6001-25-00-3г/1591

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 апреля 2025 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ноздрин В.В.,

предварительно рассмотрев с изучением электронного гражданского дела ходатайство представителя истца объединения собственников имущества «Самал Делюкс Достык 97» – Караева Демьяна Николаевича о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 ноября 2024 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2025 года

по гражданскому делу по иску объединения собственников имущества «Самал Делюкс Достык 97» (далее – Объединение) к товариществу с ограниченной ответственностью «Samal De Luxe Service» («Самал Де Люкс Сервис») (далее – Товарищество):

• о возложении обязанности осуществить передачу финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума;

• о возложении обязанности произвести ремонтные работы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеназванными требованиями. Он указал, что ответчик, приняв на себя функции управления объектом кондоминиума, обязан был обеспечить надлежащее содержание и сохранность общего имущества, включая инженерные сети и оборудование, передать истцу финансовую и техническую документацию, другие технические средства по объекту кондоминиума за весь период его управления, а также произвести необходимые ремонтные работы, однако этого не сделал.

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 ноября 2024 года иск удовлетворен частично.

На Товарищество возложена обязанность осуществить передачу Объединению технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума, расположенного по адресу: город Алматы, проспект Достык, дом 97, за весь период управления кондоминиумом:

• копии договоров с поставщиками коммунальных услуг;

• технического паспорта на многоквартирный жилой дом;

• акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения с организациями, предоставляющими коммунальные услуги;

• ключи от помещений, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума;

• предоставить беспрепятственный доступ к помещениям входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, лифтовым помещениям, лестничным пожарным маршам, крыше дома, системам видеонаблюдения, системам домофонов и иным помещениям технического назначения.

В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

Постановлением судебной коллегии по гражданским Алматинского городского суда от 20 февраля 2025 года решение суда оставлено без изменения.

В ходатайстве заявитель, ссылаясь на допущенные нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела, просит изменить оспариваемые судебные акты и удовлетворить иск в полном объеме.

Изучив материалы дела и ходатайство в пределах, предусмотренных частью 2 статьи 449 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) судья считает, что основания для пересмотра обжалуемых судебных актов имеются.

В соответствии с частью 5 статьи 438 ГПК основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Из материалов дела следует, что 26 апреля 2024 года на собрании собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: город Алматы, проспект Достык, дом 97, принято решение о создании объединения собственников имущества «Самал Делюкс Достык 97» для управления данным жилым домом.

17 мая 2024 года Объединение зарегистрировано в республиканском государственном учреждении «Департамент юстиции города Алматы».

Ранее управление указанным многоквартирным домом осуществляло Товарищество.

28 мая 2024 года и 6 июня 2024 года ответчику направлены уведомления о необходимости в установленном порядке передать финансовую и техническую документацию, а также другие технические средства по объекту кондоминиума.

Судами достоверно установлено, что дом сдан в эксплуатацию в декабре 2007 года, а кондоминиум зарегистрирован в органах юстиции только в мае 2024 года. При этом ответчик не является временной управляющей компанией, собственники изначально заключили договоры на оказание услуг по управлению общим имуществом с ответчиком и получали услуги в рамках этих индивидуальных договоров.

Истец, ссылаясь на то, что 14 июня 2024 года ответчик направил письмо №006, уведомив о готовности передать объект кондоминиума

1 июля 2024 года, однако по неизвестным причинам уклонился от передачи. Также 31 мая 2024 года им получен акт обследования лифтового оборудования от товарищества с ограниченной ответственностью (далее – ТОО) «ЛифтКомплекс», в котором указано, что ответчик не обеспечивал надлежащее обслуживание лифтов, включая пропитку основных несущих тросов, что требует их замены. Кроме того, 10 июля 2024 года им также получен акт освидетельствования систем установок автоматического водяного пожаротушения от ТОО «Каз-Стандарт Групп», который показал, что насосная станция №1 для системы автоматического водяного пожаротушения в подземных авто-паркингах на отметках В-1 и В-2 с насосами высокого давления находится в нерабочем состоянии. В связи с изложенным Объединение обратилось с настоящим иском в суд.

Судебные акты в удовлетворенной части иска не оспариваются.

Местные суды, отказывая в удовлетворении иска в части возложения обязанности на ответчика передать копии финансовых документов, таких как первичные учетные документы (приходные и расходные кассовые ордера, накладные на приход товара, акты выполненных работ, счета-фактуры, платежные поручения и ордера), финансовую отчетность, документы по операциям с текущими и сберегательными счетами, а также кассовую книгу, свои выводы мотивировали тем, что согласно пунктам 2 и 3 статьи 32 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) (в редакции от 7 июля 2006 года), объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.

Таким образом, суды сделали вывод о том, что ответчик не управлял объектом кондоминиума, так как на момент заключения договоров он не был зарегистрирован. Обязанности ответчика возникли на основании индивидуальных договоров с собственниками , поэтому только они могут требовать исполнения обязательств по этим договорам.

Отказывая в заявленном требовании о предоставлении копий договоров с сервисными организациями, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что поскольку договоры с субъектами сервисной деятельности заключены в рамках индивидуальных соглашений, в случае расторжения этих договоров они прекращают свое действие, и Объединение имеет право самостоятельно заключать новые договоры. Кроме того, согласно акту от 4 июля 2024 года, ответчик передал копию договора с индивидуальным предпринимателем «Байсал-кызмет», который является субъектом сервисной деятельности.

Также суды признали несостоятельными заявленные требования о предоставлении протоколов общих собраний собственников квартир, нежилых помещений; отчетов по управлению объектом кондоминиума; сведений о поступивших от собственников дома средствах; данных о задолженности по расходам на содержание общего имущества. Это связано с тем, что в указанных договорах с собственниками указано лишь оказание услуг ответчика, без условий о сборе средств на управление кондоминиумом или обязанности составления протоколов собраний.

Кроме того, истцом в силу правил статьи 72 ГПК не представлено каких-либо достоверных доказательств, что общее имущество кондоминиума сдано в аренду и не уточнено, какие именно инженерные коммуникации не были переданы с чертежами и схемами механического оборудования.

Суды также указали, что поставщики коммунальных услуг являются субъектами естественных монополий согласно статье 4 Закона Республики Казахстан «О естественных монополиях», и договоры с данными юридическими лицами должны быть переданы истцу как лицу, которое будет исполнять обязательства по управлению домом. Актом от 4 июля 2024 года передан договор с ТОО «Алматыэнергосбыт», однако доказательств передачи договоров с остальными поставщиками коммунальных услуг (вода, тепловая энергия, канализация) отсутствуют.

В части удовлетворения требований истца о понуждении ответчика провести ремонт лифтового оборудования и системы пожаротушения в жилом комплексе, судами также отказано, поскольку несмотря на установленные экспертизой факты технической неисправности лифтового оборудования и системы пожаротушения, Объединение не является представителем собственников квартир и не имеет доверенностей для представления их интересов в споре с ответчиком. Указанное не исключает возможности подачи самостоятельных исков от владельцев квартир для защиты своих прав в рамках договоров об оказании сервисных услуг.

В этой связи, проанализировав обстоятельства дела, местные суды пришли к выводу о том, что ответчик не является уполномоченным юридическим лицом для проведения ремонта лифтового оборудования и системы пожаротушения.

Не согласившись с оспариваемыми судебными актами, заявитель в своем ходатайстве указал, что многоквартирный жилой дом принят в управление ответчиком 25 декабря 2007 года на основании акта приемапередачи жилого комплекса «Самал Делюкс II очередь», составленного между ответчиком и застройщиком – ТОО «Алматы Центр Строй».

Согласно пункту 2 статьи 42 Закона (в редакции от 7 июля 2006 года) форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников.

В соответствии пунктом 4 статьи 42 Закона (в редакции от 7 июля 2006 года) собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры

об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.

С момента подписания акта приема-передачи ответчик заключал договоры с поставщиками на предоставление коммунальных услуг для жилого комплекса, а также соглашения с сервисными организациями для обслуживания общего имущества. Собственникам выставлялись счета, и осуществлялся сбор средств на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества. Все эти действия являются функциями органа управления кондоминиумом.

В силу пункта 1 статьи 31 Закона (в редакции от 26 июля 2007 года) в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности - кондоминиум.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 32 Закона (в редакции от 26 июля 2007 года) объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченным представителем собственников или органа управления кондоминиумом. При регистрации объекта кондоминиума определяется состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности. До такой регистрации сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве).

В последующем Законом Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года №270-V ЗРК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» в пункт 2 статьи 32 Закона внесены изменения, согласно которым «В течение пятнадцати рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума ».

Согласно пункту 7 «Правила содержания жилищного фонда», утвержденных решением XXI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года №151, действовавших в период управления жилым домом ответчиком, на кондоминиумы, не зарегистрированные в органах юстиции распространяются требования настоящих Правил. Отсутствие регистрации объекта кондоминиума является не исполнением требований настоящих Правил.

Пунктом 8 вышеназванных Правил предусмотрено, что объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в течение 15 рабочих дней со дня образования органа управления объектом кондоминиума.

Автор в своем ходатайстве также отмечает, что объект кондоминиума считается созданным с момента появления двух и более собственников в многоквартирном доме, независимо от его государственной регистрации. Орган управления может быть сформирован и осуществлять свою деятельность до момента регистрации объекта кондоминиума. Государственная регистрация объекта в период управления домом ответчиком была его прямой обязанностью, которую он не выполнил.

Кроме того, заявитель обращает особое внимание на то, что фактически управляя многоквартирным домом, ответчик должен был соблюдать действующие на момент смены формы управления правила по управлению объектами кондоминиумов и содержанию общего имущества, утвержденные Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года №108, и выполнить передачу согласно установленным в этих правилах нормам.

Приведенные и иные доводы в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебных актов, подлежащих проверке в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444, частью 2 статьи 449 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство представителя истца объединения собственников имущества «Самал Делюкс Достык 97» – Караева Демьяна Николаевича о пересмотре решения специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 26 ноября 2024 года и постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 20 февраля 2025 года передать для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить лицам, участвующим в деле.

Судья Копия верна Судья

В. Ноздрин В. Ноздрин