№6003-26-00-2к/1541

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 июля 2026 года

город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Нурабай С.К., судей Алпысовой Л.С., Тохтарбаевой В.Е.,

с участием представителя истца Ө[...],

представитель ответчика Б[...],

представителя третьего лица ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Павлодарской области» - С[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи электронное гражданское дело по иску прокурора района Аққулы к С[...] о признании недействительным акта приемки построенного объекта в эксплуатацию, отмене государственной регистрации объекта строительства, поступившее по кассационной жалобе ответчика на решение суда района Аққулы Павлодарской области от 23 сентября 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Павлодарского областного суда от 9 декабря 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор района Аққулы Павлодарской области обратился в суд с иском к С[...] о признании недействительным акта о приемке построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно, отмене государственной регистрации права собственности на объект.

Решением суда района Аққулы Павлодарской области от 23 сентября 2025 года иск удовлетворен частично.

Постановлено признать акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно - 8 квартирного дома, расположенного дом по адресу: Павлодарская область, [...] от 11 ноября 2024 года недействительным. В удовлетворении иска в части отмены государственной регистрации объекта строительства, отказано.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Павлодарского областного суда от 9 декабря 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик С[...], указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить оспариваемые судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Заслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца, возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд приходит к следующему выводу. В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Таких нарушений судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Из материалов дела следует, что распоряжением акима сельского округа Аққулы, района Аққулы № 1-04/41 от 2 октября 2024 года С[...] было предоставлено право временного возмездного землепользования сроком на 4 года на земельный участок, площадью 0,098 га для строительства 8- квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Павлодарская область, [...].

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (далее - Закон) строительство объектов и их комплексов, а также прокладка коммуникаций, инженерная подготовка территории, благоустройство и озеленение осуществляются по проектной (проектносметной) документации, разработанной в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами детальной планировки, проектом застройки, выполненными на основании генерального плана населенного пункта (или их заменяющей схемы развития и застройки населенных пунктов с численностью жителей до пяти тысяч человек).

Допускается строительство без проектной (проектно-сметной) документации либо по упрощенным эскизным проектам, в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 60 Закона. В силу положений пункта 1 статьи 74 Закона собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, указанных в пункте 2 статьи 60 Закона.

Перечень объектов строительства, указанный в пункте 2 статьи 60 Закона, является исчерпывающим.

11 ноября 2024 года С[...] был принят в эксплуатацию 8- квартирный жилой дом по адресу: район Аққулы, [...] на основании акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.

Согласно статье 1 Закона Республики Казахстан «Об индивидуальном жилищном строительстве», индивидуальный жилой дом - дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.

Индивидуальное жилищное строительство - постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом.

В соответствии с пунктом 6 «Правил предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство», утвержденных приказом Министра национальной экономики № 255 от 27 марта 2015 года (далее-Правила), предоставление гражданам Республики Казахстан земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется после постановки на специальный учет их заявлений. Следовательно, земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются исключительно очередникам.

Из материалов дела следует, что ответчиком С[...] земельный участок получен не под индивидуальное жилищное строительство, а с целевым назначением «для строительства многоквартирного жилого дома».

В Законе Республики Казахстан «О жилищных отношениях» понятие «квартира» определено, как отдельное жилище, являющееся частью многоквартирного жилого дома, предназначенное и используемое для постоянного проживания.

В соответствии с подпунктом 16-1) статьи 2 Закона «О жилищных отношениях», многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание с единым фундаментом на едином неделимом земельном участке, состоящее из общего имущества объекта кондоминиума, которое является общей долевой собственностью, и двух и более квартир, нежилых помещений, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому, либо в иные части общего имущества объекта кондоминиума.

Объект состоит из 8 квартир, двух самостоятельных входов, коридора общего пользования, расположенных на едином фундаменте.

Согласно вышеуказанным нормам законодательства, данное строение не относится к индивидуальному жилищному строительству, а является многоквартирным жилым домом.

Согласно пункту 22 (абзац второй) Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, строительство технически несложных объектов третьего уровня ответственности и реконструкция индивидуальных жилых домов не выше двух этажей, не требующая отвода дополнительного земельного участка (прирезки территории), не превышающая двух этажей после реконструкции осуществляется по эскизу (эскизному проекту). Разработка проекта строительства, ее экспертиза, уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор, о начале производства строительно-монтажных работ не требуется.

Подпунктом 3) пункта 9 Правил определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165 предусмотрено, что объекты жилищно-гражданского назначения, в том числе жилые дома высотой не более 5 наземных этажей (включительно) (без учета верхнего технического этажа) независимо от геологических (гидрогеологических и геотехнических) и сейсмических условий являются объектами второго (нормального) уровня ответственности, не относящиеся к технически сложным.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно пришли к выводу о том, что 8-квартирный одноэтажный жилой дом относится к объекту гражданского строительства, и является объектом второго (нормального) уровня ответственности, не относящегося к технически сложным.

Указанный вывод согласуется с экспертным заключением № 018/25-ТО от 18 сентября 2025 года по техническому обследованию строительных конструкций спорного объекта строительства, в пункте 2.1. «Архитектурно - планировочные решения» (страница 15 заключения) где указано на то, что здание относится ко второму уровню ответственности.

Следовательно, разработка проекта строительства (ПСД), ее экспертиза, уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурностроительный контроль и надзор, о начале производства строительномонтажных работ, сопровождение проекта авторским и техническими надзорами, является обязательным условием ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, оформление С[...] акта приемки в эксплуатацию от 11 ноября 2024 года собственником самостоятельно осуществлено с грубым нарушением требований вышеуказанных норм законодательства, в связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о признании данного акта недействительным.

В соответствии со статьей 33 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», признание судом недействительным акта приемки является правовым основанием для внесения регистрирующим органом (НАО «ГК «Правительство для граждан») соответствующих изменений и аннулирования записи в правовом кадастре. Отдельного судебного решения об «отмене регистрации» при наличии вступившего в силу решения о признании акта недействительным не требуется, в связи с чем, в этой части иска судами обоснованно отказано.

Доводы, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Несогласие стороны с выводами суда, соответствующими закону и объективным обстоятельствам дела, не является основанием для отмены судебных актов.

Таким образом, местными судами полно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, обстоятельствам дела дана надлежащая оценка, ввиду чего оснований для отмены оспариваемых судебных актов и удовлетворения жалобы, суд не усматривает.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда района Аққулы Павлодарской области от 23 сентября 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Павлодарского областного суда от 9 декабря 2025 года оставить в силе, кассационную жалобу ответчика С[...]- без удовлетворения.

Председательствующий судья Нурабай С.К.

Судьи Алпысова Л.С.

Тохтарбаева В.Е.