6001-22-00-3Г/1181(2)

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 июня 2022 года город Нур-Султан

Судья судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан Абдрахманов С.А.,

предварительно рассмотрев с истребованием гражданского дела ходатайство, дополнение к нему С[...], К[...]

о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 2 февраля 2022 года

по гражданскому делу по иску А[...] к С[...], К[...] о выселении, по встречному иску С[...] к А[...], М[...] о признании сделки купли-продажи по договору задатка состоявшейся, о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

А[...] обратился в суд к С[...], К[...] с иском о выселении, мотивируя тем, что на основании заключенного договора купли-продажи между ним и М[...] от 2 апреля 2021 года он приобрел квартиру, расположенную по адресу: Карагандинская область, [...] основании статьи 264 Гражданского кодекса Республики Казахстан просит выселить ответчиков без предоставления другого жилья, поскольку они препятствуют ему в реализации права владения и пользования спорной квартирой.

В свою очередь, С[...] обратилась в суд со встречным иском к А[...], М[...], обосновывая свои требования тем, что 6 января 2017 года между К[...] с её согласия и М[...] заключен нотариально удостоверенный договор о задатке, по условиям которого К[...] выдан М[...] задаток в сумме 1 800 000 тенге наличными в счет причитающейся суммы 3 500 000 тенге за приобретаемую спорную квартиру. После заключения указанного договора о задатке М[...] передала ключи от квартиры С[...], в которой до настоящего времени они проживают вместе с несовершеннолетними детьми. По договору о задатке оставшаяся сумма к выплате составляет 900 000 тенге.

Решением Балхашского городского суда Карагандинской области от 17 ноября 2021 года в иске А[...] отказано, встречный иск С[...] удовлетворен частично.

Признан недействительным договор купли-продажи от 2 апреля 2021 года, заключенный между А[...] и М[...]

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 2 февраля 2022 года решение суда первой инстанции изменено.

В части отказа в иске А[...] о выселении решение суда отменено с принятием в этой части нового решения об удовлетворении иска.

Постановлено выселить С[...], К[...] с несовершеннолетними детьми Т[...], Т[...],Т[...] из спорной квартиры.

В части удовлетворения встречного иска С[...] решение суда отменено с принятием нового решения об отказе в его удовлетворении.

В ходатайстве заявители, указывая на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Изучив доводы ходатайства и материалы дела, судья приходит к следующему.

В соответствии с частью пятой статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее – ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения, по мнению заявителя, по делу допущены.

Из материалов дела следует, что 25 октября 2010 года между М[...] и АО «Народный Банк Казахстан» заключен договор банковского займа, согласно которому М[...] выдан заем на сумму 5 100 000 тенге со сроком погашения до 2 марта 2015 года.

В качестве обеспечения исполнения обязательств М[...] Банку в залог предоставлены здание магазина с земельным участком, а также спорная квартира, принадлежащие на праве собственности М[...]

В связи с ненадлежащим исполнением принятых обязательств решением суда от 16 января 2015 года с М[...] в пользу АО «Народный Банк Казахстан» взыскана задолженность в размере 5 517 554 тенге.

Возбуждено исполнительное производство.

6 января 2017 года между К[...] с согласия супруги С[...] и М[...] заключен нотариально удостоверенный договор о задатке, согласно условиям которого К[...] выдан М[...] задаток в сумме 1 800 000 тенге до заключения настоящего договора наличными, в счет причитающейся суммы 3 500 000 тенге за приобретаемую спорную квартиру.

Остаток суммы 1 700 000 тенге К[...] выплачивает М[...] ежемесячно по 40 000 тенге, начиная с февраля 2017 года по 15 августа

2019 года, сумма 500 000 тенге будет выплачена в срок до 31 августа 2019 года.

Факт заключения договора о задатке сторонами не оспаривается.

После заключения договора о задатке К[...] вместе со своей семьей вселился в спорную квартиру, где проживает по настоящее время, несет бремя ее содержания.

2 апреля 2021 года между М[...] и А[...] заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Согласно справке о зарегистрированных правах спорная квартира значится на праве собственности за А[...], А[...]

Суд первой инстанции, отказывая в иске А[...], удовлетворяя встречный иск С[...] частично, исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в нарушение основам правопорядка, поскольку спорная квартира продана без разрешения спора с проживающими в ней лицами. После заключения договора купли-продажи недвижимость покупателю не передана и осталась в распоряжении третьих лиц.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда, посчитал, что правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется, поскольку договор о задатке заключен без согласия залогодержателя – Банка.

Кроме того, обе стороны договора о задатке свои обязательства не выполнили: М[...] не сняла обременения с квартиры, С[...] и К[...] оставшуюся сумму 900 000 тенге не выплатили.

Не соглашаясь с указанным выводом, авторы ходатайства указывают следующее.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о задатке.

Из смысла приведенной нормы следует, что задаток имеет обеспечительную функцию в счет исполнения основных обязательств в будущем.

В силу части 2 статьи 338 ГК, если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное.

Авторы ходатайства указывают, что М[...] в соответствующие органы о признании договора задатка недействительным не обращалась, требования о выселении С[...], К[...] не предъявляла.

При этом М[...], действуя недобросовестно, зная о своих обязательствах перед заявителями, желая выручить большую сумму, чем оговоренную в договоре о задатке, не принимала от ответчиков оставшуюся сумму 900 000 тенге, перепродала спорную квартиру А[...] за 5 000 000 тенге.

Согласно пункту 12 нормативного постановления Верховного Суда от 7 июля 2016 года №6 «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» недобросовестным приобретателем является тот, кто мог знать или предполагать из сложившейся обстановки, места совершения сделки, цены и других подобных факторов о том, что продавец не имел права распоряжаться данным имуществом.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись юридические притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Авторы ходатайства обращают внимание, что А[...] приходил в спорную квартиру с целью убедиться, что ответчики являются квартирантами. О[...][...] и К[...] пояснили А[...], что они не являются квартирантами, ими выплачивается задаток в счет покупки спорной квартиры, предоставив договор о задатке.

Таким образом, А[...], не смотря на то, что по спорному имуществу имеются притязания третьих лиц, злоупотребляя своими правами и обязанностями, незаконно заключил оспариваемый договор куплипродажи.

Приведенные и иные доводы, указанные в ходатайстве, свидетельствуют о наличии оснований для пересмотра судебных актов, подлежащих проверке в судебном заседании кассационной инстанции. Руководствуясь подпунктом 1) части 1 статьи 444 ГПК, судья П О С Т А Н О В И Л: Х[...][...], К[...] о пересмотре постановления судебной коллегии по гражданским делам Карагандинского областного суда от 2 февраля 2022 года передать с делом для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан.

Копию постановления направить лицам, участвующим в деле.

Судья С. Абдрахманов

Копия верна. Судья

С. Абдрахманов