ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 марта 2026 года №6003-25-00-2к/3668 город Астана №6003-25-00-2к/3378(3) №6003-25-00-2к/3378(4)

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Абдыкуловой А.Т., судей Рамазановой А.К., Аймурзиновой А.Ж.,

с участием представителя истца А[...], представителя ответчиков Ж[...], Т[...] - Ш[...], ответчика А[...], ее представителя З[...], представителя ответчика Т[...] - Б[...], представителя ответчика ЖСК ««КУ[...]»» К[...], представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, товарищества с ограниченной ответственностью «ЕКК[...]» И[...], ЖСК «ТК[...]» К[...],

рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Д[...] к Ж[...], Т[...], товариществу с ограниченной ответственностью «ТАГ[...]», ЖСК «КУ[...]», А[...], Т[...] о признании сделок недействительными,

поступившее по кассационным жалобам ответчиков Ж[...], Т[...], А[...], ЖСК «КУ[...]» на решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 3 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 7 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛ:

Решением межрайонного суда по гражданским делам города от 3 июня 2025 года, оставленным без изменения постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 7 августа 2025 года, иск Д[...] к ответчикам о признании сделок недействительными . удовлетворен

Постановлено: признать недействительным договор участия в жилищностроительном кооперативе (далее - ЖСК) ««КУ[...]»» № 446 от 21 ноября 2021 года заключенный между Т[...], и ЖСК «КУ[...]».

Признать недействительным договор о совместной деятельности № 21/11/21 от 21 ноября 2021 года, заключенный между товариществом с ограниченной ответственностью (далее - ТОО) «ТАГ[...]», ЖСК «КУ[...]» и Т[...]

Признать недействительным договор участия в жилищно-строительном кооперативе ««КУ[...]»» № 488 от 31 мая 2022 года, заключенный между Ж[...] и ЖСК «КУ[...]».

Признать недействительным договор о совместной деятельности №29/12/21 от 29 декабря 2021 года, заключенный между ТОО «ТАГ[...]», ЖСК «КУ[...]» и Ж[...]

Признать недействительным договор уступки права требования № 794 от 26 марта 2025 года, заключенный между Ж[...] и А[...] Признать недействительным договор уступки права требования №108 от 19 января 2025 года, заключенный между Т[...] и Т[...]

Признать недействительным договор участия в ЖСК ««КУ[...]»» №488/1 от 27 марта 2025 года, заключенный между ЖСК «КУ[...]» и А[...]

Признать недействительным договор участия в ЖСК ««КУ[...]»» № 446/1 от 27 января 2025 года, заключенный между ЖСК «КУ[...]» и Т[...]

Признать недействительным договор №30/07/2020 о зачете взаимных требований, заключенный между ТОО «ТАГ[...]» и ЖСК «КУ[...]» 30 июля 2020 года в части касающейся передачи квартир за №493 и №494 в ЖК «К[...]», расположенного в поселке Комсомольский, пересечение улиц К[...]-Жибек и Улпан города Астана (новый адрес: город Астана, [...]).

Взыскать в долевом порядке с Ж[...], Т[...], ТОО «ТАГ[...]» и ЖСК «КУ[...]», А[...], Т[...] в пользу Д[...] расходы на представителя в размере 1 000 000 тенге, государственную пошлину в размере 393 909 тенге.

В кассационных жалобах ответчики Ж[...], Т[...], А[...], ЖСК «КУ[...]» просят отменить судебные акты, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права.

Выслушав объяснения ответчика А[...], ее представителя, представителя ответчиков Ж[...], Т[...], представителя ответчика ЖСК «КУ[...]», поддержавших доводы жалоб, представителя истца, представителей третьих лиц, просивших оставить судебный акт без изменения, представителя ответчика Т[...], полагавшей принять решение на усмотрение суда, исследовав материалы дела, доводы кассационных жалоб, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к вынесению незаконного судебного акта. Такие нарушения по делу не допущены.

Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, является оспоримой и может быть признана судом недействительной, если настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

В силу пункта 2 статьи 157-1 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

Из материалов дела следует, что 30 ноября 2012 года между застройщиком ТОО «МСНА[...]» и Д[...] заключены два договора о приобретении двух квартир (далее - Квартиры):

• договор инвестирования № 483/Д-1 о вкладе денежных средств за двухкомнатную квартиру общей площадью 68,22 кв. м., 6 этаж, 2 секция, 10 подъезд, квартира [...], в ЖК «К[...]», расположенного в поселке Комсомольский, пересечение улиц К[...]-Жибек и Улпан города Астана;

• договор инвестирования № 484/Д-1 о вкладе денежных средств за трехкомнатную квартиру общей площадью 98,91 кв. м., 6 этаж, 2 секция, 10 подъезд, квартира [...], в ЖК «К[...]», расположенного в поселке Комсомольский, пересечение улиц К[...]-Жибек и Улпан города Астана.

З[...] истцом внесена полная оплата их стоимости в сумме 7 520 850 тенге, что подтверждается квитанциями.

Однако застройщик не выполнил принятых на себя обязательств и не передал в установленный срок истцу указанные объекты недвижимости, ввиду хищения денежных средств полученных от дольщиков.

Застройщик в лице О[...] осужден за растрату вверенного имущества, а ЖК «К[...]» признан проблемным.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 27 ноября 2023 года удовлетворен иск Д[...] о расторжении договоров инвестирования № 483/Д-1, № 484/Д-1 с ТОО «МСНА[...]». Взысканы по расторгнутым договорам инвестирования с ТОО «МСНА[...]» в пользу ЖСК «ТК[...]» оплаченная сумму пая в сумме 7 520 850 тенге. В счет погашения взысканной суммы передана в ЖСК «ТК[...]» доля, принадлежащая Д[...] в строительстве ЖК «К[...]» в виде двухкомнатной квартиры № [...], площадью 68,22 кв.м., трехкомнатной квартиры № [...], площадью 98,91 кв.м., секция 2, подьезд 10, этаж 6.»

Во исполнение решения суда истец Д[...] принята в ЖСК «ТК[...]» с правом получения пая в виде Квартир.

На обращение Д[...] о передаче Квартир, ТОО «ЕҚК[...]» 29 декабря 2023 года разъяснило порядок передачи имущества, и сообщило о выявлении фактов повторных (двойных) продаж жилых площадей, в том числе квартир № [...] и № 494, секция 2, подъезд 10, на 6 этаже в ЖК «К[...]» по адресу: г.Астана, [...], пересечение улиц К[...] и Улпан (в настоящем адрес: город Астана, [...]). 19 июля 2023 года по факту установленных признаков состава уголовного правонарушения в действиях ТОО «ТАГ[...]» начато досудебное расследование по признакам состава уголовного правонарушения, предусмотренного статьи 389 частью 3 Уголовного кодекса Республики Казахстан. Также указано, что передача Квартир истцу не может быть осуществлена ввиду проживания в них ответчиков: Ж[...] и Т[...]

В мае 2024 года Д[...] обратилась в суд с иском о выселении Ж[...] и Т[...] из принадлежащих ей Квартир.

Установлено, что ответчики Т[...] и Ж[...] приобрели спорные квартиры на основании:

• Т[...] - договора участия в ЖСК ««КУ[...]»» № 446, заключенного 21 ноября 2021 года с ЖСК «КУ[...]», и договора о совместной деятельности № 21/11/21, заключенного 21 ноября 2021 года с ТОО «ТАГ[...]» и ЖСК «КУ[...]»;

• Ж[...] - договора участия в ЖСК ««КУ[...]»» № 488, заключенного 31 мая 2022 года с ЖСК «КУИДОСД2О2Д2ГЗСТАГ[...]» и ЖСК «КУ[...]».

В соответствии с постановлением акимата города Астаны от 18 января 2018 года №178-118, в целях реализации механизма финансирования завершения строительства проблемных объектов жилищного строительства в городе Астана создано ТОО «ЕҚК[...]», которое достраивает проблемные объекты по специальной государственной программе, за счёт выделенных из госбюджета средств, которые подлежат возвращению путём реализации свободных и новых площадей в достраиваемых проблемных домах.

Удовлетворяя иск, суды указали, что целью государственной программы являлось удовлетворение потребностей пострадавших (обманутых) дольщиков, в том числе истца. К таковым ответчики Т[...] и Ж[...] не относятся.

Для получения прибыли новым застройщиком, возврата бюджетных средств, потраченных на завершение строительства проблемного МЖК, и удовлетворения потребностей лиц желающих приобрести квартиры в проблемных домах, застройщику разрешалось реализовать только свободные и дополнительные площади в достраиваемом ЖК.

Ответчики ТОО «ТАГ[...]» и ЖСК «КУ[...]» имели права отчуждать только свободные и дополнительные площади в проблемном МЖК.

В соответствии с вступившим в законную силу решением суда от 23 октября 2023 года доля, принадлежащая Д[...] в ЖК «К[...]» в виде Квартир переданы в ЖСК «КТ[...]».

Учитывая положения части 2 статьи 76 ГПК, суды пришли к правильному выводу о том, что установленные по делу обстоятельства имеют преюдициальное значение. В соответствии с пунктом 2.9. Соглашения о совместной деятельности по завершению строительства от 29 мая 2019 года (далее - Соглашение), заключенного между ТОО «ЕҚК[...]», ЖСК «КУ[...]», ТОО «ТАГ[...]», ТОО ««ОИ[...]»» предусмотрено, что в связи с тем, что имеются лица (покупатели), указанные в Приложение №6 к настоящему Соглашению, не представившие первичные документы по оплате и /или не подтвердили права требования на квартиры (площади в Объекте и/или сделали это не в полном объеме, то квартиры (площади) указанных лиц будут отражены в договоре о совместной деятельности как резерв.

В случае подтверждения этими лицами (покупателями) своих прав на квартиры (площади) в объекте в срок до ввода объекта в экплуатацию, соглашение подлежит изменению в части подтвержденных покупателей путем подписания дополнительного соглашения.

Соглашение заключено в период действия договора о совместной деятельности №23 от 30 апреля 2019 года (далее - Договор), по которому определен реестр дольщиков, не подтвердивших право требования (Приложение №7). В указанном реестре спорные Квартиры значились за Д[...], что подтверждается аудиторским отчётом ТОО «НА[...]» от 31 июля 2018 года, проведённого по заказу ТОО «ОИ[...]».

Об ознакомлении ЖСК ««КУ[...]»» с аудиторским отчетом подтверждено личной подписью руководителя М[...]

Пунктами 5.5. и 5.6. Договора предусмотрено, что ЖСК «КУ[...]» не вправе без согласия ТОО «ЕҚК[...]» отчуждать, реализовывать имущество третьим лицам. Согласно решениям межведомственной комиссии по вопросам долевого участия в жилищном строительстве города Астаны от 6 марта 2020 года и от 16 марта 2021 года, проведенных с участием как застройщика, так и ЖСК, сделки по реализации прав требования на помещения в ЖК «К[...]» ограничены/запрещены до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

П[...] таких обстоятельствах, вывод судов о том, что ТОО «ТАГ[...]» и ЖСК «КУ[...]» достоверно знали о наличии дольщиков, которые вправе претендовать на помещения в ЖК «К[...]», имеющих возможность заявить свои права на объекты недвижимости до ввода объекта в эксплуатацию, соответственно, отчуждение недвижимости могло быть осуществлено после ввода объекта в эксплуатацию, для определения свободных помещений является правомерным. Тем самым, ЖСК «КУ[...]» с ТОО «ТАГ[...]» договор о №30/07/2020 о зачете взаимных требований от 30 июля 2020 года (далее - Договор о зачете), в результате которой последнему переданы спорные Квартиры, заключен при отсутствии у ЖСК «КУ[...]» права самостоятельного отчуждения объектов недвижимости и без согласия ТОО «ЕҚК[...]».

Таким образом, ЖСК «КУ[...]» совместно с ТОО «ТАГ[...]», в нарушение прямого запрета, реализовало Квартиры ответчикам Т[...] и Ж[...]

П[...] этом ЖСК «КУ[...]» отказывалось добровольно предоставить Договор о зачете, который в последующем истребован ТОО «ЕҚК[...]» решением специализированного межрайонного экономического суда города Астаны от 23 ноября 2022 года. Более того, Квартиры в дальнейшем реализованы ответчиками Т[...], Ж[...] и с участием ЖСК «КУ[...]», достоверно знавших о наличии притязаний на К[...][...] в судебном порядке.

Вышеуказанные действия не отвечают принципам добросовестности и справедливости, предусмотренным пунктами 4,5 статьи 8 ГК.

П[...] таких обстоятельствах, вывод судов об удовлетворении иска является верным, основан на правильном определении юридически значимых обстоятельств дела, применении закона, подлежащего применению и при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 3 июня 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 7 августа 2025 года - оставить в силе. Кассационные жалобы ответчиков - без удовлетворения.

Председательствующий

А. Абдыкулова

Судьи

А. Рамазанова

А. Аймурзинова