6001-23-00-3гп/366

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года город Астана

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе:

председательствующего – председателя коллегии Шарипова Н.К., судей Жусупбековой Г.К., Токтаровой Б.Ж.,

рассмотрев с участием истца Ю[...],

представителя истцов – М[...],

представителя ответчика ТОО «MS[...]» - С[...], ответчика К[...],

ответчика М[...] и его представителя – Ю[...], представителя третьего лица АО «Bereke Bank» - К[...],

в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску А[...], А[...], Ю[...] к ТОО «MS[...]», К[...], К[...], Б[...], М[...] о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, признании недействительными договоров купли-продажи,

иску М[...] к ТОО «MS[...]» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, взыскании ущерба,

встречному иску ТОО «MS[...]» к М[...] о признании обязательств сторон по предварительному договору прекращенными,

поступившее по ходатайству представителя истцов А[...], А[...], Ю[...] – М[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Вышеназванные истцы обратились в суд с иском о возложении обязанности на ТОО «MS[...]» (далее – Товарищество, застройщик) заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора с установленной первоначальной стоимостью из расчета 265 000 тенге за 1 кв.м. - с А[...] в размере 12 905 500 тенге, с А[...] в размере 10 812 000 тенге, с Ю[...] в размере 12 865 750 тенге; признании недействительными договоров купли-продажи квартир, заключенных между Товариществом и ответчиками К[...], К[...], Б[...]., М[...]

М[...] обратилась с требованием об обязании ответчика заключить договор купли-продажи о передаче в собственность квартиры с установленной стоимостью из расчета 340 000 тенге за 1 кв.м., и взыскании ущерба в размере 2 238 000 тенге.

Товарищество предъявило встречный иск к М[...] о признании обязательств сторон по предварительному договору № 23/1/2-NC от 22 июля 2020 года прекращенными.

Дело неоднократно рассматривалось судами.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2023 года в удовлетворении исков А[...], А[...], Ю[...] и М[...] отказано.

Встречный иск Товарищества удовлетворен.

Признаны прекращенными обязательства сторон по предварительному договору № 23/1/2-NC от 22 июля 2020 года, заключенному между Товариществом и М[...]

Разрешен вопрос о судебных расходах.

В ходатайстве представитель истцов, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить постановление апелляционной инстанции и вынести новое решение об удовлетворении иска. В отзыве на ходатайство Товарищество просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы ходатайства и отзыва, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции не допущены.

В силу статьи 449 ГПК при рассмотрении дела в кассационном порядке Верховный Суд проверяет законность судебных актов, вынесенных судами, по имеющимся в деле материалам в пределах доводов ходатайства, представления, протеста.

Апелляционное постановление в части отказа в иске М[...] и удовлетворении встречного требования Товарищества сторонами не обжалуется, поэтому предметом кассационного рассмотрения не является.

Из материалов дела следует, что между Товариществом (Продавец) и истцами (П[...]) заключены предварительные договоры, предметом которых является заключение основного договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных в жилом комплексе «Nomad City» по адресу:

город Алматы, [...] (далее – Предварительные договоры):

• № 2/2/6-NC от 18 ноября 2019 года, по которому Продавец обязуется в срок до 30 июня 2020 года заключить с Ю[...] договор куплипродажи однокомнатной квартиры, общей площадью 48,55 кв.м., под условным номером 6, расположенной во 2 доме, в 1 подъезде, на 2 этаже, стоимостью 12 865 750 тенге;

• № 4/1/2-NC от 20 декабря 2019 года, согласно которому застройщик обязуется в срок до 30 июня 2020 года заключить с А[...] договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общей площадью 48,7 кв.м., под условным номером 2, расположенной в 4 доме, в 1 подъезде, на 1 этаже, стоимостью 12 905 500 тенге;

• № 4/1/3-NC от 20 декабря 2019 года, по которому ответчик обязуется в срок до 30 июня 2020 года заключить с А[...] договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общей площадью 40,8 кв.м., под условным номером 3, расположенной в 4 доме, в 1 подъезде, на 1 этаже, стоимостью 10 812 000 тенге.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 Предварительных договоров стоимость объектов недвижимости, с учетом работ по чистовой отделке, определена из расчета 265 000 тенге за 1 кв.м.; оплата осуществляется путем внесения первоначального взноса в размере 80 %, остаток суммы в размере 20 % оплачивается 30 июня 2020 года. Датой оплаты является дата поступления денег на расчетный счет Продавца.

В силу пункта 4.1 Продавец обязан в срок не позднее 31 августа 2020 года передать объект П[...] по акту приема-передачи. Указанный срок может быть в одностороннем порядке продлен Продавцом, но не более чем на пять месяцев.

Истцами во исполнение условий Предварительных договоров произведена оплата первоначального взноса в размере 80 %. В октябре 2020 года Товарищество уведомило А[...] и Ю[...] о повышении стоимости жилья за 1 кв.м., соответственно, до 305 000 тенге и 320 000 тенге, и заключении дополнительного соглашения, на что истцы ответили отказом.

27 ноября 2020 года и 15 января 2021 года ответчик произвел возврат уплаченных денежных средств истцам, ссылаясь на невозможность исполнения обязательств ввиду не поступления платежей в размере 20 %.

На основании договора купли-продажи от 6 мая 2021 года Товарищество реализовало квартиру № [...], расположенную по адресу: город Алматы, [...].

По договору от 19 мая 2021 года квартира № [...], расположенная по адресу: город Алматы, [...], продана застройщиком К[...]

Согласно договору купли-продажи от 19 мая 2021 года квартира № [...] по адресу: город Алматы, [...], отчуждена застройщиком Б[...]., в дальнейшем, в связи с расторжением договора реализована М[...] по договору от 21 мая 2021 года.

Истцы, ссылаясь на неисполнение Товариществом своих обязательств по передаче объектов недвижимости и уклонение от принятия полной оплаты, а также незаконное отчуждение квартир третьим лицам обратились с настоящим иском в суд.

Сделки купли-продажи оспорены по тем основаниям, что реализация жилых помещений имела место после вынесения решения Медеуского районного суда от 19 мая 2021 года о понуждении застройщика заключить с истцами договоры купли-продажи, и при наличии определения Медеуского районного города от 29 марта 2021 года о наложении ареста на квартиры.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о невыполнении истцами к установленному сроку своих обязательств и прекращении Предварительных договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 380 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 390 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено в судебном заседании, предметом Предварительных договоров является обязательство сторон по заключению до 30 июня 2020 года включительно основных договоров купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предыдущих договорах.

В соответствии с пунктами 2-4 статьи 390 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что истцами добровольно принятые на себя обязательства по своевременной оплате стоимости приобретаемого жилья надлежащим образом не исполнены, второй платеж в размере 20 % стоимости объекта в установленные сроки – 30 июня 2020 года не внесен.

При этом запрос на оплату оставшейся суммы направлен ответчику за пределами этого срока - 19 ноября 2020 года, в связи с чем, застройщик уведомил истцов о невозможности исполнения обязательств ввиду истечения срока оплаты и произвел возврат поступивших денежных средств.

Утверждение истцов об уклонении ответчика от получения платежей достаточными доказательствами не подтверждено.

Напротив, из пояснений ответчика и представленных документов следует, что оплата оставшейся части стоимости имущества произведена истцами в ходе разбирательства дела в суде, 1 ноября 2021 года, что нельзя расценивать как надлежащее исполнение договорных обязательств.

Судебная коллегия считает несостоятельными доводы истцов о неисполнении ответчиком обязательств по направлению уведомления о готовности объекта в течение трех рабочих дней после завершения работ и необходимости явки в офис для заключения основного договора, а также передаче объекта по акту приема-передачи не позднее 30 июня 2020 года.

Пунктом 2.5 Предварительных договоров установлено, что Продавец и П[...] обязуются при условии исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, подписать основной договор в течение десяти рабочих дней с даты введения в эксплуатацию объекта.

С учетом его содержания, обязанность исполнения Продавцом условия о передаче квартир обусловлена датой оплаты П[...] полной стоимости приобретаемого имущества. Соответственно, нарушение истцами порядка и сроков расчета не обязывало ответчика исполнить встречное обязательство по передаче объектов недвижимости.

Довод истцов об изменении ответчиком в одностороннем порядке цены договора внимания не заслуживает, поскольку Предварительными договорами право на одностороннее изменение его условий ответчику не предоставлено, а предусмотрена лишь корректировка стоимости объекта в случае изменения его фактической общей площади по результатам технического обследования (пункт 2.4).

Учитывая, что на предложение ответчика о повышении стоимости жилья истцы сообщили о своем несогласии, оно не имело для сторон правового значения, поэтому истцам следовало произвести оплату в размере, установленном соглашением сторон, согласно графику платежей.

На основании пункта 6 статьи 390 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что по окончании срока, установленного сторонами для заключения основного договора купли – продажи, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о прекращении Предварительных договоров. В связи с чем, истцы утратили право требования заключения договоров в отношении конкретно определенных объектов и не вправе оспаривать сделки по их отчуждению третьим лицам.

Судебная коллегия считает выводы суда обоснованными, поскольку обязательства сторон по Предварительным договорам в силу закона прекращены после окончания срока, в который они должны были заключить основной договор. Прекращение обязательств по Предварительному договору исключает понуждение ответчика к заключению основного договора купли-продажи в судебном порядке.

Следовательно, в связи с прекращением взаимных прав и обязанностей сторон, при отсутствии запрета на отчуждение объектов недвижимости и сведений о принятых судом мерах по обеспечению иска ответчик правомерно распорядился принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, заключив сделки с К[...], Б[...]., К[...], М[...]

Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным и исследованным доказательствам. В связи с чем, оснований к пересмотру обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2023 года оставить в силе.

Ходатайство представителя истцов М[...] оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Копия верна.

Н. Шарипов Г. Жусупбекова Б. Токтарова

Г. Жусупбекова

Судья