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что фундамент дома или его часть не состоит из металлопластика, он полностью изготовлен из железобетонного монолита. Подвал, в том числе помещение истца, изначально был предназначен для эксплуатации инженерных сетей и для технических помещений.

Однако помещение сдано в аренду третьим лицам, что подтвердил ответчик в судебном заседании, используется не для эксплуатации инженерных сетей, а в предпринимательских целях.

Доводы ответчика на наличие технического паспорта судом признаны недостаточными, поскольку не представлены доказательства о разработке проекта переоборудования/перепланировки, а также не представлено доказательств о получении согласия не менее двух третей от общего числа собственников помещений. Отсутствие соответствующего проекта, переоборудования/перепланировки, согласованного уполномоченными лицами, а также получения какого-либо согласия соседей для перепланировки ответчиком не опровергнуто.

Судом установлено, что на основании жалобы истца уполномоченным органом КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» была проведена проверка в отношении Б[...] по перепланировке/переоборудованию помещения.

По итогам проверки установлено нарушение пп.4, 4-1, 6 п.1 ст.17 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК», а именно без проектной документации, без сопровождения авторского и технического надзоров произведены реконструкция помещения, изменение инженерных систем и коммуникаций в части проведения новых инженерных систем водоснабжения и водоотведения. В связи с чем, ответчик был привлечен к административной ответственности по статье 316 части 1, статье 321 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях», в его адрес вынесено предписание от 5 марта 2023 года сроком до 20 июня 2023 года об устранении допущенных нарушений в установленные сроки.

Ответчиком данное предписание не оспорено.

На выездном заседании судом установлено, что ответчик самовольно подключился к трубе канализации жилого дома, при этом, не имея соответствующего согласия собственников помещений. Поскольку ответчик является единственным собственником помещения, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о возложении на него обязанности восстановления фундамента в первоначальное положение.

Кассационный суд, изучив представленные на судебном заседании сторонами материалы и фотографии, которые также имеются в материалах дела, считает выводы суда апелляционной инстанции обоснованными, сделанными с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства о полном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, правильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 40 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» изменение собственником квартиры, нежилого помещения конструктивной части и (или) общедомовых инженерных сетей, включая переоборудование и (или) перепланировку квартиры, нежилого помещения, осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки запрещается.

Переоборудование и (или) перепланировка квартиры, нежилого помещения осуществляются по решению собственника квартиры, нежилого помещения при наличии проекта в соответствии с законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

При переоборудовании и (или) перепланировке квартир, нежилых помещений требуется обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений в случаях, если изменения затрагивают: несущие и (или) ограждающие конструкции; общедомовые инженерные системы; общее имущество объекта кондоминиума; функциональное назначение квартир, нежилых помещений.

Согласно письменному ответу ТОО «K[...]» (застройщик) от 11 мая 2022 года на запрос ОСИ, нежилое помещение № 98 является кладовым помещением.

Таким образом, изначальное предназначение помещения в виде кладовой и последующее использование его для предпринимательских целей, свидетельствует об изменении его функционального назначения, то есть согласно подпункту 17 статьи 2 Закона «О жилищных отношениях» является переоборудованием. Однако документы о согласии собственников на переоборудование нежилого помещения и строительные проекты на переоборудование в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в техническом паспорте от 2019 года в плане дома отсутствуют изображения «приямка» (углубления в земле) возле помещения ответчика. Тем самым подтверждается, что ямы возле оконных проемов были вырыты в последующем в целях использования помещения вопреки его первоначальному функциональному назначению.

Действительно, ответчик не является первоначальным покупателем. Однако как правильно указано судом апелляционной инстанции право собственности накладывает на собственника и определенные обязанности.

Согласно статье 188 Гражданского кодекса право собственности передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав.

Спор разрешен судом в пределах заявленных требований, основанных на нарушении ответчиком норм жилищного законодательства, а именно принятых на общем собрании решений, обязательных к исполнению всеми собственниками жилых и нежилых помещений. Нарушения выразились в переоборудовании помещения, расположенного в многоквартирном жилом без соответствующего согласия большинства собственников и без проектной документации, сопровождения авторского и технического надзоров.

Таким образом, приведенные в жалобе доводы связаны с несогласием ответчика с правовой оценкой, данной судами совокупности представленных и исследованных в суде доказательств. Обстоятельства дела установлены правильно, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно, поэтому оснований для отмены постановления суда не имеется.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 11 марта 2025 года оставить в силе.

Кассационную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

Председательствующий Ж. Рустембеков Судьи Л. Мамырбаева А.Тлеубаева