П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

9 апреля 2026 года №6003-26-00-2к/280 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Бастаубаева Г.Б.,

судей Кадыровой М.Т., Косанова Н.О.,

с участием представителей истца Алтаева А.А., Габдулина А.С.,

представителя ответчика Тлектесовой А.Б.,

с применением видеоконференцсвязи, рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску объединения собственников имущества «Коктем Парк» к товариществу с ограниченной ответственностью «Строй Тех IC», товариществу с ограниченной ответственностью «СТ ЖилСтрой» и Сейткасымовой Дане Ислямовне об обязании совершить действия, поступившее по кассационной жалобе ответчика ТОО «СТ ЖилСтрой» на решение специализированного межрайонного экономического суда Акмолинской области от 19 августа 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 19 ноября 2025 года,

Актом приемки от 24 июля 2023 года в эксплуатацию принят многоквартирный жилой дом №12 блок №1 на земельном участке 11/4 в микрорайоне Сарыарка города Кокшетау Акмолинской области (далее - дом).

Истец, объединение собственников имущества (далее - ОСИ) жилого дома «Коктем Парк» в иске просило суд обязать ответчиков - ТОО «Строй Тех IC» (заказчик) и ТОО «СТ ЖилСтрой» (застройщик) устранить допущенные нарушения в доме, указанные в дефектном акте от 4 мая 2025 года, составленного представителями ОСИ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен частично.

ТОО «СТ ЖилСтрой» обязано совершить следующие действия:

1. Устранить трещины на стенах на всех этажах подъезда дома; заменить треснутый кафель на лестничном марше на 2 этаже подъезда, недостающий кафель установить; установить насосное оборудование для обеспечения бесперебойного напора водопроводной воды на верхних этажах; вести в эксплуатацию электрический пандус, с осуществлением монтажа электропроводки в соответствии с правилами пожарной безопасности; восстановить асфальтовое и асфальтобетонное покрытие придомовой территории, с устранением повреждений, ям, трещин и проломов; восстановить разрушенный бордюрный камень придомовой территории; осуществить благоустройство дома, с установлением детской игровой площадки, освещения, озеленения, скамейкой, беседок, урн, площадок для сбора ТБО и постоянного ограждения дома согласно проектно - сметной документации; завершить облицовочные работы по фасаду здания в соответствии с проектно-сметной документацией; восстановить лестничный марш входной группы (на уровне первого этажа), с устранением трещин и восстановления бетонного слоя несущей

конструкции; осуществить монтаж наружного освещения на фасаде Дома, неисправные световые приборы заменить; заменить стеклопакеты оконных конструкций на 3 этаже квартиры 8 и 4 этаже квартиры 13 Дома в количестве 2 штук;

2. Передать водопроводную, канализационную сети и электро- оборудование дома в коммунальную собственность;

3. Предоставить ОСИ «Коктем Парк» договора по реализации нежилых помещений, являющихся имуществом объекта кондоминиума;

4. Передать ОСИ «Коктем Парк» объект кондоминиума, включив в состав общего имущества объекта кондоминиума все имущество, в том числе теплоузел, водяной узел, электрощитовую, лифтовую и документацию на него, включающую уведомление о государственной регистрации объекта кондоминиума с приложением о расчете долей, ключей от объектов кондоминиума;

5. Передать ОСИ «Коктем Парк» по акту приема-передачи документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»: заверенные проектной организацией копии проектной документации дома (без сметного раздела), получившей положительное заключение комплексной вневедомственной экспертизы; копии исполнительной технической документации; копию акта приемки объекта в эксплуатацию с обязательными приложениями; паспорта технологического оборудования (инструкции по эксплуатации) Дома.

В остальной части иска к ТОО «СТ ЖилСтрой» отказано.

В иске к ТОО «Строй Тех IC», Сейткасымовой Д.И. отказано.

В кассационной жалобе представитель ответчика просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части удовлетворения иска, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заслушав пояснения представителя ответчика, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя истца, исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами по данному делу не допущены.

Согласно пунктам 2-3 статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года (далее - Закон) заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома обязан до начала продаж квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок в индивидуальную (раздельную) собственность обеспечить государственную регистрацию

многоквартирного жилого дома в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома обязан в течение шести месяцев с момента регистрации многоквартирного жилого дома обеспечить безвозмездную передачу наружных инженерных сетей и сооружений многоквартирного жилого дома в коммунальную собственность, согласно проектно-сметной документации.

Заказчик (застройщик), осуществляющий строительство или реконструкцию многоквартирного жилого дома, обязан в течение тридцати календарных дней после регистрации объединения собственников имущества или образования простого товарищества передать на бумажном и (или) электронном носителях по акту приема-передачи: заверенные проектной организацией копии проектной документации многоквартирного жилого дома (без сметного раздела), получившей положительное заключение комплексной вневедомственной экспертизы; копии исполнительной технической документации; копию акта приемки объекта в эксплуатацию с обязательными приложениями; паспорта технологического оборудования (инструкции по эксплуатации) многоквартирного жилого дома.

Жилой дом «Коктем Парк» принят актом приемки в эксплуатацию 24 июля 2023 года, кондоминиум дома зарегистрирован 6 февраля 2024 года.ОСИ зарегистрировано в качестве юридического лица 1 марта 2024 года, является органом управления объектом кондоминиума жилого дома «Коктем Парк», председателем ОСИ «Коктем Парк» является Габдулин А.С., избранный собранием собственников имущества от 2 мая 2024 года в соответствии с пунктами 1, 5 статьи 43 Закона. Прекращение полномочия председателя ОСИ по истечению годичного срока законом не предусмотрено, решение членами ОСИ о прекращении его полномочий не принято, соответственно, полномочие председателя ОСИ не отменено.

По акту приема-передачи от 6 марта 2024 года ТОО «СТ ЖилСтрой» передало ОСИ «Коктем Парк» проектную, исполнительно-техническую документацию на электронных носителях, при проверке которых не представилось возможным определение их полноты.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 665 Гражданского кодекса Республики Казахстан подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектносметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок составляет десять лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен законодательными актами или договором.

Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта

объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 69 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.

Во всех иных случаях, гарантийный срок устанавливается в зависимости от нормативного срока эксплуатации построенного объекта (в соответствии с классом капитальности строения в целом или произведенных отдельных видов строительно-монтажных работ) при заключении договора между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство, но не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.

Ответственность по выявленным в течение установленного гарантийного срока несоответствиям и нарушениям возлагается на подрядчика (генерального подрядчика) с обязательствами по их устранению.

Дефектным актом от 4 мая 2025 года, составленным представителями ОСИ (жильцы дома), с фотографиями и видеозаписями объектов кондоминиума, в доме установлены дефекты и недостатки строительства. Указанные дефекты и недостатки визуальны, зафиксированы видео и фото материалами, соответственно дефектный акт как доказательство отвечает критериям достоверности, относимости и допустимости.

Следовательно, судом ответственность по устранению дефектов и недостатков, выявленных в период гарантийного срока правильно возложена на ТОО «СТ ЖилСтрой», которое является заказчиком жилого дома, принявшим его от застройщика, тем самым принявшим ответственность перед собственниками жилого дома по устранению дефектов строительства.

Доводы жалобы о необоснованности иска относительно детской площадки, благоустройству дома, освещению, озеленению судом правильно признаны несостоятельными, поскольку необходимость площадки и других объектов предусмотрено в проектной документации, дом функционирует более двух лет, в нем проживает как взрослое население, так и дети.

Все доводы кассационной жалобы являлись предметом обсуждения в нижестоящих судах, которым дана надлежащая правовая оценка. Кассационная жалоба направлена на переоценку доказательств. Нарушения норм процессуального и материального права судами не допущены, основания для корректировки оспариваемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 19 ноября 2025 года по данному делу оставить в силе, кассационную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью «СТ ЖилСтрой» в пользу объединения собственников имущества «Коктем Парк» расходы по оплате помощи представителя в сумме 100 000 (сто тысяч) тенге.

Г.Бастаубаев

Председательствующий судья

Судьи

М.Кадырова Н.Косанов