ПОСТАНОВЛЕНИЕ

4 февраля 2026 года № 6003-25-00-2к/3094,3094(4) город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе: председательствующего - судьи Майшибаева Ч.И., судей Ибрагимовой М.Н., Бакытжановой А.А., с участием представителей: истца - Мухамеджанұлы Н., ответчика - Рустембекова М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нуридин Ануара Құралбайұлы к товариществу с ограниченной ответственностью (далее-ТОО) «ЖК Кристалл» о признании договора недействительным, об обязании осуществить действие по заключению договора, об обязании осуществить действие по передаче имущества, о взыскании уплаченной суммы и законной неустойки, поступившее по кассационной жалобе сторон на решение Бостандыкского районного суда города Алматы 16 мая 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Нуридин А. Қ. обратился в суд с иском к ТОО «ЖК Кристалл» (далееТоварищество, ответчик) в котором просил:

признать обязательства покупателя Нуридин А.Қ. по оплате стоимости квартиры №84, расположенной в 5-ом блоке, в 1-ом подъезде, на 11-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Алматы, Бостандыкский район, ул. Тургут Озала, д.237, блок 5, полдъезд 1, этаж-11, площадью 102,97 (далееквартира) в сумме 48 704 810 тенге, прекращенными полностью предоставлением взамен отступного - передачей имуществ, указанных в акте приема-передачи от 20 марта 2023 года;

признать незаконным отказ ТОО «ЖК Кристалл» от заключения с Нуридин А.Қ. основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи помещения, стоимостью 48 704 810 тенге, и передачи Нуридин А.Қ. в собственность;

обязать ТОО «ЖК Кристалл» заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры;

обязать ТОО «ЖК Кристалл» передать в собственность истца квартиру; признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №CR/624/05/84 от 19 сентября 2022 года на сумму 10 297 000 тенге, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным;

взыскать с ТОО «ЖК Кристалл» в пользу истца излишне уплаченную сумму 10 297 000 тенге;

взыскать с ТОО «ЖК Кристалл» в пользу истца законную неустойку в сумме 3 073 865 тенге;

взыскать понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 142 866 тенге, расходы по оплате помощи представителя в сумме 2 307 000 тенге.

Решением Бостандыкского районного суда города Алматы 16 мая 2025 года на ТОО «ЖК Кристалл» возложена обязанность:

заключить с Нуридин А. Қ. основной договор купли-продажи квартиры в течение 10 (десяти) дней с даты вступления решения суда в законную силу.

передать в собственность Нуридин А. Қ. квартиру в течение 10 (десяти) дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ТОО «ЖК Кристалл» в пользу Нуридин А. Қ. сумму 10 297 000 тенге.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Взысканы с ТОО «ЖК Кристалл» в пользу Нуридин Ануара Құралбайұлы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 106 902 тенге, представительские расходы - 1 540 620 тенге.

Определением Бостандыкского районного суда города Алматы 16 мая 2025 года, оставленным в силе определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 августа 2025 года, в части требований о признании:

обязательства покупателя Нуридин А.Қ. по оплате стоимости квартиры прекращенным полностью предоставлением взамен отступного - передачей имуществ, указанных в акте приема-передачи от 20 марта 2023 года;

незаконным отказа ТОО «ЖК Кристалл» от заключения с Нуридин А.Қ. основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи помещения, стоимостью 48 704 810 тенге, и передачи Нуридин А.Қ. в собственность производство по делу прекращено.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 августа 2025 года решение Бостандыкского районного суда города Алматы от 16 мая 2025 года изменено. Отменено решение в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры №CR/624/05/84 от 19 сентября 2022 года на сумму 10 297 000 тенге, заключенного между ТОО «ЖК «Кристалл» и Нуридин А.Қ., с вынесением в этой части нового решения.

Признан недействительным предварительный договор купли-продажи жилого помещения №CR/624/05/84 от 19 сентября 2022 года на сумму 10 297 000 тенге, заключенный между ТОО «ЖК «Кристалл» и Нуридин А.Қ..

Взысканы с ТОО «ЖК «Кристалл» в пользу Нуридин А.Қ. расходы по уплате госпошлины в сумме 32 032 тенге и расходы по оплате помощи представителя в сумме 200 000 тенге.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами местных судов, представитель истца в кассационной жалобе просит судебные акты в части отказа во взыскании неустойки отменить и вынести новое решение о взыскании неустойки в сумме 3 073 865 тенге.

В кассационной жалобе представитель ответчика просит отменить судебные акты, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. Считает, что судами дана ненадлежащая оценка фактической стоимости аналогичных квартир, добровольному подписанию истцом оспариваемого предварительного договора и уплаты суммы.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, кассационную жалобу в пределах ее доводов, Кассационный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее-ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 ГПК, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по данному делу допущены.

Согласно пункту 1 статьи 157 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее-ГК) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка признается недействительной при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами.

Признавая ничтожным предварительный договор купли-продажи квартиры №CR/624/05/84 от 19 сентября 2022 года на сумму 10 297 000 тенге, заключенный между ТОО «ЖК «Кристалл» и Нуридин А.Қ. (далее-ПДКП-1), суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 157 ГК, указав, что сделка ничтожна в силу прямого указания закона.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом суда о ничтожности ПДКП-1, руководствуясь статьей 157, частью 1 статьи 158, ГК, пришел к выводу о том, что правовых оснований для признания сделки ничтожной не имеется, отменил решение в этой части, признал ПДКП1недействительным.

Данные позиции местных судов не согласуются с требованиями закона и обстоятельствами спора.

Пунктом 1 статьи 158 ГК определено, что сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная

с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

Согласно пунктам 8 статьи 159 ГК сделка, совершенная вследствие заблуждения (истец ссылается), имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Кассационный суд считает, что основания недействительности сделки, установленные в пункте 1 статьи 158, пункте 8 статьи 159 ГК, судом не могут быть применены в данном случае. Поскольку под заблуждением понимается неправильное, ошибочное представление лица о характере и элементах совершаемой им сделки. Содержание сделки соответствует требованиям законодательства, и отсутствуют основания для признания ее недействительной.

В соответствии со статьей 147 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

19 сентября 2022 года между ТОО «ЖК Кристалл» (Продавец) и Нуридин А.Қ. (Покупатель) заключен Предварительный договор куплипродажи №CR/624/05/84 (далее-ПДКП), по условиям которого Продавец и Покупатель обязуются в течение тридцати календарных дней с даты регистрации Продавцом Акта приемки в эксплуатацию жилого дома и уведомления Продавца о готовности объекта, заключить основной договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с положениями пункта 2.1. ПДКП, общая стоимость помещения составляет 48 704 810 тенге, и не подлежит изменению Продавцом на момент составления основного Договора купли-продажи, после ввода в эксплуатацию жилого дома.

20 февраля 2023 года между сторонами подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым истец, во исполнение условий ПДКП по оплате стоимости квартиры, передал, а ответчик принял имущество: электрические кабельные сети, систему водопровода, систему канализации, систему горячего водоснабжения, на сумму 48 704 810 тенге, что не оспаривается сторонами.

Пунктом 4.3. ПДКП предусмотрено, что любые изменения и дополнения к ПДКП действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

Далее, между сторонами подписан ПДКП-1 под аналогичным ПДКП номером, от той же даты, в отношении аналогичной квартиры, в котором, общая стоимость квартиры указана в сумме 10 297 000 тенге. Спор между сторонами возник по толкованию условий ПДКП-1.

Местными судами сделан вывод о том, что ПДКП-1 не соответствует требованиям законодательства, поскольку он не является дополнительным соглашением к ПДКП и не может подтверждать соглашение сторон об увеличении стоимости квартиры.

Данный вывод судов не согласуется с обстоятельствами дела и не соответствует положениям статьи 380 ГК о том, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством.

В данном случае при наличии спора о недействительности ПДКП-1 суды должны оценивать обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи.

По правилам статьи 352 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте первом настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон

Ответчик пояснил, что фактическая стоимость квартиры составляет 59 001 810 тенге, в связи с чем и был составлен ПДКП-1. В подтверждении своих доводов представителем ответчика также представлены заключенные с другими покупателями договоры, в которых стоимость аналогичных квартир составляет выше 54 000 000 тенге.

Судами сделан неправильный вывод о том, что содержание договоров аналогичны и в тексте ПДКП-1 не содержится информация об увеличении покупной стоимости квартиры.

Так, пунктом 1.7 ПДКП определена стоимость 1 кв. метра в сумме 473 000 тенге и стоимость квартиры - 48 704 810 (102,97х473 000) тенге.

Пунктом 1.7 ПДКП-1 определена стоимость 1 кв. метра - 100 000 тенге.

Таким образом, ПДКП-1 увеличена стоимость 1 кв. метра с 473 000 тенге до 573 000 тенге, соответственно стоимость квартиры - до 59 001 810 (102,97х573 000) тенге.

Истец получил свой экземпляр ПДКП-1, ознакомился с его содержанием и 5 апреля 2023 года добровольно заплатил сумму 10 297 000 тенге по ПДКП -1 , что не оспаривается сторонами. Всего оплачено истцом за квартиру 59 001 810 тенге, что соответствует условиям двух договоров.

В качестве основания иска о признании ПДКП-1 недействительным истец ссылается на совершение сделки под влиянием заблуждения. Ответчик ввел его в заблуждение тем, что стоимость переданных товаров не

покрывает стоимость квартиры, в связи с чем необходимо доплатить еще 10 297 000 тенге. Свой экземпляр акта приема-передачи товаров у себя не обнаружил, не мог проверить стоимость переданного товара, будучи в заблуждении подписал ПДКП-1.

Данные доводы истца не подтверждаются материалами дела и не являются основанием для признания ПДКП-1 недействительным. Так, ПДКП-1 подписан истцом лично добровольно, будучи дееспособным.

Таким образом, волеизъявление истца зафиксировано в надлежащей письменной форме. Стоимость как по ПДКП, так по ПДКП -1 оплачена в полном объеме.

Данные действия указывают на то, что истец ознакомлен с содержанием договоров об увеличении стоимости квартиры, согласился путем их подписания, а также произвел оплату.

Условия договора выражены в договорах ясно, содержание договоров позволяло истцу оценить природу сделки в их совокупности и последствия совершаемой сделки.

Доказательств того, что истец не мог ознакомиться с текстом договора или имело место недобросовестность со стороны ответчика, суду не представлено.

Фактическое исполнение ПДКП-1 истцом свидетельствует о том, что он руководствовался условиями ПДКП-1 и считал себя связанным с ним, в связи с чем, Кассационный суд считает, что какая - либо неопределенность в отношении ПДКП-1 устранена фактическим исполнением обязательства самим истцом.

Следовательно, отсутствуют основания для признания ПДКП-1 недействительным и взыскания неустойки в сумме 3 073 865 тенге. При установленных обстоятельствах допущенные нижестоящими судебными инстанциями при рассмотрении дела нарушения норм материального права привели к неправильному разрешению спора, что в соответствии с подпунктом 4) части 1 статьи 427 ГПК является основанием для изменения состоявшихся судебных актов.

Судебные акты суда первой и апелляционной инстанций в части признания недействительным (ничтожным) ПДКП-1 и взыскании с ТОО «ЖК Кристалл» в пользу Нуридин А. Қ. суммы 10 297 000 тенге, судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 138 934 тенге, помощи представителя в сумме 1 229 700 тенге подлежат отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении иска. В остальной части судебные акты подлежат оставлению без изменения. В соответствии со статьей 109 ГПК с Нуридин А. Қ. в пользу ТОО «ЖК Кристалл» необходимо взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 69 467 тенге.

Возвратить из местного бюджета в пользу ТОО «ЖК Кристалл» излишне уплаченную госпошлину в сумме 117 182 тенге.

На основании изложенного и руководствуясь подпунктом 8) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Бостандыкского районного суда города Алматы 16 мая 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 8 августа 2025 года изменить.

Отменить судебные акты в части признания недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи жилого помещения №CR/624/05/84 от 19 сентября 2022 года на сумму 10 297 000 ( десять миллионов двести девяноста семь тысяч) тенге, заключенного между ТОО «ЖК «Кристалл» и Нуридин Ануаром Құралбайұлы и взыскании с ТОО «ЖК Кристалл» в пользу Нуридин Ануара Құралбайұлы суммы 10 297 000 (десять миллионов двести девяносто семь тысяч) тенге, судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 138 934 (сто тридцать восемь тысяч девятьсот тридцать четыре) тенге, помощи представителя в сумме 1 229 700 (один миллион двести двадцать девять тысяч семьсот) тенге.

В этой части принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с Нуридин Ануара Құралбайұлы в пользу ТОО «ЖК Кристалл» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 69 467 (шестьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят семь) тенге.

Возвратить из местного бюджета в пользу ТОО «ЖК Кристалл» излишне уплаченную госпошлину в сумме 117 182 (сто семнадцать тысяч сто восемьдесят два) тенге.

Кассационную жалобу представителя истца - Мухамеджанұлы Н. оставить без удовлетворения.

Кассационную жалобу представителя ответчика - Рустембекова М.Н. удовлетворить.

Председательствующий судья: Майшибаев Ч.И.

Судьи: Ибрагимова М.Н.

Бакытжанова А.А.