№6003-25-00-2к/4775

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 мая 2026 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего судьи Нусуповой Ш.М., судей Майшибаева Ч.И., Кочубей Г.А.,

с участием прокурора С[...], представителя истца Б[...], представителя ответчика Х[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Т[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «АҮ[...]», жилищному кооперативу «А2[...]», акционерному обществу «Qazaq Banki» о признании сделки состоявшейся (действительной), поступившее по кассационной жалобе ответчика акционерного общества «Qazaq Banki» в лице ликвидационной комиссии на решение суда города Актобе от 19 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 17 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Т[...] обратилась в суд с иском о признании действительной сделки (соглашения) купли-продажи квартиры №[...], расположенной по адресу: город Актобе, [...] (далее – спорная квартира), заключенной между ней и ТОО «АҮ[...]», мотивируя тем, что она произвела полную оплату за квартиру, с момента передачи ЖК «А[...]» квартиры проживает в ней с семьей, открыто пользуется имуществом, несет бремя его содержания. Не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду имеющихся ограничений по неисполненным обязательствам ТОО «АҮ[...]» перед третьими лицами.

В уточнении иска Т[...] просила признать сделку (соглашение) купли-продажи спорной квартиры, заключенную 23 июня 2016 года между ЖК «А2[...]» и ней, состоявшейся (действительной). Решением суда города Актобе от 19 июня 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 17сентября 2025 года, иск удовлетворен, постановлено:

Признать соглашение от 23 июня 2016 года о купле-продажи недвижимого имущества в виде квартиры №[...], расположенной в городе Актобе, [...], заключенное между ЖК «А2[...]» и Т[...] действительным.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

В кассационной жалобе представитель ответчика АО «Qazaq Banki» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое решение об отказе в иске, указывая на допущенные судами существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Представители ответчиков ТОО «АҮ[...]», ЖК «А2[...]»,

извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном суде, в судебное заседание не явились, что не является препятствием для рассмотрения дела в силу части 3 статьи 445 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК).

Заслушав пояснения представителя ответчика АО «Qazaq Banki», поддержавшего жалобу, возражения представителя истца, заключение прокурора, исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами по рассматриваемому делу допущены.

Из материалов дела следует, что 23 апреля 2014 года между АО «Qazaq Banki» (далее - Банк) и ТОО «О[...]» заключены cоглашения о предоставлении кредитной линии №04/К-91 и №04/К-92, по условиям которых Банк открыл ТОО «О[...]» кредитную линию с лимитом на общую сумму 1 500 000 000 тенге, сроком на 36 месяцев.

27 октября 2015 года между ТОО «О[...]» (продавец) и ТОО «А[...]» (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

24 ноября 2015 года актом государственной приемочной комиссии принят в эксплуатацию жилой комплекс, расположенный по адресу город Актобе, [...], в котором расположена спорная квартира, и зарегистрирован за ТОО «АҮ[...]» 3 декабря 2015 года.

25 февраля 2016 года между ТОО «АҮ[...]» и ЖК «А2[...]» заключен договор купли-продажи спорной квартиры за сумму 6 000 000 тенге. Указанная сделка не зарегистрирована в уполномоченном органе, спорная квартира значится зарегистрированной за ТОО «АҮ[...]».

31 марта 2016 года между АО «Qazaq Banki» (залогодержатель) и ТОО «АҮ[...]» (залогодатель) заключен договор залога, согласно которому спорная квартира передана в залог в обеспечение обязательств ТОО «О[...]» по договору займа перед Банком. Договор залога зарегистрирован в уполномоченном органе 19 апреля 2016 года.

23 июня 2016 года между ЖК «А2[...]» и Т[...] заключено соглашение №61 о вступлении в ЖК «А2[...]» (далее - Соглашение №61), согласно которому спорная квартира продана истцу за 8 000 000 тенге, в рассрочку сроком на 10 лет, с ежемесячной оплатой в сумме 56 666,67 тенге. Дополнительным соглашением №1 от 12 декабря 2016 года предоставлена скидка по соглашению №61 в сумме 1 000 000 тенге.

По акту приема-передачи квартиры от 12 декабря 2016 года ЖК «А2[...]» спорную квартиру передал истцу.

8 февраля 2017 года решением специализированного межрайонного экономического суда Актюбинской области с ТОО «О[...]» и ТОО «Адал-

Үміт» в пользу Банка взыскана задолженность в сумме 1 054 127 872 тенге.

Приговором суда №2 города Актобе от 6 декабря 2017 года осуждены бывшие руководители ТОО «О[...]», ТОО «АҮ[...]» и ЖК «А[...]» за совершение мошенничества в группе лиц по предварительному сговору, с причинением ущерба потерпевшим в особо крупном размере.

Указанным приговором установлено, что обременения с квартир по договорам залога были незаконно сняты в результате преступных действий должностных лиц, уполномоченных регистрационных органов.

По данному уголовному делу истец Т[...] признана потерпевшей, установлен размер ущерба, причиненный ей, в сумме 2 833 000 тенге.

Протоколом общего собрания участников ТОО «АҮ[...]» №3 от 26 июня 2024 года принято решение об оформлении права собственности Т[...] на спорную квартиру в связи с отсутствием задолженности. ЖК «А2[...]» также подтвердил полную оплату истцом стоимости квартиры и её передачу.

Удовлетворяя иск о признании сделки состоявшейся, суды первой и апелляционной инстанций указали, что истец при приобретении квартиры по соглашению с ЖК «А2[...]» от 23 июня 2016 года не знал и не мог знать о наличии притязаний Банка на спорную квартиру. Сделка фактически исполнена, поскольку стороны выполнили обязательства по Соглашению №61 - полная стоимость квартиры оплачена покупателем, передана истцу, Т[...] длительное время проживает в квартире, несет бремя ее содержания, со стороны ЖК «А2[...]», ТОО «АҮ[...]» отсутствуют какие-либо претензии.

Суды также приняли во внимание, что приговором суда истец признан добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.

Кассационный суд с указанными выводами судов не соглашается по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной.

В силу пункта 2 статьи 188 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из указанного выше следует, что признание сделки состоявшейся возможно в том случае, когда сделка совершена между собственником имущества и покупателем, но не оформлена надлежащим образом, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

Первоначально истец просил признать действительной сделку между ним и ТОО «АҮ[...]». В дальнейшем, изменив требования, просил признать состоявшейся сделку между ним и ЖК «А2[...]». Между тем, ЖК «А2[...]» собственником спорной квартиры

никогда не являлся, его право на спорную квартиру не зарегистрировано, квартира до настоящего времени зарегистрирована за ТОО «АҮ[...]».

В свою очередь ТОО «АҮ[...]» не имело право отчуждать спорную квартиру, поскольку та находилась в залоге у АО «Qazaq Banki» по договору залога от 31 марта 2016 года.

Тем самым, спорное имущество не принадлежало лицу, совершившему его отчуждение, и не подлежало отчуждению самим собственником ввиду нахождения под обременением.

Более того, приговором суда от 6 декабря 2017 года установлено, что истцу причинен ущерб в сумме 2 833 000 тенге, то есть Т[...] оплатила только часть стоимости спорной квартиры.

В ходе расследования уголовного дела истцу уже было известно о притязаниях Банка, однако, оставшуюся часть стоимости спорной квартиры истец вносил в ЖК «А2[...]» после вынесения приговора.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно.

Ввиду вышеизложенного истец не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества.

При таких обстоятельствах, иск о признании сделки состоявшейся не подлежал удовлетворению, так как указанная сделка противоречит требованиям закона, предъявляемым к форме, содержанию, участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, не соответствует форме установленной законом, нарушает права и интересы Банка. Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения являются существенными, привели к неправильному разрешению дела, что влечет отмену оспариваемых судебных актов.

Поскольку обстоятельства дела установлены судами полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, кассационный суд считает, что по делу необходимо вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделки состоявшейся.

Руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451, 453 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда города Актобе от 19 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Актюбинского областного суда от 17 сентября 2025 года по данному делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Т[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «АҮ[...]», жилищному кооперативу «А2[...]», акционерному обществу «Qazaq Banki» о признании сделки состоявшейся (действительной).

Кассационную жалобу ответчика акционерного общества «Qazaq Banki» в лице ликвидационной комиссии удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Ш. Нусупова

Ч. Майшибаев

Г. Кочубей