Қ А У Л Ы

2025 жылғы 25 желтоқсан 6003-25-00-2к/3420 Астана қаласы

Азаматтық істер жөніндегі кассациялық соты, құрамында: төрағалық етуші Г.Б.Бастаубаев,

судьялар А.Б.Тоқсанбаев, А.А.Даненова,

аудармашы Р.Таласпаева, талап қоюшы Ж.К.Бесбаева, талап қоюшының өкілі М.Д.Жумин, жауапкердің өкілдері Т.Е.Касьян, Н.Жусупов, К.Т.Нуркановтың бейнеконференцбайланыс арқылы қатысуымен ашық сот отырысында талап қоюшы Жанар Канатовна Бесбаеваның жауапкер «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектеулі серіктестігіне берген пәтердің ауданын бір жақты азайту әрекетін заңсыз деп тану және пәтерді бастапқы қалпына келтіруге міндеттеу туралы талап қоюы бойынша қабылданған Маңғыстау облысы Ақтау қаласының №2 сотының 2025 жылғы 11 сәуірдегі шешіміне және Маңғыстау облыстық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 23 шілдедегі қаулысына жауапкердің келтірген кассациялық шағымын қарап,

А Н Ы Қ Т А Д Ы:

Талап қоюшы Ж.К.Бесбаева жоғарыда көрсетілген талап қоюымен сотқа жүгінген.

Талап қоюшы сотқа берген талап қоюын нақтылап, жауапкердің алдынала шарт негізінде келіскен пәтердің ауданын бір жақты азайту әрекетін заңсыз деп танып, пәтерді бастапқы қалпына келтіруді міндеттеуді сұраған.

Маңғыстау облысы Ақтау қаласының №2 сотының 2025 жылғы 11 сәуірдегі шешімімен талап қоюшының талап қоюы қанағаттандырылған.

Жауапкер «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектелген серіктестігінің (бұдан әрі-ЖШС) талап қоюшы Ж.К.Бесбаеваға 2021 жылдың 28 сәуірінде №16 санды алдын-ала сату-сатып алу шарты бойынша Ақтау қаласы, 20 шағын аудан, №8 учаскеде орналасқан «Tulpar Tower» тұрғын үй кешені 6 қабат №30 пәтердің ауданын бір жақты азайту әрекеті заңсыз деп танылған.

Жауапкер «Mangystau oil gas» ЖШС-і Ақтау қаласы, 20 шағын аудан, №8 жер телімінде орналасқан «Tulpar Tower» тұрғын үй кешені 7 қабатта орналасқан Ж.К.Бесбаева мен «Mangystau oil gas» ЖШС-нің арасында 2021 жылғы 28 сәуірде жасалған алдын-ала сату-сатып алу шартында көрсетілген пәтерді бастапқы қалпына, ауданы 67,1 шаршы метрге келтіру міндеттелген.

Жауапкер «Mangystau oil gas» ЖШС-нен мемлекет пайдасына 3 692 теңге өндірілген.

Маңғыстау облыстық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 23 шілдедегі қаулысымен шешім өзгеріссіз қалдырылған.

Жауапкердің өкілі сот қаулыларымен келіспей, кассациялық шағымында олардың күшін жоюды сұраған. Негізі ретінде қазіргі таңда талап қоюшыға

төлеген ақша қаражаттары толық қайтарылғанын, 2021 жылғы 28 сәуірде жасалған алдын-ала сату-сатып алу шартында көрсетілген пәтерді бастапқы қалпына ауданы 67,1 шаршы метрге келтіру мүмкіншілігінің мүлдем жоқтығын, 2024 жылғы мамыр айында құзыретті мемлекеттік органдар тұрғын үй объектісін пайдалануға қабылдау актісі берілген соң, тұрғын үй кешенінде барлық пәтерлер сатылып кеткенін, ал талап қоюшы өзіне тиесілі пәтерді рәсімдеуден бас тартып отырғанын көрсеткен. Пәтер ауданының кішіреюіне талап қоюшының алдын-ала сату-сатып алу келісімінің және кесте шарттарының орындалмауы себеп болған.

Іске қатысушылардың берген түсіндермелерін тыңдап, іс құжаттары мен кассациялық шағымның уәждерін зерделеп, кассациялық сот төмендегідей тұжырымға келеді.

Қазақстан Республикасының Азаматтық процестік кодексінің (бұдан әрі - АПК) 449-бабының 1-бөлігіне сәйкес істi кассациялық тәртiппен қарау кезiнде сот iстегі материалдар бойынша кассациялық шағымның, наразылықтың дәлелдерi шегiнде соттар шығарған сот актiлерiнiң заңдылығын тексередi.

АПК-нің 438-бабы 5-бөлігіне сәйкес, материалдық және процестік құқық нормаларының елеулi түрде бұзылуы заңды күшіне енген сот актілерін кассациялық тәртіппен қайта қарауға негiздер болып табылады.

Істі қарау барысында жергілікті соттар мұндай заң бұзушылықтарға жол бергені анықталды.

2021 жылғы 28 сәуірде ЖШС және Ж.К.Бесбаеваның арасында пәтерді

сатып алу-сату туралы алдын-ала шарт жасалған.

Шарттың 1.1 тармағына сай тараптар болашақта Ақтау қаласы 20 шағын ауданы, №8 учаскеде орналасқан «Tulpar Tower» тұрғын үй кешенінен 6 қабаттан жалпы ауданы 67,1 шаршы метр пәтерді сатып алу-сату шартын жасауға міндеттенген.

Шарттың 2.1 тармағына сәйкес пәтердің құны 14 426 500 теңге деп белгіленіп, төлеу мерзімі 2022 жылдың 31 наурызына дейін деп көрсетілген.

Құрылыстың аяқталу мерзімі шарттың 1.3 тармағында 2022 жылдың бірінші тоқсаны деп көрсетілген.

2022 жылдың 31 наурызына дейін Ж.К.Бесбаева пәтердің құны ретінде 6 527 950 теңгесін төлеген, қалған сомасын жауапкермен ауызша келісімге сәйкес ай сайын 200 000 теңгеден бөліп төлеп тұру үшін төлем кестесі жасалып, сол бойынша төлеп отырған.

Шартта белгіленген мерзімде құрылыс аяқталмаған.

2023 жылғы 23 қарашада жазбаша түрде жауапкер талап қоюшыға пәтердің ақшасы уақтылы төленбеуіне байланысты шартты бір жақты бұзғандығы туралы хабарлама жолдаған. Алайда қаралған іс бойынша жауапкер хабарламаны кері қайтарып алған.

2024 жылғы 16 тамыздағы Ақтау қаласының №2 сотының шешімімен талап қоюшы Ж.К.Бесбаеваның алдын-ала шартты бұзуды заңсыз деп тану, моральдық зиянды және айыпақыны өндіру туралы талап қоюы ішінара қанағаттандырылған. Аталған шешіммен «Mangystau oil gas» ЖШС-нен

Жанар Канатовна Бесбаеваның пайдасына айыпақы 500 000 теңге, сот шығыны 306 846 теңге, барлығы 806 846 теңге өндірілген.

Бұл шешім жауапкер тарапынан орындалған.

Көрсетілген шешім бойынша жауапкер алдын-ала шартты бұзу туралы хабарламасын қайтарып алуы, тараптар арасындағы мезгілдің ұзартылғанын пайымдайды.

Қазіргі уақытта талап қоюшының талабын негіздейтін дәлелдемелер ретінде сотқа тапсырған түбіртектерден оның пәтер үшін төленетін ақша сомасын толық төлегені көрінеді. Ж.К.Бесбаева талап қоюында жауапкер пәтер ауданы кішірейтілген күйде ұсынған пәтерінен бас тартып, алдын-ала сату сатып-алу шартында көрсетілген пәтердің ауданын бастапқы қалпына келтіруді сұраған. Істі қарау барысында көшпелі сот отырысы жүргізілгенде, Ж.К.Бесбаеваның алатын пәтері алдын-ала шарт бойынша «Tulpar Tower» көп қабатты тұрғын үй кешенінің бірінші қабаты коммерциялық жылжымайтын мүліктер болғандықтан 6 қабаттан 7 қабатқа ауысқанын, жалпы ауданы қазіргі техникалық құжат бойынша 53,8 шаршы метрді құрайтынын анықтаған.

Демек, бірінші сатыдағы соттың көшпелі сот отырысында жауапкер тарапынан сатып алу-сату туралы алдын-ала шартта көзделген міндеттемелерді бұзғаны анықталғаны жөніндегі тұжырымы дұрыс.

АК-тің 272-бабына сәйкес мiндеттеме - мiндеттеме шарттары мен заң талаптарына сәйкес тиiсiнше орындалуға тиiс, ал мұндай шарттар мен талаптар болмаған жағдайда - iскерлiк қызмет өрiсiндегi әдеттегi құқықтарға немесе әдетте қойылатын өзге де талаптарға сәйкес орындалуға тиiс.

Шартқа осы Кодекстiң 4-тарауында көзделген екi жақты және көпжақты мәмiлелер туралы ережелер қолданылады. Шарттан мiндеттемелiк, заттық, авторлық немесе өзге құқықтық қатынастар туындауы мүмкiн. Шарттан туындаған мiндеттемелерге, осы тараудың ережелерiнде және осы Кодексте аталған шарттардың кейбiр түрлерi туралы ережелерiнде өзгеше көзделмегендiктен, мiндеттемелер жөнiндегi жалпы ережелер қолданылады (осы Кодекстiң 268-377-баптары).

Келісім шарт бойынша жауапкер талап қоюшыға беретін пәтердің көлемін азайтып, өзіне алған міндеттемелерді бұзған. Сондықтан жауапкердің бұл әрекетін ждергілікті соттар дұрыс заңсыз деп таныған.

Істің мұндай жағдайында, кассациялық сот жергілікті соттардың жауапкердің пәтерді өздігінен бір жақты ауданын азайту әрекетін заңсыз деп таныған тұжырымын дұрыс деп санап, сот актілерінің бұл бөлігі өзгеріссіз қалдырылуға жатады деген тұжырымға келді.

Сонымен қатар, кассациялық сот жергілікті соттардың жауапкерді пәтерді бастапқы қалпына қайта келтіруге мәжбүрлеу туралы тұжырымымен төмендегі мән-жайларға байланысты келіспейді, сот актілері бұл бөлігінде күші жойылып, талап қоюды қанағаттандырусыз қалдыру туралы жаңа шешім шығарылуға жатады деп санайды.

2024 жылғы 13 мамырда құзыретті мемлекеттік органдардан тұрғын үй объектісін пайдалануға қабылдау актісі берілген соң әр пәтерге кадастрлық нөмір бекітіліп, пәтерлер сатылған.

Талап қоюшы жауапкермен бастапқы сатып алу-сату туралы алдын-ала келісім бекіту кезінде алынатын пәтерде бір терезе және бір балконның болғаны, ал 2024 жылғы 9 қарашада «Mangystau oil gas» ЖШС-нің директоры Н.Жусиповтің жұбайы С.Ж.Байбозованың даулы пәтерге іргелес орналасқан ауданы 127,1 шаршы метрді құрайтын пәтерді Ф.С.Уркеновқа сатып алу-сату шарты негізінде сатқанын, жауапкер пәтердің 11 шаршы метрдей ауданын кірпішпен қалап тастағанын, даулы пәтердің қазіргі шаршы метрінің азаю салдары даулы пәтердің бастапқыда бір терезе және бір балконнан тұрса, қазіргі таңда бір балкон түгелдей іргелес тұрған пәтер иесінің еншісіне өтіп кеткені анықталған.

С.Ж.Байбозова даулы пәтерге іргелес орналасқан ауданы 127,1 шаршы метрді құрайтын пәтерді 2024 жылдың 19 қарашасында Ф.С.Уркеновқа сатып алу-сату шарты негізінде сатқан. Сатып алу-сату шарты және кепіл жөніндегі келісім құзыретті органда ресми түрде тіркеліп, Ф.С.Уркеновте жеке меншік құқығы пайда болған, ал жауапкердің меншік құқығы осы көрсетілген мерзімнен тоқтатылған. Талап қоюшы талап етіп отырған 11 шаршы метр пәтердің ауданы басқа жеке тұлғаның жеке меншігіне өтіп кеткен. Сонымен қатар, Ф.С.Уркенов пәтерді «Халық Банкі» акционерлік қоғамына кепілге қойып, кредиттік қарызға алған. Бұл мән-жай жергілікті соттар істі қарау барысында анықталған. Алайда, бұл фактілер соттар тарапынан ескерусіз қалдырылып, көрсетілген жеке тұлға мен заңды тұлғалар іске тартылмай, талап қоюшының талап қоюы заңсыз қанағаттандырылған. Алайда, қазіргі таңда жауапкердің талап қоюдың пәтерді бастапқы қалпына қайта келтіру туралы бөлігін орындауға мүмкіншілігі жоқ.

Азаматтар мен заңды тұлғалар өздерiне берiлген құқықтарды жүзеге асырған кезде адал, парасатты және әдiл әрекет жасап, заңдардағы талаптарды, қоғамның адамгершiлiк қағидаттарын, ал кәсiпкерлер - бұған қоса iскерлiк әдептiлiк ережелерiн сақтауға тиiс.

Азаматтар мен заңды тұлғалардың басқа тұлғаға зиян келтiруге, құқықты өзге нысандарда теріс пайдалануға, сондай-ақ құқықты оның мақсатына қайшы келетiндей етiп жүзеге асыруға бағытталған әрекеттерiне жол берiлмейдi.

Осы ретте, тараптар бекіткен келісім бойынша бір жыл орындау мерзімі көрсетілген. АК-нің 390-бабында алдын-ала жасалатын шарт бойынша тараптар шартта көзделген жағдайларда мүлiк беру, жұмыс орындау немесе қызмет көрсету туралы болашақта шарт (негiзгi шарт) жасасуға мiндеттенедi. Алдын- ала шарт негiзгi шарт үшiн заңнамада белгiленген нысанда, ал егер негiзгi шарт нысаны белгiленбесе, онда жазбаша нысанда жасалады. Алдынала шарт нысаны туралы қағидаларды сақтамау оның маңызсыздығына алып келеді. Алдын-ала жасалатын шартта негiзгi шарттың мәнiн, сондай-ақ басқа да елеулi жағдайларын белгiлеуге мүмкiндiк беретiн ережелер болуға тиiс. Алдын-ала жасалатын шартта тараптар негiзгi шартты жасасуға мiндеттенетiн

мерзiм көрсетiледi. Келісімнің шарттары өзгеретін жағдайда енгізілетін өзгерістер де жазбаша түрде бекітілуі қажет.

Көрсетілген баптың нормалары тараптармен орындалмаған, орындау мезгілдері бұзылған, келісім мерзімін ұзарту шарттары қарастырылмаған. Бұл ретте заңда көрсетілген бір жылдық мезгілдің бірнеше мәрте бұзылғаны анықталды.

Осы мән-жайларға байланысты талап қоюшы мен «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектелген серіктестігінің арасындағы 2021 жылғы 28 сәуірде жасалған алдын-ала сату сатып-алу шартында көрсетілген пәтерді бастапқы қалпына, ауданы 67,1 шаршы метрге келтіруге міндеттеу жөніндегі талап қоюы негізсіз және заңсыз.

Талап қоюшының тұрғын үй құрылысы аяқталып, тұрғындарға табыстаған уақытта қайта өлшеу жүргізу кезінде, талап қоюшының пәтерінің бастапқы ауданы 67,1 шаршы метрден 68,4 шаршы метрге ұлғайғаны үшін, 2023 жылдың 10 мамырында талап қоюшы жауапкердің талап етуімен 1,3 шаршы метрдің құны - 279 500 теңгені Kaspi.kz сілтемесі арқылы «Mangystau oil gas» ЖШС-нің директоры Н.Жусуповтың шотына ұялы телефоны арқылы аударым жасалды деген уәжімен сот келіспейді. Себебі көрсетілген мерзімде тұрғын үй салынып бітпеген, ал талап қоюшы тарапынан пәтер құқын төлеу кестесі бұзылғаны анықталды. Сондықтан, бұл төлем тұрғын үй қолданысқа берілген кезде төленді деген уәжі негізсіз.

Апелляциялық алқа соты тарапынан жауапкердің талап қоюшыға қайтарған пәтер құны туралы әрекеті бойынша да құқықтық бағалар берілмей, АПК-нің 413-бабы 1,2 бөлімдерінің нұсқаулары орындалмаған.

АК-нің 419-бабының 1-тармағында егер сатушы шарт талаптарын бұза отырып, сатып алушыға тауар санын шартта белгіленгенінен кемірек берсе, сатып алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, не тауардың жетiспейтiн санын берудi талап етуге, не берiлген тауардан және оған ақы төлеуден бас тартуға, ал егер ақысы төленiп қойған болса, оған төленген ақша сомасын қайтаруды талап етуге құқылы.

Жоғарыда көрсетілген негіздерге байланысты кассациялық сот Маңғыстау облысы Ақтау қаласының №2 сотының 2025 жылғы 11 сәуірдегі шешімі және Маңғыстау облыстық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 23 шілдедегі қаулысы өзгертілуге жатады, шешім мен қаулының жауапкер «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектелген серіктестігін пәтерді бастапқы қалпына келтіруге міндеттеу жөніндегі бөлігінің күші жойылып, осы бөлігінде талап қоюды қанағаттандырусыз қалдыру жөнінде жаңа шешім қабылдану қажет деп санайды. Жауапкер «Mangystau oil gas» ЖШС-нің кассациялық шағымы жартылай қанағаттандырылуға жатады.

АПК-нің 451-бабы 2-бөлігінің 8) тармақшасын басшылыққа алып, сот

Маңғыстау облысы Ақтау қаласының №2 сотының 2025 жылғы 11 сәуірдегі шешімі және Маңғыстау облыстық сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының 2025 жылғы 23 шілдедегі қаулысы өзгертілсін.

Шешім мен қаулының жауапкер «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектелген серіктестігін Ақтау қаласы, 20 шағын аудан, №8 учаскеде орналасқан «Tulpar Tower» тұрғын үй кешені 7 қабатта орналасқан Жанар Канатовна Бесбаева мен «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектелген серіктестігінің арасында 2021 жылғы 28 сәуірде жасалған алдын-ала сату-сатып алу шартында көрсетілген пәтерді бастапқы қалпына, ауданы 67,1 шаршы метрге келтіруге міндеттеу жөніндегі бөлігінің күші жойылып, осы бөлігінде талап қоюды қанағаттандырусыз қалдыру жөнінде жаңа шешім қабылдансын.

Шешім және қаулының қалған бөлігі күшінде қалдырылсын.

Жауапкер «Mangystau oil gas» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің кассациялық шағымы жартылай қанағаттандырылсын.

Ғ.Бастаубаев

Төрағалық етуші судья

А.Тоқсанбаев

Судьялар

А. Даненова