П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 ноября 2025 года № 6003-25-00-2к/2764 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Бастаубаева Г.Б., судей Бакытжановой А.А., Майшибаева Ч.И., с участием представителя истца Х[...] и представителя третьего лица ТОО «ЕҚК[...]» И[...], рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «КSK[...]» о понуждении выполнить условия договоров, поступившее по кассационной жалобе представителя истца на решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 9 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 20 марта 2025 года,

У С Т А Н О В И Л:

М[...] обратился в суд с иском к ТОО «КSK[...]» о понуждении выполнить условия договоров, мотивируя тем, что между сторонами на спорные квартиры заключены предварительные договоры, по которым истец произвел оплату. Со времени заключения договоров до настоящего времени ответчиком условия договоров не исполнены.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 9 января 2025 года иск М[...] оставлен без удовлетворения.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 20 марта 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель истца, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и удовлетворить иск в полном объеме.

Заслушав представителя истца поддержавшего жалобу, возражения третьего лица, изучив материалы дела, суд считает, что кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения при рассмотрении дела не допущены.

Из материалов дела следует, что между ТОО «ҚSK[...]» и М[...] [...] ноября 2021 года заключен предварительный договор купли-продажи №24-11/21 KS-5, по которому последний за 20 000 000 тенге приобрел право требования на жилое помещение в черновой отделке в виде трехкомнатной квартиры №[...], в ЖК «Хазар» по адресу: район пересечения улиц М[...], улицы №29, 30, Блок Ж1, подъезд 8, на 13 этаже, проектной общей площадью 106,26 кв.м (далее - спорная квартира № [...]).

Квитанцией от 24 ноября 2024 года М[...] оплатил ответчику ТОО «ҚSK[...]» стоимость указанной квартиры 20 000 000 тенге.

Между ТОО «ҚSK[...]» и М[...] [...] ноября 2021 года заключен предварительный договор купли-продажи №24-11/21 KS-6, по которому последний за 20 000 000 тенге приобрел право требования на жилое помещение в черновой отделке в виде трехкомнатной квартиры №[...], расположенной в ЖК «Хазар» по адресу: район пересечения улиц М[...], улицы №29, 30, Блок Е, подъезд 1, на 19 этаже, проектной общей площадью 105,2 кв.м (далее - спорная квартира № [...]).

Квитанцией от 24 ноября 2024 года М[...] оплатил ответчику ТОО «ҚSK[...]» стоимость указанной квартиры 20 000 000 тенге.

В соответствии с пунктами 1-4 статьи 390 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

30 сентября 2021 года между ТОО «ЕҚК[...]» и ТОО «КSK[...]» заключен договор №88 о совместной деятельности (далее - ДСД №88), предметом которого является завершение строительства многоквартирного жилого комплекса в городе Астана, район «Есиль», в квадрате улиц с проектным наименование Е16, Е17, Е30, Е41 (ЖК «Эдем»). В соответствии с приложением №1 к ДСД №88 долей вклада ТОО «КSK[...]» являются жилые площади в ЖК «Хазар», в том числе квартира № [...].

Согласно пункту 7.3.13 ДСД №88, в период действия Договора и в рамках его действия участник-2 (т.е. ТОО «КSK[...]») не вправе реализовывать и/или не отчуждать какие-либо помещения, до полного исполнения договорных обязательств.

Объект ЖК «Эдем» не введен в эксплуатацию, тем самым, ТОО «КSK[...]» свои обязательства по строительству жилого дома надлежащим образом не исполнило, в связи с чем, по причине отставания от графика производства работ, уведомлением за исх. №5-1/3461 от 14 октября 2024 года ДСД №88 расторгнут в одностороннем порядке.

Между ТОО «ЕҚК[...]», ТОО «ҚSK[...]», ЖСК «Ж4Б[...]» ЖСК «ТЖ[...]» 11 октября 2021 года заключен договор о совместной деятельности № 91 (далее ДСД №91).

В рамках договора о совместной деятельности ТОО «ҚSK[...]» должен завершить строительство наружных инженерных сетей по объекту ЖК «Жагалау 4 полигон 4» после чего получить от ТОО «ЕҚК[...]» 5 (пять) квартир в ЖК «Хазар», отраженных в приложении №1 к Договору о совместной деятельности, в том числе спорную квартиру №[...].

Истец действительно произвел в пользу ответчика оплату стоимости спорных квартир, вместе с тем, спорные квартиры ответчиком ТОО «ҚSK[...]» истцу не передавались и переданы быть не могли.

В настоящее время собственником спорной квартиры № [...] (новый адрес: г. Астана, [...]) является ТОО «ЕҚК[...]».

Собственником спорной квартиры № [...] (новый адрес: г. Астана, [...]) является П[...] на основании договора передачи квартиры от 10 июля 2024 года.

Из аудиторского заключения от 23 января 2024 года следует, что бывший директор ТОО «ҚSK[...]» А[...] (Булембекова) А.Ж. в нарушение условий ДСД 81, 88, 91 до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и заключения соглашения о разделе имущества, без письменного согласия ТОО «ЕҚК[...]» заключила 9 предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества с физическими лицами. Кроме того, поступившие от них денежные средства в сумме 167 175 250 тенге были перечислены контрагентам, выяснить характер взаимоотношений с которыми, а также обоснованность данных операций не представляется возможным, в связи с отсутствием первичных учетных документов.

Постановлением органа уголовного расследования от 9 декабря 2024 года действия А[...] квалифицированы по пункту 2 части 4 статьи 190 Уголовного кодекса (мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, совершенное в особо крупном размере).

Вышеуказанные обстоятельства сами по себе исключают исполнение ответчиком условий по предварительным договорам.

Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о понуждении исполнить условия предварительных договоров, поскольку ТОО «ҚSK[...]» не является собственником спорных квартир.

При таких обстоятельствах, выводы местных судов об отказе в удовлетворении иска являются правильными.

Они соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального и процессуального права и исследованных доказательствах.

Основания и мотивы принятого решения подробно изложены в оспариваемых судебных актах с приведением конкретных норм закона, подлежащих применению.

При таких обстоятельствах, судебные акты являются законными и обоснованными, основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь подпунктом 1 части 2 статьи 451, статьи 452 ГПК, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 9 января 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 20 марта 2025 года по данному делу оставить в силе, кассационную жалобу представителя истца оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья Бастаубаев Г.Б.

Судьи

Бакытжанова А.А.

Майшибаев Ч.И.