6001-21-00-3Г/4935(2)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 октября 2023 года город Астана

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Ибрашев Т.А.,

предварительно рассмотрев с изучением электронного дела ходатайство представителя ответчика К[...] – О[...] о пересмотре решения Есильского районного суда города Астаны от 22 декабря 2022 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 29 марта 2023 года

по гражданскому делу по иску Ж[...] к К[...], товариществу с ограниченной ответственностью «EIV[...]» (далее – Товарищество, Застройщик) о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Требования мотивированы тем, что оспариваемым договором затрагиваются права истца и законные интересы, так как в результате двойной продажи квартира, право требования на которую возникло у К[...], находится в границах площади квартиры, право требования на которую истцом приобретено на основании инвестиционного договора от 14 апреля 2015 года. Решением Есильского районного суда города Астаны от 22 декабря 2023 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 29 марта 2023 года, иск удовлетворён частично.

Признан недействительным предварительный договор куплипродажи № 303/А1 от 25 октября 2017 года (далее - спорный договор куплипродажи), заключенный между Товариществом и К[...], квартиры под условным номером 14, этаж 6, блок А1, общей площадью 148 кв.м., в ЖК «Royal EXPO apartments».

Разрешен вопрос о судебных расходах.

В ходатайстве заявитель, не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения, по мнению автора ходатайства, по делу допущены.

Из материалов дела следует, что 14 апреля 2015 года между Товариществом (Застройщик) и Ж[...] (Инвестор) заключен договор инвестирования на приобретение квартиры № [...], общей площадью 923,4 кв.м.,

этаж 5-6, блок А1, расположенной в жилом комплексе «Royal EXPO apartments» по адресу: пересечение улиц Хусейн бен Талал и Акмешіт (далее - ЖК).

Общая сумма по договору 138 510 000 тенге оплачена Ж[...], согласно квитанции к приходному кассовому ордеру и фискальным чекам в день заключения договора.

25 октября 2017 года между Застройщиком и ответчиком К[...] заключен спорный договор купли-продажи квартиры.

Жилой комплекс признан проблемным, ввиду уклонения Застройщика от исполнения обязательства по завершению строительства, покупателями квартир и нежилых помещений, организован ЖСК «RCB[...]» для завершения строительства, которым занимается ТОО «ЕҚК[...]».

Решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 2 октября 2018 года (далее – Решение СМЭС) расторгнуто 155 предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества.

В пользу ЖСК взыскано 4 986 921 861 тенге, в счет взыскания денежных средств передан незавершенный строительный объект жилого комплекса с земельным участком общей площадью 4,4627 га и весь пакет проектной и разрешительной документации.

Приговором районного суда № 2 Есильского района города Нур-Султана от 28 февраля 2022 года (далее – Приговор) Б[...]. признан виновным в совершении уголовного правонарушения, предусмотренного пунктом 2) части 4 статьи 190 Уголовного кодекса Республики Казахстан.

В рамках данного уголовного дела как истец Ж[...], так и ответчик К[...] признаны потерпевшими.

Приговором установлено, что осужденный Б[...]., зная о том, что Ж[...] по договору инвестирования реализовано право требования на квартиру под условным номером №15, самостоятельно, без согласования с уполномоченными органами, произведено изменение планировок и площадей квартир путем увеличения количества квартир и уменьшения их площади.

В частности, заключением с К[...] предварительного договора купли-продажи от 25 октября 2017 года Б[...]. совершил двойную продажу, поскольку квартира, право на которую возникло у К[...], входит в жилую площадь квартиры, право на которую возникло у Ж[...] по договору инвестирования от 14 апреля 2015 года.

В судебном порядке договор инвестирования Ж[...] расторгнут по ее самостоятельному иску постановлением апелляционной инстанции суда города Астаны от 20 декабря 2022 года. Сумма 138 510 000 тенге взыскана с Застройщика в пользу ЖСК и доля в объекте незавершенного строительства в виде квартиры передана в ЖСК (аналогично Решению СМЭС).

В настоящее время предварительный договор К[...] не расторгнут.

Рассмотрев материалы ходатайства и гражданского дела судья считает, что выводы местных судов о недействительности оспариваемого договора являются неправильными.

Они не содержат ссылки на конкретные основания, указанные в законе. Между тем, согласно пункту 6 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» судам необходимо выяснять конкретные основания недействительности сделок, указанные в статьях 158-160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК).

При этом следует иметь в виду, что статьи 157, 157-1 ГК содержат общее правило о недействительности сделки и последствиях ее недействительности и не являются самостоятельными основаниями для признания сделки недействительной.

Таких оснований судами не приведено, указаны лишь пункт 1 статьи 157 и пункт 1 статьи 158 ГК.

Однако, норма пункта 1 статьи 157 ГК, как указано выше, содержит лишь общую характеристику недействительной сделки.

Ссылка на положения пункта 1 статьи 158 ГК также несостоятельна, поскольку ни истцом в иске, ни судами в обжалуемых судебных актах не указано каким конкретно требованиям законодательства не соответствует сделка, совершенная К[...], равно как и не приведено доводов о совершении ее ответчиком с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Фактически местными судами отдано предпочтение позиции истца лишь на том основании, что спорное имущество приобретено ею раньше чем ответчиком, а также ввиду того, что оно занимает весь этаж и соответственно, значительно превышает по размеру (923,4 кв.м.), площадь помещения, купленного ответчиком (148 кв.м.).

Это свидетельствует о том, что обжалуемые судебные акты противоречат принципам разумности и справедливости, закрепленным в статье 8 ГК. Обе стороны настоящего дела являются потерпевшими, что подтверждается Приговором. Факт внесения К[...] надлежащей оплаты за спорное помещение также установлен этим Приговором и сторонами по делу не оспаривается.

Эти обстоятельства в силу положений части 3 статьи 76 ГПК имеют силу преюдиции для данного гражданского дела.

Из содержания ходатайства и дополнений к нему следует, что

К[...] не претендует на жилую площадь истца.

Суть его позиции заключается в том, что признание Договора недействительным по иску Ж[...] фактически лишает его возможности на обращение в суд с аналогичным иском к Товариществу с целью определения его доли и дальнейшей ее передачи в ЖСК для получения иной площади ( как это сделано по Решению СМЭС и постановлению судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны № 2а/4865 от 29 сентября 2023 года по иску К[...] к У[...] и другим о расторжении предварительного договора купли-продажи, о взыскании суммы ущерба, передачи этой суммы в счет погашения в ЖСК в качестве пая, об обязании принять членом ЖСК ).

ТОО «ЕҚК[...]» является уполномоченной организацией со стопроцентным участием государства, основной целью деятельности которой является завершение строительства проблемных объектов и строительство новых жилых комплексов в городе Астана.

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от 31 декабря 2019 года № 1054 ЖК признан проблемным объектом.

Согласно пункту 74 главы 8 Порядка осуществления мероприятий по механизму завершения проблемных объектов жилищного строительства в городе Астана, утвержденного Постановлением Акима города Астана № 505-326 от 10 февраля 2022 года, уполномоченная организация, после завершения строительства объектов, осуществляет передачу площадей через соответствующий ЖСК только членам соответствующего ЖСК на основании вступивших в законную силу судебных актов, установивших факт наличия прав требования на имущество, в соответствии с условиями заключенного Договора о совместной деятельности.

Объем строительства, финансируемого государством, рассчитан на восстановление законных интересов всех дольщиков признанных потерпевших по уголовному делу и вступивших в членство ЖСК.

Из этого следует, что ущерб может быть возмещен ответчику К[...], путем передачи иной жилплощади, отличной от помещения Ж[...]

Таким образом, обжалуемые судебные акты создают конфликт интересов между лицами, одинаково пострадавшими от преступления и находящимся в потенциально равных условиях для возмещения вреда, причиненного этим преступлением.

При этом, лишают К[...] права на возмещение понесенного ущерба в порядке, определенном государством специально для этой ситуации, без ущемления интересов Ж[...]

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 438 ГПК, для возбуждения кассационного производства по пересмотру судебных актов, которые подлежат проверке в судебном заседании кассационной инстанции.

Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство представителя ответчика К[...] – О[...] о пересмотре решения Есильского районного суда города Астаны от 22 декабря 2022 года, постановления судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 29 марта 2023 года передать для рассмотрения в судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить сторонам по делу.

Судья Т. Ибрашев