№ 6003-25-00-2к/5734

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 мая 2026 года город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Исмагуловой К.К., судей Ибрагимовой М.Н., Черняховской М.Р.,

с участием представителя истца А[...],

представителя ответчика Ж[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М[...] к товариществу с ограниченной ответственностью «АЖҚ[...]» о взыскании неустойки,

поступившее по кассационной жалобе истца на решение Медеуского районного суда города Алматы от 09 апреля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 июля 2025 года,

УСТАНОВИЛ

20 октября и 10 ноября 2021 года между М[...] и ТОО «АЖҚ[...]» заключены 3 предварительных договор купли-продажи объектов недвижимости в МАЖК «Кoktоbе city»: квартиры общей площадью 106,23 кв.м., стоимостью 90 950 000 тенге; нежилого помещения в паркинге, общей площадью общей площадью 8,23 кв.м., стоимостью 1 646 000 тенге; парковочного места в паркинге, стоимостью 4 000 000 тенге. Технические и идентификационные характеристики указаны в Приложениях к договору.

Согласно условий предварительных договоров покупатель оплачивает продавцу стоимость недвижимости в порядке указанном в Приложении №2, а продавец после оплаты покупателем стоимости недвижимости обязуется продать недвижимость в собственность покупателя по отдельно заключаемому в нотариальном порядке договору купли-продажи недвижимости по стоимости и условиях, указанных в предварительных договорах (пункт 1.1).

Пунктами 1.2 договоров предусмотрены сроки завершения строительных работ, соответственно 1 квартал 2022 года, 3 квартал 2023 года, возможно продление, но не более чем на три месяца. Обязательства по оплате недвижимостей истцом исполнены.

18 октября 2024 года на основании акта приемки объекта в эксплуатацию Многофункциональный административно-жилой комплекс «Коркем парк», расположенный по адресу: город Алматы, [...], территория ГККП «Зоологический парк города Алматы», 4 очередь строительства, 7-8 линия, жилые блоки 34-45, паркинги блоки 5-6, блок 38 и паркинг 5 принят в эксплуатацию.

22 января 2025 года между М[...] и ТОО «АЖҚ[...]» составлены акт приема-передачи квартиры, акт приема-передачи помещения в паркинге, акты приема-передачи парковочных мест в паркинге. 5 марта 2025 года между М[...] и ТОО «АЖҚ[...]» заключены Договора купли-продажи квартиры, нежилого помещения, парковочных мест.

М[...] обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки, мотивируя тем, что согласно предварительным договорам куплипродажи истец приняла на себя обязательство по оплате стоимости недвижимого имущества, а ответчик принял на себя обязательство по сдачи недвижимого имущества в эксплуатацию и подписании основных договоров купли продажи недвижимого имущества до конца 2023 года. Истцом надлежаще исполнены условия договоров. Однако ответчиком обязательства по договорам не исполнены в срок, то есть до конца 2023 года. Постоянно обращалась к ответчику о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию объектов предусмотренные договорами, однако ответчик никак не реагировал на обращения истца. В связи с чем, просит взыскать законную неустойку в размере 16769902 тенге в порядке ст.353 ГК.

Решением Медеуского районного суда города Алматы от 09 апреля 2025 года в удовлетворении иска М[...] к ТОО «АЖҚ[...]» о взыскании суммы законной неустойки отказано полностью. Взысканы судебные расходы.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 июля 2025 года решение оставлено без изменения. Истец подала кассационную жалобу, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами неправильно определена правовая природа обязательств.

Кассационный суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 438 ч.5 ГПК РК, основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего Кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права,

предусмотренные статьей 427 настоящего Кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения по делу допущены судами.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, в своих выводах указали, что положения ст.353 ГК к спорным отношениям не применимы, поскольку не являются денежным обязательством. Обязательства по предварительным договорам прекращены подписанием основных договоров.

Однако с данными выводами кассационный суд не соглашается по следующим основаниям.

Положениями ст.390 ГК дано понятие предварительного договора, его форме, содержанию условий, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, сроки заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора.

По своей правовой природе предварительный договор неразрывно связан с основным договором и исполнение условий предварительного договора обязательно для сторон, при этом, прекращение действия предварительного договора в результате подписания основного договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение принятых обязательств (ст.386 п.4 ГК).

Как следует, ответчик принял на себя обязательства в установленные сроки заключить договора купли-продажи объектов недвижимости, при этом, условия предварительных договоров содержат все существенные условия договора купли-продажи.

Обязательства истцом (покупателем) полностью выполнены надлежаще, оплата произведена, однако ответчиком сроки ввода в эксплуатацию объектов, и как следствие заключение основных договоров купли-продажи нарушены, т.е. допущена просрочка в исполнении договорных обязательств.

Истец в своих требованиях сослался на положения ст.ст.293, 353 ГК, требуя взыскания законной неустойки, суды же, отказывая в иске, в своих выводах сослались только на ст.353 ГК, полагая, что к спорным отношениям эта норма не применима, обязательство не является денежным.

Между тем, ст.293 ГК дает понятие неустойки, которая может быть законной и договорной. Неустойка является формой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за просрочку в исполнении. Законная неустойка также предусмотрена положениями ст. 439 п.3 ГК.

При указанных обстоятельствах, покупатель вправе требовать взыскания неустойки в соответствии со ст.ст.359, 439 п.3, 293 ГК. Однако, как следует из пунктов 5.1,5.2 предварительных договоров, стороны предусмотрели договорную неустойку, предусматривающую

ответственность за просрочку платежа покупателем; ответственность продавца за нарушение сроков заключения основного договора (пункт 3.1.2), а подписание основного договора сопряжено со сроками ввода в эксплуатацию объектов (пункты 1.2,1.7), размер договорной неустойки определен 0,1% за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости недвижимости.

Исходя из указанных обстоятельств и руководствуясь положениями вышеназванных норм, кассационный суд считает, что достаточных правовых оснований для отказа в иске по взысканию неустойки, не имелось. Однако учитывая, что договором предусмотрена договорная неустойка, то возможно взыскание договорной неустойки, как альтернативного права, и это не будет являться выходом за пределы исковых требований (предмет спора взыскание неустойки).

Общая стоимость договоров составляет 100596000 тенге, соответственно 10% составит 10596600 тенге.

На основании изложенного, судебные акты местных судов подлежат отмене в виду несоответствия выводов фактически установленным обстоятельствам дела и неправильному применению норм материального права, с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска. В соответствии со ст.ст.109,113 подлежат перераспределению судебные расходы.

Руководствуясь п. 8 ч.2 ст.451 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Медеуского районного суда города Алматы от 09 апреля 2025 года и постановление судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 9 июля 2025 года отменить, с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

Взыскать с товарищества с ограниченной ответственностью «АЖҚ[...]» в пользу М[...] неустойку в размере 10596600 (десять миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч шестьсот) тенге.

Перераспределить судебные расходы, взыскать с ТОО «АЖҚ[...]» в пользу М[...] возврат госпошлины 100596 (сто тысяч пятьсот девяносто шесть) тенге в первой инстанции, в кассационной инстанции 50298 (пятьдесят тысяч двести девяносто восемь) тенге, представительские расходы за участие представителя в первой инстанции 600000 (шестьсот тысяч) тенге.

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Председательствующий, судья Исмагулова К.К.

судьи Ибрагимова М.Н.

Черняховская М.Р.