6001-19-00-3Г/7880

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

03 февраля 2020 года город Нур-Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ибрашев Т.А.,

предварительно рассмотрев с истребованием гражданского дела ходатайство представителя истца – адвоката М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау от 05 июня 2019 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 13 августа 2019 года по гражданскому делу по иску К[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «АСА[...]» (далее – Товарищество, ТОО, ответчик) о признании недействительным в части пункта 2 приложения № 1 к договору купли-продажи опциона на квартиру от 4 ноября 2014 года; обязании заключить договор купли-продажи квартиры по фактической площади квартиры; взыскании излишне уплаченной суммы; взыскании договорной и законной неустойки, денежной компенсации в счет возмещения морального вреда, убытков в виде оплаченной суммы за оформление права собственности и технического паспорта,

У С Т А Н О В И Л:

Иск мотивирован тем, что площадь приобретенной квартиры не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи, поскольку, проданная истцу квартира фактически имеет общую площадь 63,2 кв.м., тогда как, оплата по договору опциона произведена за 73 кв.м. из расчета 130 142 тенге за 1 кв.м.

Решением суда №2 города Актау от 05 июня 2019 года иск удовлетворен частично.

Признаны частично недействительными условия пункта 2 Приложения №1 к Договору №0111/14-1 купли-продажи опциона на покупку квартиры от 04 ноября 2014 года.

Взыскана с ТОО «АСА[...]» в пользу К[...] излишне уплаченная сумма 1 275 391 тенге, неустойка за неправомерное пользование чужими деньгами 504 914 тенге, за оформление технического паспорта 50 000 тенге.

В остальной части иска отказано, разрешен вопрос о судебных расходах. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 13 августа 2019 года решение суда изменено.

В части удовлетворенных требований К[...] – отказано, в остальной части оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска.

Заявитель указывает на то, что ответчик фактически продал истцу квадратные метры, занятые внешними стенами, перегородками, вентиляционными шахтами и т.д., что не соответсвует действующему законодательству.

Кроме того указывает, что выводы о пропуске срока исковой давности являются неправильными.

Из материалов дела следует, что 4 ноября 2014 года между истцом и ТОО заключен договор купли-продажи опциона на покупку квартиры (далее - договор), по условиям которого продавец обязуется построить и продать, а покупатель обязуется купить у продавца и оплатить право (опцион) на покупку двухкомнатной квартиры №[...], расположенной по адресу: Мангистауская область, [...], на 5 этаже, ориентировочной площадью 73 (плюс, минус 2) кв.м.

В этот же день истцом оплачено 9 500 400 тенге, из расчета стоимости одного квадратного метра 130 142 тенге.

Из пункта 3 Приложения №1 к Договору срок завершения строительства объекта указан март 2016 года.

10 ноября 2017 года дом был введен в эксплуатацию.

Из технического паспорта, выданного отделом города Актау по земельному кадастру и недвижимости филиала некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (далее – уполномоченный орган) 03 октября 2018 года следует, что общая площадь квартиры, составляет 63,2 кв.м.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 158, а также статьями 272, 273 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) и Правилами строительных норм Республики Казахстан «Здания жилые многоквартирные 3.02-06-2011» (далее - Правилами).

Не согласившись с указанными выводами, апелляционная судебная коллегия указывает, что между сторонами в соответствии со статьей 128-3 ГК заключен договор купли-продажи опциона, а не предварительный договор купли-продажи и не договор долевого участия в строительстве.

Поскольку сторонами соблюдены все существенные условия договора опциона, апелляционная коллегия отказала в иске.

Изучив материалы дела и ходатайство заявителя, судья полагает, что доводы ходатайства заслуживают внимания в силу следующего.

В соответствии с приложением А.2.2 к Правилам: «площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)».

Выводы же суда апелляционной инстанции обоснованы заключением специалиста ГУ «Центр судебной экспертизы института судебной экспертизы по Мангистауской области» №16 от 30 апреля 2019 года (далее – заключение специалиста).

Из этого заключения следует, что «несоответствие площадей квартир, согласно проектов строительства домов, данным указанным в технических паспортах и заключенным договорам купли-продажи квартир и дополнительных соглашений не установлены» (том 1, л.д.[...]).

Однако, существенное расхождение в площади квартиры, указанной в техническом паспорте (том 1, л.д.[...]) и в приложении №1 к договору куплипродажи опциона (том 1, л.д.[...]), - является очевидным.

Вопрос о соответствии либо несоответствии этих площадей проекту строительства к предмету спора вообще никакого отношения не имеет.

Само исследование проведено не по определению суда, где, в соответствии с требованиями части 7 статьи 82 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) каждое лицо вправе представить суду вопросы, которые следует поставить перед экспертом, а по частному обращению Товарищества.

Это обращение не содержит вопросов, ответы на которые могли бы повлиять на разрешение спора.

Ссылка суда апелляционной инстанции на данное, явное не корректное заключение специалиста, является необоснованной.

Предметом спора по данному делу является правильность порядка исчисления площади спорного жилого помещения, а именно соответствие положений оспариваемого договора в этой части, - действующему законодательству Республики Казахстан в сфере жилищного строительства. Согласно подпункту 28) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Закон) уполномоченный орган – государственный орган, осуществляющий реализацию государственной политики и государственное регулирование деятельности в сфере государственной регистрации и государственного технического обследования недвижимого имущества.

В силу указанной нормы закона, единственным уполномоченным органом в сфере государственного технического обследования недвижимого имущества в Республике Казахстан является Государственная корпорация «Правительство для граждан».

Какие-либо другие лица, помимо этого уполномоченного органа, не наделены правом производить официальные замеры общей площади квартиры. Согласно подпункту 25 статьи 1 Закона технический паспорт – это составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра.

Таким образом, правовое значение как для разрешения данного дела, так и для любых иных законных операций с недвижимостью имеют исключительно данные уполномоченного органа, содержащиеся в техническом паспорте.

Принятым решением апелляционной судебной инстанции нарушаются права истца, поскольку ею оплачены квадратные метры площади, которые ей фактически в собственность получены быть не могут.

В связи с этим вывод апелляционной коллегии о том, что существенные условия договора ответчиком не нарушены, является неправильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 383 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Вышеуказанные Правила и приложения к ним, определяющие порядок исчисления площадей объектов недвижимости, - носят именно императивный характер и обязательны для всех субъектов гражданского оборота.

Указанное постановление суда апелляционной инстанции противоречит судебной практике, порождает произвольное толкование этих норм и возможность их изменения договорами различной формы.

Необоснованными являются также и выводы апелляционной коллегии о пропуске срока исковой давности.

Материалами дела достоверно установлено, что об уменьшении площади квартиры на 9,8 кв.м. истцу стало известно лишь после ознакомления с техническим паспортом, то есть в 2018 году.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о допущении судом апелляционной инстанции нарушений, предусмотренных подпунктами 1), 4) части 1 статьи 427 ГПК, что является основанием для возбуждения кассационного производства по пересмотру судебного акта, который подлежит проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

П О С Т А Н О В И Л:

Ходатайство представителя истца – адвоката М[...] о пересмотре решения суда №2 города Актау от 05 июня 2019 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам Мангистауского областного суда от 13 августа 2019 года передать для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить сторонам по делу.

Судья

Т. Ибрашев