П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 мая 2026 года № 6003-26-00-2к/565 город Астана

Кассационный суд по гражданским делам в составе председательствующего судьи Тогумбетовой А.О., судей Мамырбаевой Л.Б., Тлеубаевой А.К., с участием истца Д[...], представителя истца К[...], представителя ответчика и третьего лица государственного учреждения «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» Б[...], рассмотрев в открытом судебном заседании электронное гражданское дело по иску Д[...] к акимату города Астаны о признании сделки состоявшейся,

поступившее по кассационной жалобе истца на решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 7 ноября 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 8 января 2026 года,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 7 ноября 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 8 января 2026 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить судебные акты, вынести новое решение об удовлетворении иска.

Заслушав истца и его представителя, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ответчика, мнение представителя третьего лица, исследовав материалы дела, кассационный суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 438 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее - ГПК) основаниями к пересмотру в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных актов, указанных в части первой статьи 434 настоящего кодекса, являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 427 кодекса, которые привели к вынесению незаконного судебного акта.

Такие нарушения судами не допущены.

Как следует из материалов дела, Б[...] на основании договора о приватизации от 24 февраля 1995 года принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: г.Астана, [...].

Истец Д[...] проживает по соседству в квартире [...] указанного дома. 25 октября 2015 года Б[...] умер.

После его смерти нотариусом г.Астаны 18 апреля 2016 года его сыну Б[...] выдано свидетельство о праве на наследство по закону на право обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией изменений идентификационных характеристик жилого дома (далее - жилой дом).

24 января 2024 года между Д[...] и Б[...] составлена расписка о приобретении жилого дома.

17 сентября 2024 года Б[...] выдал на имя истца доверенность по оформлению документов для получения наследства, однако неоднократные обращения в уполномоченные государственные органы не нашли положительного разрешения.

7 декабря 2024 года Б[...] и Д[...] ввиду невозможности оформления прав на земельный участок заключили соглашение об урегулировании спора (конфликта) в порядке медиации, согласно которому Б[...] подтверждает получение денежных средств от Д[...] в сумме 10 000 000 в обеспечение заключения договора купли-продажи дома с земельным участком после того, как продавец вступит в права наследования и произведет все необходимые действия по оформлению жилого дома с земельным участком.

Однако 2 марта 2025 года Б[...] умер, не успев принять наследство после отца.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что иск о признании сделки действительной может быть предъявлен при неизвестности местонахождения продавца, тогда как в данном случае продавец умер. Поскольку право собственности на имущество не было зарегистрировано за сыном Б[...], акт на право собственности на земельный участок по указанному адресу не выдавался, то отчуждение спорного имущества незаконно.

С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции, дополнительно указав, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Кассационный суд считает выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы права применены правильно. В соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениями статьи 118 ГК возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд согласно статье 154 ГК по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Анализ указанных норм права свидетельствует, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку состоявшейся. Обращение в суд в таком случае имеет место, когда у истца не имеется документа, подтверждающего акт совершения сделки.

Из материалов дела следует, что истцом в обоснование требований предоставлены расписка от 24 января 2024 года о получении Б[...] денежных средств за продажу квартиры в размере 10 000 000 тенге, медиативное соглашение между истцом и Б[...] от 7 декабря 2024 года.

Однако судами установлено, что жилой дом был зарегистрирован за Б[...], который умер 25 октября 2015 года, Б[...] умер 2 марта 2025 года. В связи с чем, в данное время невозможно определить достоверность расписки. Кроме того, по расписке денежные средства были переданы не собственнику Б[...], а его сыну Б[...], тогда как документов, подтверждающих его полномочия на отчуждение не представлено, обратное не доказано.

Пунктом 3 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», разъяснено, в случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.

Судами правильно отмечено, что для признания сделки действительной необходима совокупность трех условий: сделка нарушает требование закона по форме, но не противоречит закону по содержанию; сделка уже исполнена сторонами или хотя бы одной из сторон; сделка не нарушает права и интересы третьих лиц.

В рассматриваемом случае, установленные по делу обстоятельства не соответствуют вышеназванным требованиям.

Кроме того, иск о признании сделки действительной может быть предъявлен при неизвестности местонахождения продавца, тогда как в данном случае правоспособность продавца прекращена ввиду его смерти.

Поскольку право собственности на имущество не было зарегистрировано за сыном Б[...] при его жизни, акт на право собственности на земельный участок по указанному адресу никому не выдавался, то отчуждение спорного имущества являлось неправомерным.

Доказательств, что сделка не нарушает права и интересы третьих лиц, материалы дела не содержат.

Доводы кассационной жалобы о том, что действия продавца Б[...] по отчуждению имущества правомерны ввиду получения свидетельства о праве на наследство по закону несостоятельны, поскольку нотариусом г.Астаны 18 апреля 2016 года Б[...] выдано свидетельство о праве на наследство по закону лишь на право обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией изменений идентификационных характеристик жилого дома.

Другие доводы кассационной жалобы связаны с неверным толкованием норм материального права, несогласием с правовой оценкой, данной судебными инстанциями совокупности представленных доказательств.

Кроме того, судебной коллегией правильно отмечено, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику акимату города Астаны.

При указанных обстоятельствах, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены правильно, каких-либо нарушений при применении и толковании норм материального права, а также норм гражданского процессуального закона не допущено, основания для отмены судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь подпунктом 1) части 2 статьи 451 ГПК, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение межрайонного суда по гражданским делам города Астаны от 7 ноября 2025 года, постановление судебной коллегии по гражданским делам суда города Астаны от 8 января 2026 года по данному делу оставить в силе, кассационную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий А.Тогумбетова Судьи Л.Мамырбаева А.Тлеубаева