ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 марта 2026 года №6003-25-00-2к/3668 город Астана №6003-25-00-2к/3378(3) №6003-25-00-2к/3378(4)

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Абдыкуловой А.Т., судей Рамазановой А.К., Аймурзиновой А.Ж.,

с участием представителя истца Абинова Н.Т., представителя ответчиков Жакилина К.Т., Толеуханова М.Б. - Шыныбаева Е.К., ответчика Алиевой Ж.А., ее представителя Закарьянова Д.С., представителя ответчика Толеухановой Б.А. - Бакимбаевой А.Ж., представителя ответчика ЖСК «Комсомольский успех» Касымова А.А., представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, товарищества с ограниченной ответственностью «Елорда курылыс компаниясы» Иманкуловой А.А., ЖСК «Триумф Комсомольский» Кашкинова Б.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Джумадиловой Жанетты Тлековны к Жакилину Кайрату Тилебалдиновичу, Толеуханову Мамыру Болатбековичу, товариществу с ограниченной ответственностью «ТКМ Астана Гарант», ЖСК «Комсомольский Успех», Алиевой Жанар Амантаевне, Толеухановой Бикен Омархановне о признании сделок недействительными,

поступившее по кассационным жалобам ответчиков Жакилина К.Т., Толеуханова М.Б., Алиевой Ж.А., ЖСК «Комсомольский Успех» на решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 3 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 7 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Решением межрайонного суда по гражданским делам города от 3 июня 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 7 августа 2025 года, иск Джумадиловой Ж.Т. к ответчикам о признании сделок недействительными . удовлетворен

Постановлено: признать недействительным договор участия в жилищностроительном кооперативе (далее - ЖСК) «Комсомольский успех» № 446 от 21 ноября 2021 года заключенный между Толеухановым М.Б, и ЖСК «Комсомольский Успех».

Признать недействительным договор о совместной деятельности № 21/11/21 от 21 ноября 2021 года, заключенный между товариществом с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «ТКМ Астана Гарант», ЖСК «Комсомольский Успех» и Толеухановым М.Б.

Признать недействительным договор участия в жилищно-строительном кооперативе «Комсомольский успех» № 488 от 31 мая 2022 года, заключенный между Жакилиным К.Т. и ЖСК «Комсомольский Успех».

Признать недействительным договор о совместной деятельности №29/12/21 от 29 декабря 2021 года, заключенный между ТОО «ТКМ Астана Гарант», ЖСК «Комсомольский Успех» и Жакилиным К.Т.

Признать недействительным договор уступки права требования № 794 от 26 марта 2025 года, заключенный между Жакилиным К.Т. и Алиевой Ж.А. Признать недействительным договор уступки права требования №108 от 19 января 2025 года, заключенный между Толеухановым М. Б. и Толеухановой Б.О.

Признать недействительным договор участия в ЖСК «Комсомольский успех» №488/1 от 27 марта 2025 года, заключенный между ЖСК «Комсомольский Успех» и Алиевой Ж.А.

Признать недействительным договор участия в ЖСК «Комсомольский успех» № 446/1 от 27 января 2025 года, заключенный между ЖСК «Комсомольский Успех» и Толеухановой Б.О.

Признать недействительным договор №30/07/2020 о зачете взаимных требований, заключенный между ТОО «ТКМ Астана Гарант» и ЖСК «Комсомольский Успех» 30 июля 2020 года в части касающейся передачи квартир за №493 и №494 в ЖК «Комсомольский», расположенного в поселке Комсомольский, пересечение улиц Кыз-Жибек и Улпан города Астана (новый адрес: город Астана, улица Максута Нарикбаева, дом 6А, квартира 157, квартира 158).

Взыскать в долевом порядке с Жакилина К.Т., Толеуханова М.Б., ТОО «ТКМ Астана Гарант» и ЖСК «Комсомольский Успех», Алиевой Ж.А., Толеухановой Б.О. в пользу Джумадиловой Ж.Т. расходы на представителя в размере 1 000 000 тенге, государственную пошлину в размере 393 909 тенге.

В кассационных жалобах ответчики Жакилин К.Т., Толеуханов М.Б., Алиева Ж.А., ЖСК «Комсомольский Успех» просят отменить судебные акты, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права.

Выслушав объяснения ответчика Алиевой Ж.А., ее представителя, представителя ответчиков Жакилина К.Т., Толеуханова М.Б., представителя ответчика ЖСК «Комсомольский Успех», поддержавших доводы жалоб, представителя истца, представителей третьих лиц, просивших оставить судебный акт без изменения, представителя ответчика Толеухановой Б.А., полагавшей принять решение на усмотрение суда, исследовав материалы дела, доводы кассационных жалоб, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения по делу не допущены.

Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

В силу пункта 2 статьи 157-1 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

Из материалов дела следует, что 30 ноября 2012 года между застройщиком ТОО «Мега-Строй-НС Астана» и Джумадиловой Ж.Т. заключены два договора о приобретении двух квартир (далее - Квартиры):

• договор инвестирования № 483/Д-1 о вкладе денежных средств за двухкомнатную квартиру общей площадью 68,22 кв. м., 6 этаж, 2 секция, 10 подъезд, квартира 493, в ЖК «Комсомольский», расположенного в поселке Комсомольский, пересечение улиц Кыз-Жибек и Улпан города Астана;

• договор инвестирования № 484/Д-1 о вкладе денежных средств за трехкомнатную квартиру общей площадью 98,91 кв. м., 6 этаж, 2 секция, 10 подъезд, квартира 494, в ЖК «Комсомольский», расположенного в поселке Комсомольский, пересечение улиц Кыз-Жибек и Улпан города Астана.

За Квартиры истцом внесена полная оплата их стоимости в сумме 7 520 850 тенге, что подтверждается квитанциями.

Однако застройщик не выполнил принятых на себя обязательств и не передал в установленный срок истцу указанные объекты недвижимости, ввиду хищения денежных средств полученных от дольщиков.

Застройщик в лице Омарова М.А. осужден за растрату вверенного имущества, а ЖК «Комсомольский» признан проблемным.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 27 ноября 2023 года удовлетворен иск Джумадиловой Ж.Т. о расторжении договоров инвестирования № 483/Д-1, № 484/Д-1 с ТОО «Мега-Строй-НС Астана». Взысканы по расторгнутым договорам инвестирования с ТОО «Мега-Строй-НС Астана» в пользу ЖСК «Триумф Комсомольский» оплаченная сумму пая в сумме 7 520 850 тенге. В счет погашения взысканной суммы передана в ЖСК «Триумф Комсомольский» доля, принадлежащая Джумадиловой Ж.Т. в строительстве ЖК «Комсомольский» в виде двухкомнатной квартиры № 493, площадью 68,22 кв.м., трехкомнатной квартиры № 494, площадью 98,91 кв.м., секция 2, подьезд 10, этаж 6.»

Во исполнение решения суда истец Джумадилова Ж.Т. принята в ЖСК «Триумф Комсомольский» с правом получения пая в виде Квартир.

На обращение Джумадиловой Ж.Т. о передаче Квартир, ТОО «Елорда құрылыс компаниясы» 29 декабря 2023 года разъяснило порядок передачи имущества, и сообщило о выявлении фактов повторных (двойных) продаж жилых площадей, в том числе квартир № 493 и № 494, секция 2, подъезд 10, на 6 этаже в ЖК «Комсомольский» по адресу: г.Астана п.Комсомольский, пересечение улиц Кыз Жибек и Улпан (в настоящем адрес: город Астана, улица М.Нарикбаева дом 6). 19 июля 2023 года по факту установленных признаков состава уголовного правонарушения в действиях ТОО «ТКМ Астана Гарант» начато досудебное расследование по признакам состава уголовного правонарушения, предусмотренного статьи 389 частью 3 Уголовного кодекса Республики Казахстан. Также указано, что передача Квартир истцу не может быть осуществлена ввиду проживания в них ответчиков: Жакилина К.Т. и Толеуханова М.Б.

В мае 2024 года Джумадилова Ж.Т. обратилась в суд с иском о выселении Жакилина К.Т. и Толеуханова М.Б. из принадлежащих ей Квартир.

Установлено, что ответчики Толеуханов М.Б. и Жакилин К.Т. приобрели спорные квартиры на основании:

• Толеуханов М.Б. - договора участия в ЖСК «Комсомольский успех» № 446, заключенного 21 ноября 2021 года с ЖСК «Комсомольский Успех», и договора о совместной деятельности № 21/11/21, заключенного 21 ноября 2021 года с ТОО «ТКМ Астана Гарант» и ЖСК «Комсомольский Успех»;

• Жакилин К.Т. - договора участия в ЖСК «Комсомольский успех» № 488, заключенного 31 мая 2022 года с ЖСК «Комсомольский Успех, и договора о совместной деятельности № 29/12/21 от 29 декабря 2021 года, заключенного с ТОО «ТКМ Астана Гарант» и ЖСК «Комсомольский Успех».

В соответствии с постановлением акимата города Астаны от 18 января 2018 года №178-118, в целях реализации механизма финансирования завершения строительства проблемных объектов жилищного строительства в городе Астана создано ТОО «Елорда құрылыс компаниясы», которое достраивает проблемные объекты по специальной государственной программе, за счёт выделенных из госбюджета средств, которые подлежат возвращению путём реализации свободных и новых площадей в достраиваемых проблемных домах.

Удовлетворяя иск, суды указали, что целью государственной программы являлось удовлетворение потребностей пострадавших (обманутых) дольщиков, в том числе истца. К таковым ответчики Толеуханов М.Б. и Жакилин К.Т. не относятся.

Для получения прибыли новым застройщиком, возврата бюджетных средств, потраченных на завершение строительства проблемного МЖК, и удовлетворения потребностей лиц желающих приобрести квартиры в проблемных домах, застройщику разрешалось реализовать только свободные и дополнительные площади в достраиваемом ЖК.

Ответчики ТОО «ТКМ Астана Гарант» и ЖСК «Комсомольский Успех» имели права отчуждать только свободные и дополнительные площади в проблемном МЖК.

В соответствии с вступившим в законную силу решением суда от 23 октября 2023 года доля, принадлежащая Джумадиловой Ж.Т. в ЖК «Комсомольский» в виде Квартир переданы в ЖСК «Комсомольский Триумф».

Учитывая положения части 2 статьи 76 ГПК, суды пришли к правильному выводу о том, что установленные по делу обстоятельства имеют преюдициальное значение. В соответствии с пунктом 2.9. Соглашения о совместной деятельности по завершению строительства от 29 мая 2019 года (далее - Соглашение), заключенного между ТОО «Елорда құрылыс компаниясы», ЖСК «Комсомольский Успех», ТОО «ТКМ Астана Гарант», ТОО «Орда Инжиниринг» предусмотрено, что в связи с тем, что имеются лица (покупатели), указанные в Приложение №6 к настоящему Соглашению, не представившие первичные документы по оплате и /или не подтвердили права требования на квартиры (площади в Объекте и/или сделали это не в полном объеме, то квартиры (площади) указанных лиц будут отражены в договоре о совместной деятельности как резерв.

В случае подтверждения этими лицами (покупателями) своих прав на квартиры (площади) в объекте в срок до ввода объекта в экплуатацию, соглашение подлежит изменению в части подтвержденных покупателей путем подписания дополнительного соглашения.

Соглашение заключено в период действия договора о совместной деятельности №23 от 30 апреля 2019 года (далее - Договор), по которому определен реестр дольщиков, не подтвердивших право требования (Приложение №7). В указанном реестре спорные Квартиры значились за Джумадиловой Ж.Т., что подтверждается аудиторским отчётом ТОО «НАК «Сервис-Аудит» от 31 июля 2018 года, проведённого по заказу ТОО «ОРДА Инжиниринг».

Об ознакомлении ЖСК «Комсомольский успех» с аудиторским отчетом подтверждено личной подписью руководителя Михно А.С.

Пунктами 5.5. и 5.6. Договора предусмотрено, что ЖСК «Комсомольский Успех» не вправе без согласия ТОО «Елорда құрылыс компаниясы» отчуждать, реализовывать имущество третьим лицам. Согласно решениям межведомственной комиссии по вопросам долевого участия в жилищном строительстве города Астаны от 6 марта 2020 года и от 16 марта 2021 года, проведенных с участием как застройщика, так и ЖСК, сделки по реализации прав требования на помещения в ЖК «Комсомольский» ограничены/запрещены до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, вывод судов о том, что ТОО «ТКМ Астана Гарант» и ЖСК «Комсомольский Успех» достоверно знали о наличии дольщиков, которые вправе претендовать на помещения в ЖК «Комсомольский», имеющих возможность заявить свои права на объекты недвижимости до ввода объекта в эксплуатацию, соответственно, отчуждение недвижимости могло быть осуществлено после ввода объекта в эксплуатацию, для определения свободных помещений является правомерным. Тем самым, ЖСК «Комсомольский Успех» с ТОО «ТКМ Астана Гарант» договор о №30/07/2020 о зачете взаимных требований от 30 июля 2020 года (далее - Договор о зачете), в результате которой последнему переданы спорные Квартиры, заключен при отсутствии у ЖСК «Комсомольский Успех» права самостоятельного отчуждения объектов недвижимости и без согласия ТОО «Елорда құрылыс компаниясы».

Таким образом, ЖСК «Комсомольский Успех» совместно с ТОО «ТКМ Астана Гарант», в нарушение прямого запрета, реализовало Квартиры ответчикам Толеуханову М.Б. и Жакилину К.Т.

При этом ЖСК «Комсомольский Успех» отказывалось добровольно предоставить Договор о зачете, который в последующем истребован ТОО «Елорда құрылыс компаниясы» решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 23 ноября 2022 года. Более того, Квартиры в дальнейшем реализованы ответчиками Толеухановым М.Б., Жакилиным К.Т. и с участием ЖСК «Комсомольский Успех», достоверно знавших о наличии притязаний на Квартиры Джумадиловой Ж.Т. в судебном порядке.

Вышеуказанные действия не отвечают принципам добросовестности и справедливости, предусмотренным пунктами 4,5 статьи 8 ГК.

При таких обстоятельствах, вывод судов об удовлетворении иска является верным, основан на правильном определении юридически значимых обстоятельств дела, применении закона, подлежащего применению и при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 3 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 7 августа 2025 года - оставить в силе. Кассационные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

Председательствующий

А. Абдыкулова

Судьи

А. Рамазанова

А. Аймурзинова