6001-21-00-3г/5097

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 октября 2021 года город Нур-Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Т. Ибрашев,

предварительно рассмотрев с истребованием дела ходатайство представителя М[...] – адвоката Т[...] о пересмотре решения Сарыаркинского районного суда города Нур-Султана от 19 марта 2021 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Нур-Султана от 01 июня 2021 года

по гражданскому делу по иску М[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «КI[...]» (КАОНТЕК Интернешнл) (далее – Товарищество, ТОО), третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования: некоммерческому акционерному обществу «Государственная корпорация «Правительство для граждан», государственному учреждению «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Нур-Султан» о понуждении исполнить пункты 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3 предварительного договора,

У С Т А Н О В И Л:

Требования мотивированы тем, что обязательства по оплате перед ответчиком исполнены, однако, им не исполняются обязательства по передаче нежилых помещений согласно условиям предварительного договора.

Решением Сарыаркинского районного суда города Нур-Султана от 19 марта 2021 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Нур-Султана от 01 июня 2021 года, в удовлетворении иска отказано.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу допущены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 ноября 2017 года между Товариществом и Д[...] заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор передачи на условиях предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что в рамках договора Товарищество продает, а Покупатель приобретает нежилые помещения общей площадью 744,13 кв.м., в том числе: - нежилое помещение НП №20, общей площадью 180,16 кв.м., НП №27 - 285,87 кв.м., НП №28 - 278,1 кв.м., на 2 этаже, в группе №1Б, с черновой отделкой согласно Приложению №1 и планом офисных помещений согласно Приложению №2 к договору, в многоквартирном жилом комплексе «Шығыс» со встроенными помещениями и паркингом, расположенном в городе Нур-Султан, район Есиль, [...].

По условиям пункта 3.1 предварительного договора Продавец /Застройщик обязуется: - передать Покупателю нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней, с момента вручения уведомления Покупателю, но не позднее 28 марта 2018 года, при условии оплаты Покупателем суммы, указанной в пункте 2.1 договора;

• заключить с Покупателем договор передачи на нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора в течение 10 календарных дней с момента вручения уведомления покупателю, с учетом исполнения обязательств Покупателя по договору, но не позднее 1 полугодия 2018 года;

• предоставить соответствующие документы для оформления в собственность Покупателя нежилых помещений, указанных в пункте 1.2 договора. Таким образом, сторонами в предварительном договоре определены индивидуальные признаки, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в будущем.

12 октября 2018 года расположенные по вышеуказанному адресу торговоофисные помещения приняты в эксплуатацию.

04 декабря 2018 года по договору цессии Д[...] уступила М[...] право требования передачи в собственность нежилого помещения №20, общей площадью 180,16 кв.м. (далее - спорное помещение), с возложением иных прав и обязанностей, возникших на основании предварительного договора.

По сведениям уполномоченного органа права на указанные нежилые помещения не зарегистрированы.

Отказ в удовлетворении иска местные суды обосновали отсутствием регистрации прав на нежилые помещения за ответчиком, инженерных сетей по передаче тепла, воды, посчитав, что эти обстоятельства исключают возможность передачи спорного помещения.

При этом сославшись на пункт 1.5 предварительного договора, согласно которому стороны договорились заключить договор передачи не позднее 1 полугодия 2018 года, указали, что не предоставлено доказательств направления такого предложения в установленный предварительным договором срок.

Эти выводы являются неправильными в силу следующих обстоятельств.

Так, согласно пункту 1 статьи 380 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством .

Заключив предварительный договор, Товарищество тем самым выразило свою волю на передачу имущества и добровольно приняло на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 272 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК).

Пунктом 1 статьи 390 ГК установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу требований статей 272, 273 ГК обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Достоверно установлено и подтверждено ответчиком, что согласно договору стоимость нежилых помещений истцом оплачена в полном объеме, задолженности перед продавцом нет.

Поскольку истец, как покупатель спорного помещения, выполнил все свои обязательства, то он вправе требовать от продавца также надлежащего исполнения обязательства.

Как следует из содержания предварительного договора, срок заключения основного договора по передаче нежилых помещений поставлен в зависимость от действий сторон .

В пункте 4 статьи 390 ГК определено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

23 ноября 2020 года стороной истца в адрес ТОО было направлено письмо-претензия о заключении договора передачи спорного помещения (л.д.[...]).

Однако никаких действий со стороны ТОО не последовало, что в свою очередь, явилось основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Такое предложение было направлено стороной истца также 17 июня 2021 года.

Таким образом ни в указанный в договоре срок, ни после, основной договор, из-за бездействий ТОО, сторонами заключен не был.

Договор цессии от 04 декабря 2018 года между Д[...] и М[...] заключен с согласия ТОО, что вопреки выводам судов свидетельствует о том, что в период действия предварительного договора со стороны истца были предприняты меры по заключению основного договора.

Эти действия также свидетельствуют об интересе сторон в заключении основного договора.

По смыслу пункта 4 статьи 390 ГК, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 390 ГК, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению.

Как установлено, нежилые помещения, находящиеся в цокольном этаже ЖК «Шыгыс» введены в эксплуатацию 12 октября 2018 года по акту приемки, но не зарегистрированы из-за многочисленных обременений по исполнительным производствам частных судебных исполнителей (отзыв ответчика л.д. [...]). При этом следует отметить, что действия по регистрации прав на нежилые помещения не были произведены именно по вине ТОО. Несвоевременное направление, истцом предложения в установленный предварительным договором срок, также явилось следствием нарушения сроков сдачи строительных работ ответчиком.

Несмотря на то, что оба этих обстоятельства возникли по вине ответчика и никоим образом не зависели от воли истца, местные суды указали их в качестве оснований для отказа в иске .

Согласно пунктам 4 – 6 статьи 8 ГК граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики.

Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Анализ ситуации свидетельствует о злоупотреблении правом, в результате которого ответчик извлекает преимущество из своего недобросовестного поведения.

Задачами гражданского судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан.

Позиция местных судов по данному делу этому принципу не соответствует.

В силу пункта 5 статьи 390 ГК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

В данном конкретном случае, с учетом бездействия ответчика на протяжении трех лет, форма защиты прав указанная в этой норме не обеспечит восстановление нарушенных прав истца.

Доводы ходатайства о том, что в результате инфляции оплаченные истцом деньги обесценились и он настаивает именно на передаче помещений, заслуживают внимания.

Получив полную оплату стоимости помещений, ответчик при этом не передает эти помещения истцу.

Из-за его недобросовестных действий истец был лишен того, на что рассчитывал при заключении предварительного договора.

Иного правового способа защиты прав, кроме как понуждение к заключению основного договора и передаче нежилых помещений, у истца нет.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии безусловных оснований, предусмотренных статьей 438 ГПК, для возбуждения кассационного производства по пересмотру судебных актов, которые подлежат проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство представителя М[...] – адвоката Т[...] о пересмотре решения Сарыаркинского районного суда города Нур-Султана от 19 марта 2021 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Нур-Султана от 01 июня 2021 года передать для рассмотрения в судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить сторонам по делу.

Судья Т. Ибрашев

Копия верна Судья Т. Ибрашев