№ 6003-26-00-2к/1675

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 июня 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Исмагуловой К.К., судей Черняховской М.Р., Косанова Н.О.,

с участием истца М[...]., представителя Ж[...],

ответчика А[...], ответчика Б[...]., представителя И[...]., представителя ответчика АО «Samruk-Kazuna Construction» Х[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М[...] к А[...], акционерному обществу «Samruk-Kazuna Construction», Б[...] о признании договора передачи квартиры незаконным, признании договора купли-продажи недействительным,

поступившее по кассационной жалобе истца на постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛ

А[...] и М[...] состояли в браке со 2 марта 2011 года, юридически брак расторгнут 16 сентября 2021 года.

26 марта 2019 года между АО «Samruk-Kazuna Construction» и арендаторами А[...], М[...], А[...], А[...] был заключен Договор аренды с выкупом жилого помещения, по условиям которого АО «Samruk-Kazuna Construction» передает, а арендаторы принимают во владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: г. Алматы, [...]341/5, корпус 7, кв.[...], арендаторы обязаны производить оплату ежемесячных арендных платежей в размере 175 971,80 тенге в течение 156 месяцев.

Жилое помещение квартира использовалась не по целевому назначению - под салон красоты.

В этой связи, АО «Samruk-Kazuna Construction» инициировало иск о расторжении договора аренды.

Определением Наурызбайского районного суда города Алматы от 13 апреля 2022 года было утверждено соглашение об урегулировании спора в порядке медиации, по условиям которого А[...] обязалась произвести полный выкуп помещения досрочно до 15 апреля 2022 года. 5 апреля 2022 года А[...] исполнила условия медиативного соглашения.

А[...] инициировала иск о понуждении АО «Samruk-Kazuna Construction» заключить с ней Договор о передаче в собственность спорной квартиры и признании М[...], А[...], А[...] утратившими права на проживание.

Решением Наурызбайского районного суда от 27 сентября 2022 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 ноября 2022 года иск был удовлетворен.

Однако, постановлением судебной коллегией Верховного суда Республики Казахстан от 9 августа 2023 года, судебные акты были отменены, с направлением дела на новое рассмотрение.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 16 ноября 2023 года в иске А[...] отказано.

23 декабря 2022 года АО «Samruk-Kazuna Construction» передало спорную квартиру в собственность А[...]

26 мая 2023 года А[...] продала квартиру Б[...]

Истец М[...] обратился с настоящим иском, просил признать договора передачи, договор купли-продажи недействительными, мотивируя тем, что спорная квартира по договору аренды с выкупом предоставлялась для совместного проживания и последующего приобретения в собственность М[...], А[...], А[...] и А[...] АО «Samruk-Kazuna Construction» передало квартиру А[...], А[...] продала квартиру Б[...] в нарушение прав М[...], А[...], А[...]

Решением Наурызбайского районного суда города Алматы от 23 мая 2025 года иск М[...] иск удовлетворен. Признан незаконным договор передачи квартиры, заключенный между А[...] и АО «Samruk-Kazuna Construction». Признан недействительным договор куплипродажи спорной квартиры.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 сентября 2025 года решение первой инстанции изменено, отменено в части признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры между А[...] и Б[...] от 26 мая 2023 года, перераспределены судебные расходы. В отмененной части принято новое решение, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Перераспределены судебные расходы.

Истец М[...] подал кассационную жалобу, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, с оставлением в силе решения первой инстанции, указывая, что апелляционной инстанцией дана ненадлежащая оценка обстоятельствам дела. Судебная коллегия необоснованно признала Б[...] добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Кассационный суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, письменное возражение ответчика, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 438 ч.5 ГПК РК, основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего Кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу допущены судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, изменяя решение первой инстанции, отменив в части признания договора купли-продажи между А[...] и Б[...]. недействительным, с отказом в иске в этой части, признала Б[...]. добросовестным приобретателем спорного имущества, указав, что последняя не знала и не могла знать о неправомерности действий А[...]

Однако с указанными выводами судебной коллегии кассационный суд не соглашается по следующим основаниям.

Объективно установлено, что ответчик А[...] действовала неправомерно при оформлении права собственности спорной квартиры на себя и последующей ее продажи ответчику Б[...], нарушив права других участников договора аренды с выкупом жилого помещения от 26 марта 2019 года, арендаторов М[...], А[...], А[...]

В связи с чем, суды обоснованно признали незаконным договор передачи квартиры от 23 декабря 2022 года, заключенный между А[...] и АО «Samruk-Kazuna Construction».

В совокупности установленных обстоятельств, приобретение спорной квартиры Б[...] нельзя признать добросовестным.

Так, после признания незаконным передачи спорной квартиры А[...], она переходит в собственность арендодателю АО «Samruk-

Kazuna Construction», при этом, апелляционная инстанция не учла, что АО «Samruk-Kazuna Construction» - это девелоперская компания и дочерняя организация Фонда национального благосостояния «Самрук-Қазына», эта компания выступает оператором крупных инфраструктурных и социальных инициатив государственного значения, в том числе жилищных программ. Спорное жилье было предоставлено в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства «Нұрлы Жер».

Соответственно спорное арендное имущество не может являться самостоятельным объектом гражданских прав и не может быть введено в гражданский оборот в виде частной собственности, как принадлежащее А[...] (ст.ст.116,117 ГК). Данное обстоятельство имеет существенное значение для дела, т.е. последующая реализация спорной квартиры Б[...] юридически ничтожна, вопрос же добросовестности приобретения в данном случае не имеет существенного значения в возникших спорных правоотношениях.

Кроме того, из материалов дела следует, что изначально спорное жилое помещение использовалась А[...] не по целевому назначению, была фактически реконструирована под салон красоты без получения соответствующих разрешительных документов, в связи с чем, и был инициирован иск о расторжении договора аренды.

Б[...] приобрела жилое помещение – квартиру, тогда как фактически использовала ее также под салон красоты. В данном случае это обстоятельство свидетельствует о недобросовестности приобретателя.

Недобросовестность поведения приобретателя подтверждается тем фактом, что согласно договору купли-продажи стоимость квартиры указана в 22000000 тенге, тогда как ею (Б[...]) фактически было уплачено 35450000 тенге, что значительно превышает юридическую цену договора и свидетельствует о недостоверности цены договора, сокрытия ее реальной стоимости. И это обстоятельство также не дает в полной мере признать ответчика добросовестным приобретателем.

В совокупности установленных обстоятельств заслуживают внимания доводы истца, что он неоднократно звонил покупателю, чтобы она не приобретала квартиру, так как стороны вовлечены в судебные разбирательства.

На основании изложенного, кассационный суд приходит к выводу, что апелляционной инстанцией дана ненадлежащая правовая оценка существенным обстоятельствам, которые привели к принятию незаконного судебного акта, выводы судебной коллегии не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права. В связи с чем, постановление подлежит отмене, с оставлением в силе решения первой инстанции.

Руководствуясь пп.2 ч.2 ст.451 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, суд

ПОСТАНОВИЛ

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 сентября 2025 года отменить, с оставлением в силе решения Наурызбайского районного суда города Алматы от 23 мая 2025 года.

Взыскать с ответчиков А[...] и Б[...] в пользу истца М[...] понесеные расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы по 15331 (пятнадцать тысяч триста тридцать один) тенге.

Кассационную жалобу истца удовлетворить.

Председательствующий, судья Исмагулова К.К.

судьи Косанова Н.О.

Черняховская М.Р.