6001-20-00-3гп/183

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 июля 2020 года город Нур-Султан

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан в составе: председательствующего судьи Султанова Н.К. судей Дуйсенбаева Г.Б., Данияровой Ш.Т.

с участием представителей истца А[...], Д[...] представителя ответчика Г[...], рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску В[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «ЖРК[...]», товариществу с ограниченной ответственностью «АСА[...]», товариществу с ограниченной ответственностью «LP[...]» о признании недействительным в части пункта 2 приложения №1 к договору купли-продажи опциона, взыскании излишне уплаченной суммы, об обязывании заключить договор купли-продажи квартиры по фактической площади квартиры, взыскании договорной и законной неустойки, поступившее по ходатайству представителя истца М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау Мангистауской области от 21 августа 2019 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 19 ноября 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

В[...] обратился в суд с иском о признании недействительным в части пункта 2 приложения №1 к договору купли-продажи опциона (далее договор) от 28 марта 2016 года, взыскании излишне уплаченной суммы 2 062 500 тенге, понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по ее фактической площади, взыскании договорной неустойки в сумме 2 000 000 тенге, законной неустойки в сумме 603 705 тенге.

Решением суда №2 города Актау от 21 августа 2019 года в удовлетворении исковых требований В[...] отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 19 ноября 2019 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В ходатайстве представитель заявителя, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, определение и выяснение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Заслушав пояснения представителей истца, поддержавших доводы ходатайства, представителя ответчика ТОО «АСА[...]», полагавшего, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, изучив представленные материалы и обсудив приведенные доводы, судебная коллегия приходит к следующему выводу. В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК), основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения по делу допущены.

Из материалов дела следует, что 28 марта 2016 года между ТОО «ЖРК[...]» (продавец) и В[...] (покупатель) заключен договор куплипродажи опциона на покупку квартиры (далее договор). По условиям договора продавец обязался построить и продать, а покупатель - купить у продавца право (опцион) на покупку квартиры, состоящей из трех жилых комнат, находящейся по адресу: Мангистауская область, [...], ориентировочной площадью 128 (+/- 2) квадратных метров. Стоимость одного квадратного метра установлена пунктом 1.4.4. договора и составляет 156 250 тенге, стоимость квартиры20 000 000 тенге.

В пункте 2 приложения №1 к договору дано определение понятию «Базовый проект Объекта»: трехкомнатная квартира №[...], расчетной площадью 128 (+/- 2) квадратных метра, в доме №[...], на 1-м этаже. Расчетная площадь квартиры включает в себя стены внешние 1/2 толщины, внутренние стены, площади всех жилых и служебных помещений, балкон, стены, перегородки, вентиляционные шахты и.т.п. Полезная площадь квартиры, включающаяся в себя площадь всех помещений и балкона, может измениться после завершения строительства, вследствие уточнения конструктивных элементов.

Согласно пункту 3 приложения №1 к договору, срок завершения строительства объекта определен 30 апреля 2016 года.

Во исполнение своих обязательств, истец оплатил ТОО «ЖРК[...]» 20 000 000 тенге двумя траншами 28 марта и 8 апреля 2016 года. 10 ноября 2017 года объект введен в эксплуатацию.

20 декабря 2018 года между ТОО «ЖРК[...]» (цедент) и ТОО «АСА[...]» (цессионарий) заключен договор об уступке права (требования), по условиям которого к цессионарию перешли права и обязанности цедента по договорам опциона, заключенным с покупателями, в том числе с истцом.

По завершению строительства, согласно техническому паспорту на квартиру, ее общая площадь составила 114,8 квадратных метров. Ввиду имеющегося несоответствия площади квартиры, площади указанной в договоре, истец отказался от подписания договора передачи квартиры с ТОО «АСА[...]» и обратился в суд с настоящим иском.

Местные суды, отказывая в удовлетворении требований истца, обосновали свои выводы тем, что выкупная стоимость спорной квартиры, возможность изменения ее площади, определены условиями договора опциона, с которыми истец согласился, подписав договор. По своей форме и содержанию оспариваемый договор соответствует требованиям действующего законодательства.

Положенные в основу оспариваемых судебных актов выводы не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 128-3 Гражданского кодекса (далее – ГК) опцион - производный финансовый инструмент, в соответствии с которым одна сторона (продавец опциона) продает другой стороне (покупателю опциона) право купить или продать базовый актив по оговоренной цене на согласованных условиях в будущем. Продавец опциона берет на себя обязательство, а покупатель приобретает право. Продавец опциона продает опцион покупателю опциона за вознаграждение, именуемое премией. Под согласованными условиями опциона понимается согласование следующих обязательных условий: вид базового актива, общая стоимость базового актива (сумма, на которую заключается опцион), цена базового актива (страйк - цена исполнения опциона), премия опциона, срок опциона (период действия опциона), вид опциона.

Анализ заключенного между сторонами договора указывает на то, что он не соответствует признакам опциона. Правоотношения сторон связаны со строительством многоквартирного жилого дома за счет привлечения денег физических лиц, так как истец не приобретал право на заключение договора купли-продажи квартиры в будущем, а внес полную стоимость приобретаемой квартиры при заключении договора.

Согласно положениям статьи 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», технический паспорт - составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра. Идентификационные характеристики квартиры включают в себя, в числе других характеристик, ее площадь (общая, жилая, полезная).

В соответствии с подпунктами 33), 35), 36), 37) статьи 2 Закона «О жилищных отношениях» в расчет общей площади квартиры должны приниматься сумма площадей жилых комнат, сумма площадей внутренних подсобных помещений, сумма площадей балконов (лоджий, веранд, террас). Согласно пункту 39 Инструкции по государственному техническому обследованию объектов недвижимости, внутренний обмер помещений и комнат производится от поверхностей стен и перегородок на высоте 1,2-1,3 метра от пола.

Тем самым, включение продавцом в расчет общей площади квартиры толщины стен, перегородок, площади вентиляционных шахт противоречит требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 части 383 ГК, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 158 ГК, сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной.

При указанных обстоятельствах, требование истца о признания недействительным части пункта 2 приложения №1 к договору, предусматривающего включение в расчет общей площади квартиры толщины стен, перегородок, площади вентиляционных шахт являлось законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению. Производные от основного, требования истца о взыскании излишне оплаченной суммы и законной неустойки также подлежали удовлетворению.

Допущенные местными судами нарушения являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению дела, что в соответствии с подпунктами 1), 4) части 1, подпунктами 1), 3) части 2 статьи 427 ГПК является основанием для их изменения.

Учитывая, что местными судами допущены ошибки в применении норм права и по делу не требуется сбора и дополнительной проверки доказательств, судебная коллегия Верховного Суда считает необходимым оспариваемые в ходатайстве судебные акты изменить с вынесением нового решения об удовлетворении иска о признании недействительными части пункта 2 приложения №1 к договору, взыскании переплаты в сумме 2 062 500 тенге, законной неустойки в сумме 603 705 тенге. Взыскиваемые суммы коллегия присуждает истцу с ТОО «АСА[...]», являющегося надлежащим ответчиком по делу, в силу правопреемства по договору опциона.

В остальной части обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь подпунктом 2) части 2 статьи 451 ГПК, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

Решение суда №2 города Актау Мангистауской области от 21 августа 2019 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 19 ноября 2019 года изменить.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении иска В[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «АСА[...]» о признании недействительным в части пункта 2 приложения №1 к договору купли-продажи опциона, взыскании излишне уплаченной суммы, законной неустойки отменить, в указанной части вынести новое решение об удовлетворении иска.

Признать недействительными пункт 2 приложения №1 к договору купли-продажи опциона №28/03/2016-03 от 28 марта 2016 года в части определения расчетной площади квартиры.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью «АСА[...]» в пользу В[...] сумму переплаты 2 062 500 (два миллиона шестьдесят две тысячи пятьсот) тенге, законную неустойку в сумме 603 705 (пятьсот восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят пять) тенге, судебные расходы в сумме 302 314 (триста две тысячи триста четырнадцать) тенге.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить в силе.

Ходатайство представителя истца – адвоката М[...] удовлетворить частично.

Председательствующий Султанов Н.К.

Судьи Дуйсенбаев Г.Б.

Даниярова Ш.Т.